【大阪】不動産投資の失敗事例と成功するためのポイントを紹介！

不動産投資における「失敗」とは？

不動産投資の「失敗」とは具体的に何を指すか見ていきましょう。

失敗＝不動産投資がトータルで赤字になること

不動産投資では、主に以下の流れで運用します。

この流れを通じて、運用期間全体の収支が赤字になるのが不動産投資における「失敗」です。つまり、「投資用物件で得られた家賃収入の合計額＋物件の売却益＜投資した額」となった場合、その不動産投資は失敗したことになります。

運用中の赤字＝「失敗」とは限らない

不動産投資では、数十年の返済期間をかけて家賃収入からローンを返済します。ローン終了後、物件売却までの期間も加味すると、運用期間は30年、40年と長期にわたります。失敗かどうかは売却後に判断するため、運用期間中に赤字が出ても、失敗と判断することはできません。

特に、不動産投資を開始後、数十年は家賃収入がローン返済に充てられるため、運用期間の中で一時的に赤字になる年もあるでしょう。しかし、家賃収入でローンの残債を減らせていれば失敗ではありません。

ローンを完済し、物件売却後に運用期間全体の収支を計算した結果、利益が出ていれば、その不動産投資は成功したといえます。

【共通点】不動産投資で失敗する人の特徴

不動産投資で失敗してしまう人には共通する特徴があります。ここでは2つの共通点について解説します。

情報収集をしていない

所有する物件管理を運営会社に任せられる不動産投資ですが、不動産投資の仕組みや税金に関する知識、立地するエリアに関する知見などが必要です。また、新しい情報にもアンテナを張っておかなければなりません。

不動産投資を取り巻く環境は以前に比べると改善されていますが、「ある程度の自己資金さえあれば、誰でもできる」といった謳い文句で、安易に物件を勧めてくる不動産会社は残念ながら存在します。正しい情報や知識を持っていないと、悪質な不動産会社のセールストークに乗せられて、収益性の低い物件を購入してしまうリスクがあります。

書籍やインターネットで不動産投資について学ぶことはもちろん、不動産投資セミナーに参加するなどして、知識を身に付けることが大切です。

計画が足りない

上述したように、不動産投資は長期間にわたって行う投資です。投資期間中に発生する支出、売却時期などについて、綿密な計画を立てたうえで物件を運営します。たとええば、毎月のローン返済や毎年かかる固定資産税、また物件の老朽化に伴う修繕費などは、あらかじめ必要になる時期や金額を想定できます。

計画を立てていないと、物件の家賃収入を無計画に使ってしまい、気がつくと返済や税金の支払いに窮する事態になりかねません。

また、災害などによる突発的な破損や空室の増加など、想定していなかった事態に見舞われるのも不動産投資ならではのリスクです。リスクの回避方法や、どこまでのリスクなら耐えられるか見通しを持ったうえで不動産投資を始める必要があります。

不動産投資における失敗事例

不動産投資に失敗した2つの事例をご紹介します。

入居率の見積もりが甘かった

マンションやアパートを一棟購入する際、不動産会社の広告に掲載されている想定利回りを参考に、不動産投資の収支シミュレーションを行うのが一般的です。しかし、想定利回りは物件が満室であることを想定に計算されているため、実際に不動産投資を始めてから物件に空室が数室発生すると、赤字に陥ってしまいます。

たとえば、ワンルームマンションを購入しても入居者がなかなか現れないことは珍しくありません。大阪府で人口が減少している地域の物件は、なかなか入居者が決まらないことがあります。

ワンルームマンションの場合、空室時に仲介会社を介して入居者を募集し、入居者が決まった際に仲介会社へ広告料を支払わなければならないケースがあります。空室が増えると、広告料が収益を圧迫してしまいかねません。

物件の一棟買いを行う場合、実際の入居状況や家賃などを確認したうえで、収支をシミュレーションしましょう。実際の入居状況などは「レントロール」という書類で確認できます。

不動産会社選びを吟味しなかった

不動産投資用の物件を購入する際「どの不動産会社から購入するか」は重要です。吟味せずに不動産会社を選んでしまうと、不良物件を購入してしまうリスクが高くなります。

不動産会社は、売却希望者と購入希望者をマッチングさせる不動産仲介によって利益を得ています。売買を成立させるため、購入希望者にプラスの情報しか提供していない場合もあるため、購入者は物件情報を鵜呑みにせず、冷静に判断する必要があります。

また、不動産会社の中には安易に不動産投資のメリットのみを強調し、リスクを伝えないような悪質なところもあります。

いずれにせよ、1社のみの話を聞くだけでは情報が偏ってしまいます。なるべく複数の不動産会社を比較検討し、信頼できる会社を見つけることが大切です。

失敗を防ぐ！不動産投資において知っておきたいこと

不動産投資での失敗を防ぐために、気を付けるポイントを2つ紹介します。

不動産会社選びを徹底する

不動産投資における物件の選び方には「新築マンション/中古マンション」「都心/郊外」「一棟買い/一部屋」など、さまざまな選択肢があります。不動産会社は会社によって強みが異なるため、自身の投資スタイルを踏まえて不動産会社の得意な分野を確認することがおすすめです。

また、自社が紹介している物件事情に精通していることはもちろん、メリットだけでなく、デメリットやリスクについてもきちんと説明してくれる不動産会社を選ぶこともポイントです。

短期的な収益にとらわれない

先述したように、不動産投資は数十年の長期的視点で取り組んでいく投資です。かつてのバブル期のように、短期的な売買を通じて大きな利益を得るといった投資方法ではありません。

家賃収入と数十年後の売却益をトータルで考える必要があるため、物件価格が相場に近いか、物件のグレードに対して家賃設定は適正かなどを見極める必要があります。

購入価格の安さや利回りの良さだけで安易に物件を決めてしまうと、需要に合わない間取りが原因で空室率が高くなってしまったり、老朽化で修繕に出費がかさんだりといった事態になりかねません。

投資を始めてから数十年後に黒字になれば成功であることを念頭に置き、しっかり計画を立てましょう。

まとめ

不動産投資は30年、40年という長期的なスパンで行うものです。不動産投資ローンの返済中、返済後、さらには物件の売却を経て、トータルで収支を出したときに黒字になっていれば「成功」といえるでしょう。

不動産投資で成功するには、物件選びの際にお世話になる不動産会社選びと、長期的な視点での計画の立案が重要です。「物件を買えば儲かる」という簡単なものではなく、成果が出るまで時間もかかります。そのため、知識の習得や情報収集をしながらコツコツ努めていきましょう。