【不動産投資ローン】3つの審査基準と審査通過のポイント

不動産投資ローンと住宅ローンの3つの違い

不動産投資を行ううえで理解しておくべきことがローンの種類ごとの特徴です。不動産を購入するときは、用途によって不動産投資ローンと住宅ローンのいずれかを利用します。

不動産投資ローンと住宅ローンには、大きく分けて3つの違いがあります。

借入の目的の違い

一つ目の違いはローンを借り入れるときの目的です。住宅ローンは、本人が居住する自宅の購入や、増改築にかかる費用を補填する目的で利用します。

不動産投資ローンは、投資用物件を購入することを目的とした金融サービスです。購入した物件を賃貸提供して、家賃収入を得ることを前提に融資や返済計画が行われます。

そのため住宅ローンの借入金で収益用不動産を購入したり、不動産投資ローンで自宅を購入したりすることはできません。契約違反となり、場合によっては一括返済を求められるおそれがあります。信用度も下がるため、次回以降の資金調達にも影響します。

金利の違い

二つ目の違いは金利です。住宅ローンの金利は0.5％〜2％程度、不動産投資ローンは1.5％〜4％程度が相場とされています。貸し倒れリスクの差もあり、住宅ローンの方が金利は低い傾向があります。

不動産投資ローンは、購入した物件の家賃収入を返済にあてるのが一般的です。満室であれば問題なく返済できますが、必ずしも計画通りに空室が埋まるとは限りません。空室が増えたり家賃回収が思うようにいかなければ、ローン返済が滞るリスクがあります。

審査基準の違い

最後は、審査基準の違いです。住宅ローンは借入人の給料や資産を返済にあてるため、属性情報が重視されます。属性情報とは年収や勤続年数など、社会的信用がどの程度あるかを評価する指標のことです。

一方、不動産投資ローンは前述のとおり、物件の家賃収入を返済にあてるのが一般的です。借入人の属性情報に加えて、物件の事業性も重視されます。事業性とは物件のあるエリアや、築年数、家賃設定、過去の物件売買の履歴などです。

よってローンを申し込む本人に問題がなくても、物件の収益性が低いと判断されれば、審査結果が変わったり条件が厳しくなったりするおそれがあります。

不動産投資ローンの審査基準は主に3つ

不動産投資ローンの審査では、申込者の信頼性に加えて投資用物件の価値も重視されます。ここでは、3つの審査基準について詳しく説明します。

申込者の信用情報と信頼性

住宅ローンと同様、不動産投資ローンにおいても申込者の返済能力や信頼性を審査します。返済能力は与信力によって判断され、具体的には申込者の年齢や職業、雇用状態、年収、借入状況などから審査します。

年収の目安は500～700万円とされていますが、個人事業主の場合は、年収が高くても会社員や公務員などに比べて安定性の面で不利になるケースが多いです。

物件の資産価値

申込者の購入物件にどれくらい資産価値があるか金融機関が審査するのは、ローンの返済が滞った場合に投資物件を担保として回収するためです。

駅前にあったり周辺施設が充実していたりして立地が良く、災害リスクが少ない物件は資産価値が高いうえ、年数を経ても価値が下がりにくい傾向にあります。物件の資産価値は収益の維持にも影響するため、ローン審査では重視されます。

物件の担保価値

物件の担保価値とは投資物件の収益力のことです。地価や路線価、固定資産税評価額、耐用年数、実質利回りなどの数字を用いて収益力を審査します。

中古物件よりも新築物件、木造よりも重量鉄骨造りやRC造の物件のほうが担保価値は高くなりやすいです。

不動産投資ローンの審査に通過するためには

不動産投資ローンの審査に通過するには、申込者自身と投資物件の両面で対策を立てる必要があります。

自己資金を増やす

自己資金を増やせれば、おのずと借入額を減額できます。金融機関に返済リスクが小さいと見なしてもらえ、審査に有利に働きます。

一般的に、自己資金は物件価格の20％以上あれば審査に有利となります。転職して間もない、年収が低いなど収入の属性に不安がある方は、普段から意識的に貯蓄して自己資金を蓄えることが大切です。

ただし、一部の金融機関は借入の条件に「年収700万円以上」などと具体的な属性を明記している場合もあります。自己資金を増やすことは、確実に審査に通る方法ではなく、あくまで借入できるチャンスを増やすための対策と考えましょう

使用していないクレジットカードの解約・限度額を下げる

審査を有利にするためには、属性を下げない対策も必要です。もっとも手軽な方法として、使用していないクレジットカードの解約や限度額を下げることが挙げられます。

クレジットカードの利用状況も審査に影響します。利用残高や滞納履歴によっては属性が下がって審査で不利になるため、使用頻度が低いクレジットカードは解約しておくことがおすすめです。

また、キャッシングの限度額にも注意が必要です。利用可能額が高いと「借金の可能性が高い」と判断されることがあるため、限度額はできるだけ引き下げておきましょう。

ローンや固定費を見直す

自家用車や自宅のリフォーム代金など、ローンの状況を整理することも対策として有効です。固定費についても必要以上に支払っていないか見直しましょう。

複数のローンを契約している場合は、借り換えて金利を抑えたり、繰り上げ返済で残債を減らしたりすると、毎月の支出を減らせます。固定費も少ない方がキャッシュフローの負担軽減につながります。

金融機関と提携している不動産会社を利用する

投資物件は不動産会社を通じて探すことになりますが、不動産会社を選ぶ際には提携金融機関も考慮しましょう。

ローンを利用する際、不動産会社が紹介してくれた金融機関であれば審査が通りやすくなることがあります。また、不動産会社は提携金融機関のローンに通るための対策も知っています。

利回りが高く運用しやすい物件を選ぶ

不動産投資ローンの審査では、物件の価値が大きなポイントになるため、収益性の高い物件を選べばローンに通りやすく、融資金額も大きくなる傾向にあります。

不動産投資ローン審査の手順

ローンの審査通過の対策ができたら、いよいよ審査をしてもらうための手続きを始めます。不動産投資ローンの審査手順を見ていきましょう。

不動産投資ローンの事前準備

まずは、物件を購入する不動産会社や金融機関の融資担当者に、ローン利用を相談します。ローンを組む金融機関が決まったら、審査に必要な書類を準備します。必要書類は主に以下の通りです。

【物件に関するもの】

・物件概要書

・レントロール（物件の貸借状況一覧表）

・売買契約書

・重要事項説明書

・不動産登記簿謄本（登記事項証明書）

・公図

・建築確認済証

・建築図面など物件資料

【申込者に関するもの】

・身分証明書（写真貼付のもの）

・健康保険証

・住民票

・実印、印鑑登録証明書

・収入証明書類（源泉徴収票や確定申告書など）

・直近3年分の納税証明書

・勤務先の概要、職歴書

・不動産関連資格などの証明書

・既存ローンに関するもの（賃貸借契約書、支払通帳、既存ローンの返済予定表）

・保有財産一覧

審査開始・融資可否の通知

審査は「事前審査」と「本審査」の2段階で行われます。審査期間は約2～4週間程度かかり、事前審査と本審査の間に不動産の売買契約を結びます。審査・契約・融資実行までの流れは以下のようになります。

①事前審査

必要書類を提出し、事前審査が開始されます。申込者の収入や借入状況、物件の資料によって事前審査が行われます。

②不動産売買契約を結ぶ

事前審査に通過したら、不動産売買契約を結びます。事前審査に通過すると、本審査も通過する可能性は高いですが、落ちてしまうこともあります。そのため、ローン審査に落ちた場合は契約を白紙にする条項をつけることが多いです。

※金融機関によっては、事前審査の前に売買契約を結ぶケースもあります。

③本審査

本審査では、物件の資産価値や担保価値について詳しく調査が行われます。

④融資実行

本審査に通過すると金融機関から融資の決定通知が届きます。金融機関で手続きを行い、物件の引き渡しとともに融資が実行されます。

不動産投資ローン審査基準と金利の目安

不動産投資ローンを取り扱っている金融機関は、大きく分けて「都市銀行・メガバンク」「地方銀行」「信用金庫・信用組合」「ノンバンク」の4種類です。それぞれ不動産投資ローンの審査基準や金利に異なる傾向があるため、申し込む際は慎重に検討しましょう。

それぞれの審査基準や金利の目安は、下記のとおりです。

都市銀行・メガバンク

いわゆる「三菱UFJ銀行」「みずほ銀行」「三井住友銀行」など、全国的に知名度の高い大手銀行のことです。

金利は1％前後と低めですが審査は厳しく、申し込み条件も「年収〇〇円以上」など細かく定められているケースがあります。

地方銀行

地域密着型の地方銀行は、不動産投資ローンの取り組みは銀行によって個性があり、審査基準も大きく異なります。

金利は1.5％～3％台で、メガバンクほどではないものの、地方銀行も審査は厳しめの傾向があります。年収などいくつかの条件が細かく 設定されているところも少なくありません。

信用金庫・信用組合

地域密着型の金融機関という点は地方銀行と同じですが、審査の傾向が異なります。比較的柔軟な審査が期待できるため、属性に自信のある方は、問題なくローンを利用できる可能性があります。

金利は2％～3％台程度で、人によっては地方銀行よりも低い金利で借り入れることも可能です。

ノンバンク

貯金事業も取り扱う銀行や信用金庫とは異なり、貸付のみを専門に行っている金融機関です。幅広い層をターゲットとしているため、審査は比較的柔軟です。

金利は3.5％～7％台と高めに設定されており、資金計画をしっかりと行ったうえで利用を検討する必要があります。

不動産投資ローンの審査を通過できない原因

不動産投資ローンの審査を申し込んだとしても必ず通過できるわけではありません。さまざまな要因によってローンの審査を通過できないケースもあるでしょう。

ここでは、不動産投資ローンの審査を通過できない原因について詳しく解説します。

自己資金が少なすぎる

自己資金の少なさは、不動産投資ローンの審査を通過できない多くの原因です。

金融機関は返済能力を見極めるために、保有資産の調査を行います。借入額に対して自己資金が少ない場合、不動産投資ローンのみで物件の購入を検討していることになるため、返済能力が低いとみなされ、審査の通過が難しくなってしまいます。

とくにフルローンの利用を検討している場合は、なおさら返済能力が低いとみなされてしまうでしょう。

また、自己資金が少ないと頭金の用意が難しくなります。借り入れの際に頭金がないと借入額が多くなり、利息を含めた返済額の負担が大きくなります。

このように自己資金が少なすぎる場合は、不動産投資ローンの審査が通りにくくなる傾向があります。

勤務先の信用度が低い

勤務先の信用度が低い場合、不動産投資ローンの審査を通過しにくくなってしまいます。

基本的に不動産投資ローンでは年収を見られますが、年収が多ければよいわけではありません。不動産投資ローンは長期間にわたって返済を行っていくため、勤務先の会社が長く経営を続けられる保証がなければ、審査が不利になってしまうでしょう。

設立したばかりのベンチャー企業だった場合、いくら年収が高かったとしても倒産するリスクが高くなってしまうため、金融機関は勤務先の信用度を考慮して融資の可否を決定します。

例えば、高い年収を得ていたとしても、ある日突然倒産した場合、返済が滞ってしまうリスクもゼロではありません。そのため、勤務先が新設したばかりの会社だった場合は、信用を得るのが難しくなるため注意が必要です。

勤続年数が短い

現在勤めている会社への勤続年数が短いことも、不動産投資ローンの審査が不利になる原因です。

勤続年数は審査基準のひとつでもあり、短い場合は今後転職してしまう可能性があるとみなされ、審査のマイナス要因となります。

審査基準の明確な基準はないものの、最低でも2～3年ほどの勤務年数があれば不動産投資ローンの審査に大きな影響はないでしょう。

そのため、就職や転職したばかりの時期は不動産投資ローンの審査が通りにくいため、ある程度勤務年数を経過してからの申込みが賢明です。

返済期間に対して現在の年齢が高い

返済期間に対して現在の年齢が高い場合、将来的に返済が難しくなってしまうため、不動産投資ローンの審査が不利になるケースがほとんどです。

一般的に不動産投資ローンは、数十年単位の長期間で返済を計画します。

例えば、現在の年齢が50歳の方が30年の不動産投資ローンを利用した場合、完済できるのは85歳です。その年齢になれば定年退職を迎え、年金を受給して生活を送っているでしょう。

しかし、金融機関としては今までのような勤務先からの収入がない場合、安定性に欠けるとみなされ、不動産投資ローンの審査通過が難しくなってしまいます。

また、年齢が高くなると病気やケガなどのリスクが高まり、ローン返済が難しくなるケースが懸念されます。

そのため、不動産投資ローンを利用する場合は、定年退職前に完済できるような計画を立てることが重要です。

ただし、年齢が高いからと言って不動産投資ローンを利用できないわけではありません。返済期間を短くするなどの対応を取れば、審査に通過できる可能性は上がります。

法定耐用年数をオーバーしている

購入予定の不動産が法定耐用年数をオーバーしている場合、資産価値が低いと判断されて審査通過が難しくなってしまいます。

不動産は減価償却資産として該当し、築年数の経過にともなって資産価値が低下してしまいます。この資産価値の低下を税務上の基準として定められているのが法定耐用年数です。

法定耐用年数は建物の構造によって年数が異なり、住居用の場合は以下のように規定されています。

出典：国税庁（主な減価償却資産の耐用年数表）

法定耐用年数をオーバーした中古物件は、資産価値が低いため、不動産投資ローンの審査通過が容易ではありません。

また、法定耐用年数の残りが少ない場合は、不動産投資ローンの借入期間に影響します。例えば、建設から10年経過した木造の建物であれば残りの12年が借入期間に設定されるのが一般的です。

オーナーの健康状態が悪い

オーナーの健康状態の悪さは、不動産投資ローンの審査に大きな影響を与えます。

健康状態が悪いオーナーは、今後病気などの影響によってローンの返済が困難になることが懸念されてしまうでしょう。

また、不動産投資ローンを利用する場合は団体信用生命保険への加入を義務付けている金融機関が多くなっています。オーナーが死亡したり、高度障害などが発生した場合にローン残高がゼロになる保険ですが、加入時に健康状態の告知義務があるため、持病や現在の健康状態によっては加入できないケースも珍しくありません。

団体信用生命保険への加入ができない場合、もちろん不動産投資ローンの利用もできないでしょう。

ただし、高めの金利によって加入できる団体信用生命保険もあるため、健康状態に合わせて最適な保険を選んでください。

金融事故を起こした経歴がある

金融事故を起こした経験があると不動産投資ローン審査のマイナス要因となります。

金融機関は審査の際に個人の信用情報を調査しますが、過去に金融事故を起こしていると返済の信用度が低いと判断されてしまうでしょう。

カーローンやクレジットカードの支払い遅延や滞納などは、金融事故として信用情報機関のCICやJICC、KSCなどに情報が登録されています。そのため、審査時の調査によって過去の金融事故が発覚すると不動産投資ローンを利用できない場合がほとんどです。

金融事故の情報は最長7年保存されるため、信用情報が原因で審査に通過できない場合は、期間を空けてから申し込みを検討するとよいでしょう。

また、近年多く見られるのが奨学金の返済遅延による影響です。もし、自分の信用情報に不安があれば、信用情報機関に開示請求が可能なため、申し込み前にチェックしておくとよいでしょう。

不動産投資ローンを利用する際の注意点

不動産投資を始める場合、ローンを利用して物件を購入するのが一般的です。しかし、不動産投資ローンにはさまざまなリスクがともなうため、考慮しながら計画を立てなければいけません。

ここでは、不動産投資ローンを利用する際の注意点について詳しく解説します。

借入額の決定はシミュレーションが重要

借入額の決定には細かいシミュレーションが重要です。

不動産投資において発生する費用は、ローンの返済だけでなくさまざまな諸経費が発生します。家賃収入から管理費用や修繕費用などを差し引き、残金を返済に充てるイメージとなります。

また、不動産投資では空室リスクがあり、万が一入居者が集まらない場合は収入がゼロとなるため、ローンの返済は自己資金から支払わなければいけません。

そのため、家賃収入と返済額だけから借入額を決めず、運用時にかかるであろう費用を細かく洗い出し、無理のない返済計画が重要です。

築年数の古い物件は借入額が下がり借入期間が短くなりやすい

中古物件で不動産投資を始める場合は、注意が必要です。

とくに築年数の古い物件は、資産価値が低いため、借入額が下がり借入期間も短くなりやすい傾向があります。

借り入れ期間が短くなれば、毎月の返済額も大きくなってしまうため、キャッシュフローの悪化にも影響を与えます。

中古物件のほうが安いとはいえ、自己資金が少ない場合は毎月の返済にキャッシュフローが圧迫される可能性を把握しておきましょう。

物件を売却しても不動産投資ローンを完済できない場合がある

何かしらの理由によって物件の売却費用を不動産投資ローンに充てたとしても、場合によっては完済できないケースがあります。

例えば、不動産投資を始めたものの思ったような利益が見込めず、運用が難しくなった場合は売却を検討するでしょう。

しかし、売却時にはさまざまな費用が発生することもあり、購入時よりも安くなるケースがほとんどです。結果、ローンの残債が残ってしまうでしょう。

また、不動産を売却すると今までのように家賃収入がなくなるため、自己資金を使ってローン残債を返済しなければいけません。場合によっては一括返済が必要になるケースもあるため、注意が必要です。

まとめ

不動産投資ローンは、不動産事業を営むうえで必要となる事業資金を借り入れるローンです。住居を買うために利用する住宅ローンとは、特徴や目的が異なります。

そのため、不動産投資ローンの審査では、個人の収入や与信だけでなく、投資物件の価値や収益性が重要視されます。

ローン審査を有利に働かせるためには、申込者本人の収入や借り入れ状況の改善、申込みのタイミング、物件選びが重要なポイントです。

また、不動産投資ローンの申込時には収入証明書や売買契約書といったさまざまな書類が必要になります。提出書類に不備があると審査に大きな影響を与えてしまうため、しっかりと準備しておきましょう。