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マスターリース契約とは
マスターリース契約とは、不動産会社が建物および物件のオーナーから不動産を一括で借り上げ、運営・管理する手法です。最大の特徴は、空室の有無に関わらず毎月一定の賃料を得られる点にあります。収入を安定させたいオーナーにとって、非常にメリットのある手法として注目されました。
ただし、詳しい賃料の取り決めや運営・管理の範囲は契約により異なります。メリットの有無をしっかり見極めたうえで契約することが、マスターリース契約のカギとなります。
【マスターリース契約】サブリースとの違い
マスターリース契約と混同されやすい手法のひとつに、サブリースが挙げられます。サブリースは、不動産会社が第三者に物件を転貸する行為のことです。最初から第三者への転貸を目的としているので、不動産会社自身の管理・運営を前提とするマスターリース契約とは異なります。
また、サブリースは不動産会社と借主（転借人）の間で締結する契約です。マスターリース契約はオーナーと不動産会社間で締結する直接契約なので「誰と誰が契約するか」という点でも違いが見られます。
ただし、最近はマスターリースとサブリースをまとめて「サブリース」と表記するケースも増えてきました。本来の意味を理解したうえで使い分けましょう。
マスターリース契約の賃料支払い形式
マスターリース契約は、空室の有無に関わらずオーナーが一定の賃料を確保できる手法ですが、満額を確保できるとは限りません。なかには満額が保証される契約もありますが、場合によっては実績に連動して金額が左右されることもあります。
具体的には「空室保証型」と「実績連動型」に分けられます。下記では、それぞれの賃料支払い形式についてチェックしてみましょう。
空室保証型の賃料支払い方法
空室保証型は「賃料固定型」とも呼ばれる手法であり、実際の家賃収入に関係なく毎月一定の金額がオーナーに支払われる手法です。マスターリース契約のメリットとして語られる「空室でも収入を確保できる」という項目は、この空室保証型によるものと理解できます。
空室による収入ダウンのおそれがないため、入居者集めが不安な方でも利用しやすい方法です。
ただし、周辺地域の相場上昇により家賃を値上げした場合でも、オーナーに支払われる額は変わりません。相場の上昇が見込まれる地域では却って損になってしまう可能性もあるので、注意が必要です。
実績連動型の賃料支払い方法
実績連動型は「パススルー型」とも呼ばれる手法であり、空室状況に応じて不動産会社（サブリース会社）から支払われる金額が変動する手法です。入居状況が賃料収入に直結するので、空室リスクは自分で直接管理している場合とさほど変わりません。
その分、周辺地域の相場上昇により賃料を値上げできれば、収入も上がります。反対に賃料を値下げした場合は収入も下がってしまうので、収入が増減するリスクを承知して契約することが大切です。
空室保証型と実績連動型はどちらが好条件？
空室保証型も実績連動型も管理委託料は家賃の5％程度であることが多く、収益性自体に大きな差はありません。支払われる賃料から5％程度の管理委託料を差し引いた額が、オーナーの手元に渡ります。
ただし、空室保証型の場合、満室想定時の賃料から10～20％程度の手数料が差し引かれます。そのうえで更に管理料5％が差し引かれるので、満室のときは損に感じるかもしれません。
また、実績連動型は収入が安定せず保証もされていないので、空室が増えるにつれ収入が下がってしまうリスクがあります。
このように状況によって変動するため、どちらが明確に得かと判断することは非常に難しいのです。どちらが理想に近い管理手法かを考え、契約を締結しましょう。
マスターリース契約のメリット
マスターリース契約を行うことにより、オーナーにはどのようなメリットがあるのでしょうか。
ここでは、マスターリース契約のメリットを紹介します。
空室リスクを減らせる
マスターリース契約には、不動産投資において最大のリスクともいえる空室リスクを抑えられるメリットがあります。契約内容にもよりますが、マスターリース契約は空室が発生しても一定の家賃が保証されるため、収入が0円になることはありません。
不動産投資ではどれだけ需要のある物件でも、入居者のライフスタイルや環境の変化に伴い、空室が発生する場合があります。
空室が発生して次の入居者が決まって家賃が入るまでには一定の期間が必要であり、その間のランニングコストやローン返済は、自身が負担しなければなりません。次の入居者が見つからなければ、金銭的な負担がどんどん大きくなって焦りも出てきます。
一方、マスターリース契約なら空室が発生しても一定の賃料が入るため、次の入居者がみつかるまでの焦りも軽減されるでしょう。
なお、マスターリース契約以外に空室リスクを回避する方法は、以下の記事でも詳しく解説していますので参考にしてください。
管理業務を任せられる
不動産のオーナーは不動産会社とマスターリース契約を交わし、賃貸物件の管理業務を一任することも可能です。
このような契約形態をプロパティマネジメントといい、入居者からの問い合わせや建物の管理業務なども任せられます。
特に初めて不動産経営を行う場合だと、何の経験もなく、わからないことだらけで戸惑ったり、トラブルが生じたりもするでしょう。空室が発生したときには入居者の募集や効果的な集客方法もわからず、収入が長期にわたって途絶えるリスクもあります。
マスターリース契約でプロパティマネジメントを契約すると、このような手間や課題も解決できるでしょう。
ただし、マスターリースの契約内容や不動産会社によって管理の対応の有無や内容は大きく変わります。管理の委託を検討している場合は、合わせて管理業務の内容についても調べておきましょう。
不動産投資の専門的な知識が少なくても運用できる
マスターリース契約のメリットは、不動産投資の専門的な知識や経験が少なくても、運用して収入を得られることです。
通常であれば、不動産の経営にあたって、「どのように入居者を募集するか」「家賃がどれくらいなら元を取れるか」などのノウハウが必要となります。
しかし、不動産会社との契約内容によって異なるものの、契約を結ぶと、入居者の募集からトラブル対応、契約の更新確認、解約などの手続きを任せられます。
マスターリース契約を結ぶことによって、オーナーに不動産投資における専門的な知識や経験がなくても、問題なく不動産経営が可能です。
一方で、不動産会社の中には知識や経験が少ないオーナーに対し、リスクの説明を十分に行わないところもあります。それによってトラブルが発生するリスクもあるため、不動産会社選びには十分に注意しなければなりません。
相続税の節税効果が高い
マスターリース契約には、相続税の節税効果が高いというメリットがあります。
その理由は、不動産における相続税の基準となる相続税評価額は、賃貸割合が高ければ高いほど低く算出されるためです。
資産を相続した場合には資産に応じて相続税を納めなければなりませんが、不動産は現金よりも相続税評価額が低くなります。建物の評価額については、『建物の固定資産税評価額×（1-借家権割合×賃貸割合）』で計算を行うことが可能です。
この賃貸割合は、所有している不動産に対してどれくらい入居者がいるかの割合を示します。つまり、マスターリース契約を締結している場合は物件に空室が発生したとしても、相続時の賃貸割合は100％となり、相続税の節税効果が見込まれるというわけです。
満室ではない賃貸物件を相続する可能性があるなら、マスターリース契約をしておくのもよいでしょう。
マスターリース契約のデメリット
マスターリース契約にはさまざまなメリットがありますが、一方でデメリットにも注意する必要があります。
ここでは、マスターリース契約のデメリットを紹介します。
オーナーと不動産会社の立場が逆転する
マスターリース契約のデメリットは、オーナーと不動産会社の立場が逆転し、不利になる場合もあることです。
マスターリース契約では、不動産を所有しているオーナーが借主となり、不動産管理会社が転貸借を前提に借主となります。そして、家を貸します借りますという賃貸借契約では、借地借家法が適用されることにより、立場の弱い家に住んでいる借主が保護されます。
そのため、正当な理由がなければオーナーは借りている方に退去してくれとはいえず、マスターリース契約では立場が逆になってしまうのです。立場が逆転することによって不動産会社はオーナーに対して優位になりやすく、不利益を被るリスクもあります。
物件の売却が難しい
マスターリース契約で不動産投資を行う場合、物件を売却しようと思っても買い手が見つかりにくいデメリットがあります。なぜなら、マスターリース契約の物件は家賃保証がついていても、手数料が高かったり、オーナーに不利な契約になる可能性が高いためです。
そもそもマスターリース契約の不動産は、売却する際に次のオーナーにも契約を引き継ぐ条件になっています。
売却に出しても買い手が見つからなければ、管理費や修繕積立金などのランニングコストが増加し、築年数による賃料の減額が発生する可能性もあるでしょう。
このような状況下において売却を行うのであれば、売却価格を検討するか、マスターリース契約の解除をしなければなりません。
オーナーから契約解除しにくい
マスターリース契約は賃貸借契約であるため、オーナーから契約解除がしにくいデメリットがあります。
本来、賃貸契約の解約は予告期間を守ることを条件に、借主は自由に契約を解約できるルールとなっています。一方の貸主からは契約を自由に解約できず、強制的に退去してもらうためには立ち退き料が必要です。
マスターリース契約においても不動産会社と同じ契約を結ぶことになるため、借主の不動産会社が納得しなければ契約解除は難しいでしょう。契約を解除するためには、オーナー本人や親族が物件を使用したり、老朽化で取り壊す必要があったりなど正当な事由が必要です。
一方、借主となる不動産会社は自由に契約を解除できるため、物件の収益性が期待できなくなったら、急に契約を打ち切られるような場合もあります。
家賃の引き下げが行われる場合もある
マスターリース契約を結ぶ理由として家賃保証を挙げる方も多いですが、不動産会社から家賃の引き下げ請求をされる場合があります。
「家賃の引き下げは違法行為では？」と感じる方もいるかもしれませんが、賃貸借契約において減額請求をすることは認められている行為です。
借主である不動産会社から減額請求があった場合、すぐに請求に応じなければならないルールはありません。まずは当事者同士で話し合いを行って、減額の必要性やどれくらいの減額になるかなどの合意を図るところから始まります。
しかし、家賃保証の引き下げ請求に対して対応しないと、請求どおりの賃料になるため、速やかに対応する必要があるでしょう。
マスターリース契約で失敗しないために
マスターリース契約で失敗しないためにも、契約内容や不動産会社の信用力、実績を把握し、収支シミュレーションを行いましょう。
ここでは、マスターリース契約で失敗しないためのポイントを解説します。
契約内容を確認する
マスターリース契約で後悔しないためには、契約内容をしっかりと確認し、十分に納得したうえで検討する必要があります。
特に家賃保証や修繕費の負担割合、解約条件などはオーナーに不利になっていないか、リスクはないかなど慎重に確認しましょう。マスターリース契約は長期契約が基本であるため、将来市場に大きな変化が生じた際に、柔軟に対応できる内容になっているかどうかも重要です。
また、マスターリース契約は締結しても契約内容が続くわけではなく、数年おきに見直される点にも注意しましょう。
不動産会社の信用力や実績を把握する
マスターリース契約を行う場合は、借主となる不動産会社の信用力や実績を把握しておくことも失敗しないために必要です。オーナーは不動産会社の財務状況や事業実績、テナント管理の実績など、さまざまな視点から安心して任せられるか判断する必要があります。
マスターリース契約はオーナーに不利な契約になりやすいため、信頼できる不動産会社を選ぶことが成功の秘訣です。また、不動産会社の事業性や将来性なども長期的な視点から見極める必要もあるでしょう。
収支シミュレーションを行う
マスターリース契約を検討している場合は、長期的な収支シミュレーションを行い、採算がとれるか確認しましょう。
オーナーは不動産会社からの家賃収入や自身のローン返済、税金の支払い、修繕費などを見積もり、収支を検討する必要があります。また、長期運用においては不動産会社の業績や市場の変化による賃料変動、空室リスクなども見越しておく必要があるでしょう。
収支シミュレーションを行い、マスターリース契約が自分に合っているかどうかを見極めることが大切です。
不動産投資のシミュレーションは以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
⇒不動産投資の資金は何年で回収できる？目安やシミュレーションの方法を解説
まとめ
マスターリース契約にはメリットもデメリットもあり、両方を誠実に説明してくれる不動産会社を探すのがおすすめです。
また「空室保証型」と「実績連動型」による賃料支払い形式の違いもあるので、併せて確認しておくことが大切です。自分が不動産をどのように運用したいのか考え、理想に近い形式を選びましょう。
不動産投資を始めたい方や、管理のことでお悩みの方は、アセットテクノロジーにお任せください。
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