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不動産投資は副業には含まれない
結論からいうと不動産投資は副業には該当しません。副業禁止規定の会社に勤めている人が本業での収入の補填を目的に不動産で資産運用を開始しても原則問題はないのです。
世間的には副業を受け入れる風土が根付きつつあるとはいえ、未だにダブルワークを禁止する会社は珍しくありません。
副業に属さない不動産投資では勤務先のルールに捉われず、本業以外の柱が見つかる手軽な方法です。なお、土地や物件以外にも投資なら株や債券、投資信託などの手法も副業の範疇には属しません。
不動産投資が副業にあたらない理由
不動産投資が副業に該当しない理由は労働ではなく資産運用の一種にあたるからです。
また時間的な拘束や必要な作業がほぼ存在せず、わざわざ規制の対象とせずとも本業に影響する可能性が極めて低いのも理由です。
不動産投資を頑張った結果、本業に支障が出るとは考えにくく、情報漏洩のリスクもほぼないため、勤務先に損害を与えるリスクは大きくありません。
その他の理由も含め、不動産投資と副業との相違点を突き詰めて考えてみましょう。
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不動産投資は副業ではなく資産運用だから
不動産投資が一般的に副業にあたらないのは、資産運用と捉えられているためです。
資産運用として代表的なものとして、投資信託や株式投資が挙げられます。これらも同様に、副業とはみなされていません。
ただし、不動産投資が本業に競合するようなケースや、商業ビルを対象とするなど規模が大きすぎる不動産投資を行うようなケースでは認められない可能性もあります。特に、公務員や銀行勤務の場合は詳細な規定があるため注意しましょう。
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本業への支障が出にくいから
今や不動産の売買はスマホのワンクリックだけで完了し、ほんの一瞬で終わります。
銘柄の選定やチャートの分析にかける手間を考慮しても、他の勤務先で労働に従事する場合と比較して、時間的な負担は少ないものです。
さらにREITと呼ばれる投資信託タイプの不動産投資を選択すれば、資産の運用・管理はほぼプロの投資家に一任できます。
不動産という金額が大きい資産を購入する初期費用は必要ですが、購入後はほったらかしでも利益が出るため、肉体的な負担はほぼないでしょう。
事業ではなく相続で譲り受ける可能性があるから
相続で土地や物件を譲り受けた結果、当人に投資を始める積極的な意思がなくても不動産の運用を余儀なくされる場合があります。
たとえ家賃収入を得ているとはいえ、やむを得ない理由で生じた利益まで規制するのは厳しいといわざるを得ません。不動産投資を副業の一種と捉え、他の副業と同様に一律禁止と扱うのは個人のさまざまな事情を無視した判断です。
企業の情報が流出するリスクが低いから
従業員が始めた個人的な資産運用が原因で勤務先の情報漏洩につながる状況はあまり起こりません。企業が副業禁止規定を設ける大きな理由は重要な機密情報や個人情報が漏れるのを恐れてのことです。
別の勤務先で自社の労働から生じた果実を活用して自らの収入を伸ばす従業員がいると知ったら怒りを覚えるでしょう。漏洩した事実が企業運営の根幹を成す重要な情報であれば、企業にとって死活問題です。情報漏洩は何としても避けたい想いがあるのが普通です。
本業との関連が薄い不動産投資で内部の情報を活用されるとは考えにくいため、企業からの容認を得やすい傾向があります。
会社員の副業には不動産投資がおすすめ！
会社員の副業には、不動産投資がおすすめです。特に不動産投資は、会社員との相性が良いことが特徴です。
融資を受けやすい
不動産投資で収益物件を購入するには、ローンの利用が一般的です。数千万のローンを組むこともありますが、ローンで問題になるのが希望する金額の借り入れができるかどうかです。
ローンの審査には、物件の収益力のみならず個人の返済能力についても判断材料となります。会社員は安定した収入があるため、返済能力が高いと評価され、審査に有利となる可能性が高いでしょう。特に、勤務先が大手企業の場合や勤続年数が10年以上である場合には、審査に通りやすい傾向が見られます。
生命保険代わりになる
近年公的年金に不安を抱えている方が多く、所有者に万が一のことがあったり働けなくなったりしたときのため不動産投資で収入を確保されている方もいます。
物件購入時にローンを利用している場合、団体信用生命保険（団信）にも加入でき、万が一の場合は保険金でローンが完済されます。さらに、収益物件はそのまま手元に残り、遺された家族が家賃収入を受け取り続けることが可能です。
このように、不動産投資は生命保険代わりになることも大きなメリットです。
管理を委託できる
不動産投資では物件の清掃やメンテナンス、入居者対応など物件の管理を行わなければなりませんが、これらは管理会社に委託することができます。管理を委託してしまえばオーナーがやることは意思決定以外ほとんどなく、本業への影響を最小限に抑えられるでしょう。
時間や手間をかける必要なく投資ができる点でも、忙しい会社員に最適です。
不動産投資の副業がトラブルに発展するケース
今まで不動産投資は副業ではないとお伝えしてきましたが、時と場合によっては副業禁止規定に抵触する可能性があります。
戸建て物件で5件以上の規模になると事業だとみなされる可能性が高いです。
また金融関連の職種では職務で知り得た未公表の情報が投資に使われる事態を苦慮して、投資全般を禁止している場合があります。不動産投資がトラブルに発展するケースは次の通りです。
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規模の大きな投資を行う場合
複数の物件を同時に運用している場合、事業を営んでいると扱われ、副業だとみなされる可能性があります。個人の資産運用とビジネスのどちらに該当するかは次の基準に基づき、判断します。
- 独立家屋の貸付は概ね5棟以上であること
- 貸間やアパートは貸与可能な室数が10部屋以上であること
上記の基準を超えた場合、確定申告の際に事業所得として算出しなくてはいけません。サラリーマンの傍ら不動産のオーナー業に従事しているとみなされ、勤務先との間でトラブルに発展する可能性があります。
副業で不動産投資を始める際は、家屋の貸付は5軒（室数は10軒）未満でとどめることを意識しましょう。
銀行員や証券マン
金融機関や証券会社は業務で取引先の内部情報に触れる場合が多いため、株式やFXをはじめ資産運用を禁止しています。
機密情報が漏れる危険がある他、株式市場における公平な競争を阻害するインサイダー取引になる場合を懸念してのことです。
ある企業の内部情報を知る人間が公表される前の重要事項に基づき、投資先を決めるのは認められません。
例えば買収の事実を事前に知っていれば、今後の値動きを見越して利益を得る行為が容易になるためです。
公務員
公務員は業務の性質上、厳しい職務選任義務を課せられる職業です。このため国家公務員法や地方公務員法の規定で副業を禁止しています。
ダブルワークを認めるか否か会社の判断に委ねられるサラリーマンとの明確な相違点です。
ただし法律の規定があるとはいえ、一定の条件を満たせば、公務員が資産運用に従事しても問題ないと扱われます。
人事院規則では独立家屋が5棟未満、アパートやマンションが10棟未満の規模ならば法律には抵触しないとしています。投資による賃料収入が年間500万円を下回る場合も同様です。
事業規模を下回れば問題ないのはサラリーマンと同じだと思うかもしれません。しかし、公務に従事する公務員が資産運用で稼ぎを得ていると知られると国民から厳しい目を向けられる危険があります。
会社員が不動産投資を始めるときに知っておきたい3つのリスク
ここまで、不動産投資は副業とはみなされないことや、会社員に不動産投資がおすすめの理由について取り上げてきました。
一方、不動産投資にはリスクがあることも理解しておく必要があります。ここでは、不動産投資をする前に知っておきたい主なリスクを見ていきましょう。
空室・滞納リスク
空室リスクは、入居者が決まらずに空室が続くことにより家賃収入が減少するリスクです。空室が増えるほど収入が減り、運用が難しくなる可能性があります。不動産投資ローンの返済期間中に空室が増えると、貯蓄や本業である給料からローン返済をしなければならなくなるためです。
滞納リスクは、入居者の家賃滞納によって家賃収入が減るリスクです。収入が減るだけでなく、新たな入居者の募集もできないことから、滞納が続くと運用に影響を及ぼします。対策として、入居審査の基準を高くしたり、家賃保証会社を利用したりする方法があります。
老朽化リスク
不動産は年数が経つごとに老朽化していく資産です。設備が古くなったら、設備の交換やリフォームなどが必要になってきます。具体的には、屋外や外壁の塗装、給水管などの交換、電気設備の交換、フローリングや壁紙の張り替え、洗面台の交換などです。
さまざまな修繕費が発生することを考慮して、資金計画に基づき修繕費用を積み立てておくことが必要です。
災害リスク
不動産投資には災害リスクもあります。災害リスクとは、地震や火災、洪水などの災害で、不動産投資の対象としている建物が倒壊したり損傷したりするリスクです。災害による損害状況によっては、家賃収入が途絶えるだけでなく、復旧コストも必要になります。
災害リスクを抑えるには、火災保険や地震保険などの損害保険に加入したり、事前にハザードマップを確認して災害のリスクを把握したりしておくことが重要です。
会社員が不動産投資を成功させるコツ
リスクを踏まえたうえで、会社員が不動産投資を成功させるにはどうすれば良いのでしょうか。成功のためのポイントを紹介します。
物件や土地を慎重にリサーチする
投資物件や場所選びは、空室リスクを考えるうえで重要です。需要がない場合は空室リスクが高まり、資金計画が崩れる可能性も高くなります。また、空室を防ぐためにも、入居者のニーズに合った投資物件を選択することが重要です。
不動産投資を成功させるためにはニーズを把握しておく必要があります。一般的に好まれるのが駅に近い物件です。ほかにも、人口は多いか、商業施設はどうかなどを確認しておきましょう。再開発の予定など、今後の物件価格の値上がりについても把握しておくことが大切です。
不動産仲介会社にも、再開発や区画整理事業などの情報を確認しておくと良いでしょう。
不動産に関する情報収集をする
不動産投資のリスクを回避するには、不動産投資に関する知識や情報を収集することが大切です。不動産仲介会社の意見を鵜呑みにせず、自身で判断できるようにしましょう。
適切に判断できる知識を得るために、成功や失敗の体験談を参考にしたり、セミナーに参加したり、書籍から正しい情報を取捨選択して情報を集めます。
また、安易な気持ちで不動産投資を始めるのはリスクが高いことも知っておきましょう。信頼できる不動産仲介会社から情報を集めることも検討するのも良いです。
不動産投資のリスクや対処法については、以下の記事でも詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
副業で不動産投資を始める上の注意点
一定の規模を下回る不動産投資は副業に該当せず、銀行員や証券マンなど特定の職種を除けば問題ないとお伝えしました。とはいえ投資を始めても良いか、事前に勤務先に確認をとるようにしましょう。
また時間や手間がかからず手軽だとはいえ、稼げるかは別問題です。税金の申告を含め、副業で不動産投資を成功させるために意識したい注意点を解説します。
事前に勤務先に確認をとる
不動産投資を安全に行うには事前に勤務先に問題ないか確認の上、始めたほうが賢明です。会社から許可を得て社内ルールにも抵触しないとお墨付きを得れば、気兼ねなく取り組めます。
自分だけで就業規則を確認しても「不動産投資は副業には該当しない」と明示されていない場合もあります。自己判断で問題ないと解釈すると勤務先にばれた時、トラブルに発展する可能性がゼロではありません。
万一会社が不動産投資を認めていない場合、懲戒処分を受ける危険があります。熱を注ぎ過ぎて本業に支障を来たす状態だと判断されれば、懲戒免職（クビ）になることも無きにしもあらずです。
副業の事実は勤務先にはばれたくないと思うのが通常ですが、無断で始めるリスクを考慮すると事前の相談や確認が重要です。
空室リスクには注意を払う
家賃収入を目的に不動産を運用する場合、入居者が中々決まらず収益が出ない事態も想定しましょう。金額が大きいマンションやアパートを調達する際は金融機関のローンを使うケースが一般的です。
借り入れの返済期間中に入居者がいない、もしくは解約で十分な家賃収入を確保できなければ、貯蓄や本業の収入から返済資金を補填しなくてはいけません。
空室リスクを最小限に抑える有効な対策は、購入時の物件の見極めを入念に行うことです。購入後に入居者が決まらないと、家賃の値下げやリフォームの検討が必要になり、資金繰りの悪化につながります。
物件を選ぶ段階で情報収集や他の物件との比較を徹底し、あらゆるリスクを考慮して最適な判断を下すようにしましょう。
必要に応じて住民税の徴収方法を変更する
不動産投資をしていると勤務先にばれたくない時は、住民税の徴収方法を給与の天引きではなく、自分で納付する方法に変更すると効果的です。給与と比較して税額が高いために同僚から副業をしていると疑われる心配がなくなるためです。
サラリーマンの納税手続きは原則として勤務先が代行します。従業員個人の年間所得を把握し、各居住地を管轄する税務署に申告・納税します。
給与天引きで税金を徴収する方法は特別徴収と呼ばれ、企業側の義務です。ただし従業員の申告によって住民税を自ら納めることが可能です。
確定申告の際、申告書の「給与・公的年金等以外の所得に係る住民税の徴収方法」の欄の「自分で納付」に「〇」をつければ徴収方法を変更できます。
副業所得が年20万円を超えると確定申告が必要になる
投資で得た所得が年間20万円を超えると自ら確定申告をして、管轄の税務署に所得税の申告・納税が必要です。年末調整の仕組みがあるサラリーマンは基本的に税務関連の手続きを勤務先に一任できますが、副業収入を得ている場合は話が別です。
自分で申告が必要になる基準の20万円は収入から経費を控除した所得に対して課されます。株式投資より規模が大きい不動産投資の場合、確定申告が必要になる可能性は高いと心得ましょう。
不動産投資は副業の有力な候補！おすすめする理由
新たに勤務先を増やすよりも気軽に取り組める不動産投資は本業以外の稼ぎを得たい時におすすめの方法です。家や土地という資産価値が高いものを対象とするため、大きなリターンが見込めるのもメリットです。
他にも融資の受けやすさや生命保険代わりになること、委託会社に管理を任せられることも魅力です。
併せて読みたい：ユウボク東京ワーク | フリーランス・副業の新しい働き方メディア
まとめ
不動産投資が副業に該当しない理由は労働が発生せず、本業への影響を最低限に抑えられるためです。また社内の重要な機密情報が外部に漏れる危険性が低い点も関係しています。
しかしいくら不動産投資でも、事業的規模と判断される水準に達すると副業だと判断される場合があります。空室リスクや税金の手続きも含め、確実な知識を得た上で安全に行うよう勤めましょう。
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