不動産投資で売却益を得る最適なタイミングは？高く売却するポイントも解説！

不動産投資で売却益（キャピタルゲイン）を得る最適なタイミング

不動産投資で売却益（キャピタルゲイン）を得る最適なタイミングはさまざまです。

利益を得るための売却、管理の手間をなくすための売却、資金不足を補うための売却など、売却を検討する理由は人それぞれことなります。

ここでは、不動産投資で売却益を得る最適なタイミングを解説します。

購入価格よりも高く売却で売却できるとき

売却価格が購入価格を超えているときは、売却の最適なタイミングです。不動産物件の資産価値は常に変動しており、価格相場が上昇していれば売却を考えてもよいでしょう。

例えば、3,000万円で購入した物件を4,000万円で売却できれば1,000万円の利益を得られます。ただし、売却時には譲渡所得税などが発生するため、注意してください。

また、売却を検討する際は売却益と家賃収入を比較することが大切です。物件を保有し続けた場合、何年で売却益と同様の利益を得られるのかを計算しておきましょう。

売却時にかかる費用について知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

→投資マンションの売却費用はいくらかかるの？売却費の節約方法も解説！

金利が低いとき

金融機関の金利が低いときも不動産を売却するベストなタイミングです。

不動産を購入する方の多くは金融機関のローンを利用しますが、低金利で利用できる状況であれば利息を含めた総支払額が下がるため、不動産を購入しやすい状況が生まれます。

結果的に不動産需要が高まり、売却価格のアップや売却スピードの向上が期待できるでしょう。

大規模修繕の前

不動産投資でマンションを保有しているのであれば、10年から15年ごとに行われる大規模修繕の前も売却のタイミングとしておすすめです。

マンションの大規模修繕が開始されてしまうと、工事中に騒音が発生したり、日当たりが悪くなることが懸念されるため、購入者の購入意欲を低下させてしまいます。

また、大規模修繕の直前になるとオーナーに修繕費用を請求してくるケースもあるため、コストがかかる前に売却を検討するのがおすすめです。

ただし、大規模修繕が完了したあとも売却のタイミングとして適しています。大規模修繕によってきれいになれば、物件価値が上がるため買い手を見つけやすくなります。

物件購入から5年以上を経過をしたとき

不動産を売却する場合は、物件購入から5年以上経過したタイミングがベストです。

不動産の売却には譲渡所得税が課税されますが、保有年数によって課税される税率が以下のように異なります。

出典：国税庁 短期譲渡所得の税額の計算、国税庁 長期譲渡所得の税額の計算

保有期間が5年以下の場合は41.1％が課税されますが、5年以上保有していれば22.1％と約半分で済みます。

例えば、所得金額が1,000万円だった場合、それぞれの課税額は以下の通りです。

特別控除によって所得金額を下げられれば課税額も下がりますが、約200万円もの差が生まれるため、売却を検討するのであれば5年以上保有してからがよいでしょう。

また、課税タイミングは売却した年の1月1日現在で計算されるため、売却タイミングには注意してください。

築年数が20年を超える前

不動産投資の物件は、築年数の経過とともにさまざまな箇所が劣化し、売却価格が低下していきます。

特に築年数が20年を超えた物件は、売却価格が大きく下がる傾向があるため、売却を検討するのであれば築年数が20年を超えるタイミングがよいといえるでしょう。

中古マンションにおける築年数別の平均売却価格は以下の通りです。

出典：レインズ 築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2023年）

築年数の経過によって年々価格が低下しますが、築20年を超えたタイミングで622万円ほどの大きな低下幅が見られます。

劣化状況やエリアなどによっても売却相場は変動してしまうものの、売却タイミングを考える際の目安として覚えておきましょう。

住宅需要の多い2月～3月の引っ越しシーズンを狙う

不動産を売却する際は、住宅需要が多い2～3月の引っ越しシーズンを狙うのがおすすめです。

2～3月は、就職や転職、学校への入学など、4月からの新生活に向けて住宅需要が高まります。一方、7～8月ごろは閑散期といわれており、不動産の売却には向いていません。

そのため、特にスピーディーに売却を完了させたいという方は、住宅需要の多い2～3月ごろに売却を検討するとよいでしょう。

不動産を少しでも高く売却するポイント

不動産投資で売却益を求める場合、不動産投資をやめる場合など、どのようなケースであっても1円でも高い売却を目指すべきです。

ここでは、不動産を少しでも高く売却するためのポイントを解説します。

価格相場を調べおく

不動産を少しでも高く売却するためには、価格相場の調査がとても大切です。

保有する不動産のエリアや物件の大きさと同等条件の不動産が、どのくらいの価格で売却されているのかをポータルサイトで確認したり、不動産会社に相談して価格相場を調べておきましょう。

高い価格で販売したいと考えていたとしても、価格相場を上回っていた場合、売れるまでに時間がかかり、結果的に売却できないケースも少なくありません。

価格相場の調査が不安な方は、不動産会社で査定するのがおすすめです。不動産売買のプロである不動産会社に相談すれば、エリアや物件の大きさに合った価格を提示してくれるでしょう。

また、売却額は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に査定を依頼してみるのがおすすめです。

買取ではなく仲介によって売却する

不動産の売却には、仲介と買取の2つの種類がありますが、高く売却したいのであれば仲介による売却がおすすめです。

買取と仲介の特徴、メリット・デメリットは以下の通りです。

不動産会社の買い取りであれば、仲介手数料がかからず短期間で売却できるメリットがあります。

しかし、売却額が相場以下になるケースが多いため、高い価格で売却したい場合は仲介による売却を検討するのがよいでしょう。

仲介手数料が発生してしまうものの、差し引いても得られる利益が多くなるケースもあります。

内覧で物件の魅力を伝えられるように準備する

不動産を高く売るためには、物件の魅力を内覧時に伝えることが大切です。購入を検討している方が内覧に訪れた際に、物件が持つ魅力をアピールしましょう。

例えば、周辺施設や設置されている設備など、プラスとなるポイントのアピールは成約につながる可能性を高めるため、積極的に物件の魅力を伝えてください。

また、内覧日には部屋の照明を明るくしたり、カーテンをすべて開放しておくのも、買い手に良い印象を与えるためのポイントです。

部屋を訪れた際に見る部屋が暗いのと明るいのでは、内覧者が受ける第一印象が大きく異なります。

値引きを前提にした売り出し価格を決める

不動産を売却する際には売り出し価格を設定しますが、値引きを前提にした金額にしておくとよいでしょう。

不動産は設定した売却価格で必ず成約されるものではなく、値引き交渉をしてくる買主が多いため、値引きを前提にした売り出し価格に決めておくのがおすすめです。

例えば、2,500万円で売却を希望であれば、2,550万円などの売り出し価格に設定しておけば、万が一値引き交渉があった際でも対応しやすくなります。

ただし、値引き前提とはいえ、相場とかけ離れた金額に設定してしまうと、結果的に成約につながらない可能性が高まります。

まとめ

不動産投資では、売却益を求める場合や何らかの事情で売却を検討しなければいけない場面に遭遇します。

購入価格よりも高い価格で売却できれば問題ありませんが、タイミングによっては購入価格を下回ってしまうケースも少なくありません。

そのため、少しでも高く売却できるタイミングやポイントを知っておくことが大切です。

アセットテクノロジーでは、物件購入から売却までをワンストップで行っており、高額査定を実現しています。

さらに、弊社買取であれば、売却時の仲介手数料が発生しないため、売却益の最大化も目指せます。不動産の売却でお困りごとがあれば、お気軽にご相談ください。