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自己資金3000万円で不動産購入！二つのパターンとは
3000万円で不動産投資する場合、自己資金のみで購入する方法と一部をローンで購入する方法の二つの パターンがあります。それぞれの特徴を解説します。
自己資金のみで物件を購入する
物件の購入資金をローンに頼ることなく自己資金でまかなう方法です。ローンの返済がないため、キャッシュフローは安定しやすく、抵当権のない物件であることから、次の物件でローンを活用する際に、審査に通りやすくなります。
ただし、購入できる物件は3000万円以下に限られます。3000万円以下の場合、おおむね築年数が30年以上と古く、物件数も少なく、選択肢は限られていることが多いです。
また、物件購入により現金3000万円を支払うため、資金的な余裕がなくなる恐れもあります。
ローンで購入する
自己資金のみで購入するより、ローンを利用することで資金面での制約が小さくなり、購入できる物件の幅が広がります。そのため、利回りやランクの高い物件を購入できたり、複数の物件を所有できたりします。
例えば30%の自己資金で不動産投資をする場合、１億円の物件まで購入できます。この規模になると、比較的築浅の物件も選択肢となり、10室以上ある物件も見られます。選択肢が広がるため、利回りに優れた高いランクの物件が手に入るでしょう。
また、少ない自己資金のわりに高い収益を得られるレバレッジ効果に期待できます。
例えば、自己資金3000万円で年間収入が300万円なら、年間利回りは10%(300万円÷3000万円×100)です。
一方、6000万円(自己資金3000万円と融資3000万円)の物件で年間収入が600万円の場合、自己資金による年間利回りは、20%(600万円÷3000万円×100)になります。
年間収入が増えますので、自己資金を比較的短い期間で回収できるメリットもあります。自己資金の一部を緊急用資金として残しておけば、万一の時の支出にも対応可能です。
高級車なども不動産と同様にローンで購入しますが、車が利益を出すことはないため、その場合のローンは自己資金から返済する必要があります。
しかし、不動産の場合は家賃収入としての利益が入るため、家賃収入をローン返済に使用できます。
また、融資を活用して評価の高い物件を購入できれば、安定した家賃収入が得られ、ローン返済も滞りなく行えます。
自己資金のみで不動産投資を始める方法もありますが、自己資金の関係で評価の低い物件しか購入できない場合もあります。評価が低いと収入が安定しない可能性があります。
確実に家賃収入が得られる物件を融資で購入し、家賃収入でローンを返済していくやり方が不動産投資の基本です。
高所得者の不動産投資でおすすめの物件
不動産投資では、詳細を確認する前に、物件の特徴で絞り込むことができます。利回りを追求し、節税効果を最大限に発揮するためには、「木造・中古」物件や「一棟」物件に注目すると良いでしょう。
木造・中古物件
建物は年々資産価値が下がります。この資産価値の減少に合わせて計上する費用を減価償却費といい、実際に費用を負担せずに経費として計上できます。そのため、税金を計算するうえでは赤字でも、手取額は黒字とすることができます。
減価償却費は所定の算式に当てはめて計算しますが、木造・中古物件については、減価償却期間が短くなる傾向にあります。減価償却期間が短ければ、計上できる減価償却費の額は増えます。不動産投資が赤字であれば、給与所得の黒字と相殺できますので、節税効果を生みつつ、キャッシュフローの黒字化を目指せます。
一棟物件
マンションの場合、所得税・住民税の節税を効率的に行いたいなら、一室より一棟物件がおすすめです。マンションは構造面から減価償却期間が長めになりますので、複数の物件を所有し、節税効果を高める必要があります。
しかし、一室ずつマンションを購入していると、利回り計算や融資交渉、契約締結などに手間と時間がかかります。このような状況を避けるために、一棟物件を選びましょう。
ただし、一棟物件ですので、キャッシュフローは大きくなる可能性がありますが、分散投資には不向きです。
3000万円を資金に不動産投資を始める！成功のポイントとは
高所得者であっても3000万円は簡単に用意できる金額ではありません。利回りを高めるために、焦ってやってはいけない方法を取ってしまう可能性もあります。ここでは、不動産投資で成功するためのポイントを紹介します。
慎重な姿勢を崩さない
欲張りすぎると焦って失敗してしまう可能性が高くなります。投資額が大きいほどリスクも大きくなるため、あくまで慎重に取り組むことが大切です。
不動産投資では、費用を節約することで、収益を上げることができます。適切な節約なら良いものの、必要な修繕費や管理費を削減して、物件の集客力を下げてしまうと、空室率が高くなってしまいます。
購入した物件が突如、高利回りになることはありません。資金計画において目標とする利回りを数十年という長い期間をかけて達成することを心がけましょう。
法人化も視野に入れる
不動産投資を拡大し、法人化すれば個人で投資するよりもメリットが受けられます。個人の所得に対して課せられる所得税は、所得が大きくなるほど税率が高くなる累進課税制度を採用しています。
法人（法人税）の税率は個人の所得税最高税率よりも低く、法人化して不動産収入を資産管理会社に移転すれば節税が可能です。
税率以外にも、所得税ではできない経費を計上できたり、青色申告により繰越期間が延びたりと、税制面で活用できるメリットが増えます。
日常生活では本業に集中する
賃貸管理業務は不動産管理会社に委託し、日々の生活では本業を優先し、時々運用状況をチェックするのが理想的です。
賃貸管理は多岐にわたり、入居者に対しては賃貸借契約の手続き、家賃や管理費の集金、クレームや問い合わせへの対応、退去時の対応と新規入居者の募集などがあります。
また、物件に関しては、共用部分の清掃・点検や修繕計画などの業務があります。
不動産投資を始めたばかりで、投資物件が少なく、管理業務の経験を積みたい場合は自主管理をするのも良いでしょう。しかし、管理業務を自分で行う自主管理は手間も時間もかかります。そのため、基本的に賃貸管理業務を管理会社に委託し、本業に集中した方が効率的です。
【投資例】一棟アパートの投資の始め方
一棟アパートの投資は、下記の4ステップで始められます。これから始めようか迷っている方は、どんな流れで進むのかイメージを掴んでおくと良いでしょう。
1.投資の目的を決める
一棟アパートの不動産投資を行う際は、狙う物件によって費用が異なるため、まずは目的を決めましょう。目的に応じた投資先の具体例は下記の二つです。
・長期的な資産形成…新築や築浅物件
・所得税と住民税の節税…築古物件（築22年以上）
新築や築浅物件は長期安定的に賃料収入を得るスタイルなため、物件選びを慎重に行う必要があります。
2.業者を見つけて相談を申し込む
不動産投資の目的が決まったら物件と業者を探しましょう。
不動産投資はエリアや物件選びも重要ですが、業者選びも同じくらい重要です。下記の6つのポイントに注意して業者選びを行ってください。
1.10年以上の業歴
2.お客様の声をホームページに公開している
3.審査の厳しい（グレードの高い）ビルにオフィスがある
4.多数の金融機関との取引がある
5.ネットで怪しい噂がない
6.売買だけでなく、管理や運営などの面倒も見てくれる
3.担当者と話して購入するか判断する
業者が見つかって問い合わせたら、実際にオフィスへ訪問し、担当者と話してみましょう。担当者と話す時は、下記の2点を意識してください。
・購入意思をきちんと伝える
・気にいる物件でなければ購入を控える
購入意思がないと判断されると、優先順位が下げられてしまい、良い物件がなかなか紹介してもらえなくなります。担当者に購入意思をしっかり伝えるようにしましょう。
また、一棟アパートは大きな金額が動くため、その場の雰囲気や勢いに任せるのではなく、本当に欲しい物件があったら購入するようにしてください。
4.物件を購入する
購入したい物件が見つかったら、購入意思を不動産業者に伝えて、最終的な条件を詰めて契約します。購入する際は下記の二つのポイントに注意してください。
・売買契約書に「融資特約」を必ず入れる
・融資アレンジを不動産業者にしてもらう
ローンが通らず十分な購入資金を用意できなかった場合などに備えて、融資特約を入れておくことが大切です。自分の希望通りの融資を得られない場合は契約そのものを無効にすることができます。債務不履行により損害賠償請求をされるリスクを防げます。
融資は自分で行うよりも、不動産業者に任せる方が審査に通りやすくなり、面倒な作業も不要になるため、融資アレンジは契約時に業者へ依頼するようにしましょう。
まとめ
不動産投資では、自分の状況に合わせた投資方針を選択することが重要です。高所得者にとっては、現在の所得を維持しつつ、いかに余剰資金を有効活用するかがポイントになります。
自己資金3000万円を元手に、複数の投資物件を購入できるようになれば、リスクを分散でき、不動産投資の収益は安定します。
緊急時に備えて一定の余剰資金は手元に残し、ローンを活用してレバレッジを利かせ、物件の管理はプロである不動産管理会社に委託すれば、不動産投資で成功しやすくなるでしょう。
