目次
不動産投資に関連する税金
不動産投資では、物件の購入時や運用時、売却時など、あらゆる場面でさまざまな税金が発生します。
これから不動産投資で税金対策していくためには、まずどのような税金を支払わなければならないのかあらかじめ把握しておくことが大切です。
ここでは、不動産投資に関連する主な税金を紹介します。
不動産取得税
不動産取得税とは、不動産を売買や譲渡、贈与などで取得した際に課せられる地方税の一種であり、等価交換や家屋の建築をした場合でも課税されます。
不動産取得税は、「課税標準額×税率」で導き出すことが可能です。不動産を取得してから半年から1年半以内に都道府県から送付される納税通知書に従って納税をします。
土地と建物の税率は基本的に4％ですが、2024年3月31日までに取得した不動産であれば軽減税率が適用され3%となります。
不動産取得税の税率は制度の変更や見直しによって変動する可能性があるため、最新の情報を確認するようにしましょう。
登録免許税
登録免許税とは、不動産の登記を行う際に課せられる国税の一種であり、不動産種別や登記の種類によって税率が変動します。
登録免許税の税額は、「固定資産税評価額×税率」で導き出すことが可能です。
通常の税率は2％ですが、不動産取得税と同様に2024年3月31日までに不動産を取得しているのであれば、軽減税率の1.5%が適用されます。
印紙税
印紙税とは、不動産を購入する際の売買契約書やローンを借りる際の金銭消費貸借契約書などに課せられる国税であり、契約書に記載されている金額に応じて税額が変動します。
印紙税の税額は以下の通りです。
・100万円超え500万円以下：2,000円
・500万円超え1,000万円以下：1万円
・1,000万円超え5,000万円以下：2万円
・5,000万円超え1億円以下：6万円
・1億円超え5億円以下：10万円
契約書に記載された金額に合った印紙を対象の書類に貼り付けることで、印紙税の納付が完了します。
固定資産税
固定資産税とは、毎年1月1日時点で固定資産を所有している人に課せられる地方税の一種です。
土地や建物などの不動産をはじめ、事業用の機械や器具などの償却資産も課税対象であり、毎年4月〜6月に自治体から送付される納税通知書を基に納付します。
標準税率は1.4%ですが、実際に課せられる税率は自治体の規模や状況などによって決められるため、注意が必要です。
都市計画税
都市計画税とは、固定資産税と同様に不動産を所有している人に対して課税される地方税の一種です。
課税対象は都市計画法で規定された市街化区域内にある土地や建物のみであり、償却資産は対象ではありません。
税率は0.3%が上限ですが、地域の規模や状況によって変動するため、税額を知りたい場合は運営している物件がある地域の自治体に確認しましょう。
所得税
所得税とは、不動産所得や給与所得など、1年間の個人所得に対して課せられる税金です。
不動産投資で得た総収入から必要経費を差し引いた金額が不動産所得であり、給与所得やその他の所得がある場合は、その合計金額に対して課税されます。
家賃収入や共益費、電気代や水道代、返還不要の敷金や保証金などが不動産所得として加算することが可能です。
所得税の税率は、所得が多ければ多いほど上がっていきますが、同時に控除できる金額も上がっていきます。
住民税
住民税とは、都道府県民税と市区町村民税が合わさった地方税の一種です。
課税方法は「所得割」と「均等割」の2種類であり、所得割の場合は前年の所得に応じて課せられる税額が変動します。
一方で、均等割は所得金額に関係なく一律の税額が課せられることが特徴です。
住民税は一般的に5,000円程度ですが、実際の納税額は自治体によって異なるため、不動産投資をはじめる際は事前に確認しておきましょう。
不動産投資で節税できる税金とは
マンションやアパート経営といった不動産投資は、将来の資産形成に役立ちます。なぜなら、税金を最小限に抑えて、安定した家賃収入が得られるからです。
ここでは、不動産投資で節税できる税金の種類を紹介します。
所得税・住民税
不動産投資で節約できる税金としてまず挙げられるのが、所得税と住民税です。このふたつは毎年納税する必要があるため、大きな節約効果が期待できます
所得税は、収入から経費を差し引いた金額、すなわち所得に課せられる税金です。不動産投資では、不動産管理にかかわる費用を経費として計上できるため、その分所得を減らして税金の負担を軽くできます。
住民税は、住んでいる都道府県と市区町村から課される税金です。本人の所得額に応じて算出される税金なので、所得税を抑えることで住民税の節税につながります。
贈与税
不動産投資では、贈与税も最小限に抑えることが可能です。将来的に投資物件を家族に贈与するときは売却するのではなく、不動産のまま贈与するほうが節税につながります。
贈与税は、財産を他人から無償で譲り受けたときに、課される税金です。受け取った財産額のうち、年間合計110万円までは控除されるものの、それ以上を超えると納税の義務が発生します。
贈与税は、受け取る金額に対して税率が決まります。ただし、不動産の贈与の場合は算出基準が国税庁の定める相続税評価額であり、時価よりも2～3割金額を抑えられるため、納税額を大きく減らせます。
相続税
相続税も、不動産投資で節税が可能な税金です。最終的に投資物件を家族に相続するときにも、大きな節税効果を期待できます。
相続税は相続財産の評価額から基礎控除を引いたものに税率をかけて算出され、相続される遺族に納税義務があります。配偶者の税額軽減制度によって一定の条件を満たした配偶者は税額の免除を受けられるものの、相続額が大きいほど負担が大きくなります。
不動産のまま相続する場合は、現金に比べて評価額を2～4割低く抑えられるため、少ない負担で相続可能です。
不動産投資の節税の仕組み
不動産投資は、なぜ税金対策に有効なのでしょうか。ここでは、不動産投資の節税の仕組みを解説します。
減価償却による節税
不動産投資が節税に役立つのは、減価償却による長期間の経費計上ができるからです。
減価償却とは、購入した建物にかかる費用を一度に処理するのではなく、使用可能期間にわたって分割して経費計上する会計処理のことをいいます。減価償却は会計上経費であっても、支出を伴いません。
不動産投資では長期間にわたって経費計上することで所得税と住民税を安く抑えることが可能です。結果として効率良く資産形成を期待できます。
損益通算による節税
不動産投資では、損益通算による節税ができるのもポイントです。
損益通算とは、所得の赤字と黒字を相殺することを会計処理といい、不動産投資では不動産を購入したときの赤字額を給与所得などと相殺することが可能です。減価償却費が大きいほど赤字も大きくなり、相殺できる額も増加して、節税効果が高まります。
法人化で税金対策することも可能
減価償却や損益通算をすることで高い節税効果が期待できますが、法人化することでさらに節税できる可能性があります。
不動産投資での法人化は誰にでも向いているわけではないため、まずはメリットとデメリットを確認して自分に合っているかどうか判断しましょう。
ここからは、法人化のメリットとデメリットについて解説します。
法人化のメリット
不動産投資は、個人で行なっている場合でも効果的に税金対策ができますが、法人化することでより節税しやすくなります。
不動産所得次第では法人化する方が良い場合もあるため、法人の設立が自分に向いているか見極めるためにも、まずはメリットを把握しておきましょう。
ここでは、法人化のメリットを紹介します。
経費として計上できる支出の範囲が広い
個人事業主と法人では、経費の扱い方が異なります。
個人事業主の場合は10種類の区分によって所得税が計算され、区分ごとに税率が異なることが特徴です。
一方で、法人の場合は所得に区分はなく、すべての収支は法人による包括的な経済活動として捉えられます。
不動産投資で発生したすべての費用や損失は通算されるため、法人化をするメリットがあるといえるでしょう。
不動産投資で経費となる支出（管理費や修繕費など）について以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
→不動産投資における経費の判断基準は？経費になる支出とならない支出を詳しく解説！
赤字を繰り越せる
不動産投資ではさまざまな要因によって家賃収入が左右されるため、常に黒字を維持できるわけではありません。
特に空室が多い場合や多額の修繕費が発生した場合は、赤字になる可能性も十分に考えられます。
法人として青色申告を選択した場合は、最大で10年間は赤字の繰越ができます。
個人事業主の場合は最長でも3年しか赤字を繰り越せないため、収入が不安定になる可能性がある不動産投資をするのであれば、法人化するメリットがあるといえるでしょう。
決算月が任意で決められる
個人事業主の場合は、税法上で事業年度が1月1日〜12月31日と定められており、12月が決算月になります。
一方で、法人の場合は任意で決算月を決めることが可能であり、計画的に税金対策がしやすいです。
また、個人で確定申告をする場合は3月15日までが期限ですが、法人であれば決算月から2ヶ月後まで期限があるため、個人に比べて猶予があります。
ただし、決算月のタイミングによってはかえって損をするリスクもあるため、見極めが大切です。
法人化のデメリット
不動産投資で法人化することには多くのメリットがありますが、デメリットも少なからずあります。
法人化を検討するのであれば、どのようなデメリットがあるのか把握し、自分が許容できるものか確認しておくことが大切です。
ここでは、法人化のデメリットを紹介します。
法人の設立には費用と労力がかかる
個人事業主の場合は、事業を開始する際に「開業届」を提出するだけで比較的簡単に手続きが完了します。
しかし、法人を設立する場合は設立登記の手続きが必要であり、少なくとも20万円程度の費用がかかるケースが多いです。
また、個人から法人へ不動産を移転する際は、譲渡所得税や住民税、不動産所得税や登録免許税などの移転コストがかかります。
金額は設立する法人の規模や種類によって異なりますが、高額なコストと複雑な手続きが発生することには変わりありません。
支出が増える
法人化すると、社会保険料や税理士報酬など、個人事業主では発生しないさまざまな支出が増えます。
法人化した場合は、社会保険（健康保険、厚生年金保険）への加入が必須です。
社会保険料は役員報酬の3割弱が相場といわれており、法人の負担分と役員個人の負担分を合わせると、かなり大きな支出になります。
また、法人化すると提出する税務関係の書類が多いため、税理士に相談するのが一般的です。
個人の場合でも確定申告の際に税理士に相談することもありますが、法人の場合は書類の内容も複雑なため、より高い報酬を支払わなければなりません。
赤字でも法人住民税が発生する
法人化すると、都道府県や市町村などの自治体に法人住民税を支払う必要があります。
法人住民税には、「法人税割」と「均等割」の2つが設定されており、赤字で法人税を納めていない状態でも、均等割だけ毎年7万円支払わなければなりません。
個人事業主であれば赤字の年は原則として住民税は課税されないため、法人と比べると支出は比較的少ないです。
赤字の状態で法人化することにはデメリットとリスクがあるため、注意が必要です。
不動産投資での法人化については、以下の記事で詳しく解説しています。あわせてご覧ください。
→不動産投資で法人化するメリット・デメリット！法人化の流れも紹介！
不動産投資による節税効果が高いのがこんな人！
不動産投資で節税効果が高いのは、課税所得の高い人です。
不動産投資で減税できる所得税や住民税をはじめ、贈与税や相続税も、課税額が高いほど税率が上がる累進課税方式を採用しています。そのため、課税所得が高いサラリーマンの方が効率良く納税額を減らせます。
目安となる課税所得は、900万円です。年間の課税所得が900万円を超える人は不動産投資による節税効果が高いため、長期的に運用できる物件を探してみると良いでしょう。
一方、課税所得900万円以下の場合は、大きな節税効果が得にくい傾向があります。所得が低い場合は節税目的よりも、収益を上げることを意識した物件選びが重要です。
【不動産投資】節税効果は物件によって異なる
節税効果を重視して投資用不動産を選ぶときは、物件の状態や種類に注意しなくてはなりません。物件によって、節税効果は大きく異なります。
ここでは不動産投資において人気の高い「木造かつ築古物件」と「新築区分マンション」に分けて節税効果の違いを解説します。
木造かつ築古物件は節税効果を期待できる
木造かつ築古物件が高い節税効果を期待できる理由として、減価償却の存在が挙げられます。減価償却は年々少額ずつ計上します。そのため減価償却をいかに大きくとるかが節税のコツともいえます。
木造と築古物件には、それぞれ下記のとおり減価償却を大きくとれる可能性があります。
・木造：ほかの構造よりも法定耐用年数が短い分、大きく計上しやすい
・築古物件：法定耐用年数×20％の年数で計上できる（法定耐用年数切れの場合）
法定耐用年数は建物の構造ごとに異なります。木造建築は22年で、鉄筋などほかの構造に比べると短く設定されています。ほかの構造の物件と同価格かつ同程度の築年数であれば、木造を購入した方が減価償却を短期間で行うため、1回ごとの償却が大きくなります。
築古物件は、法定耐用年数切れとなっている物件が多いのが特徴です。法定耐用年数切れの物件は償却率が高くなるため、同じ構造でも1回ごとの償却を大きくとれるメリットがあります。
新築区分マンションは節税効果が出にくい
前述のとおり、不動産の減価償却は構造や法定耐用年数が大きく関係しています。新築区分マンションの場合、木造ではないことや法定耐用年数が多く残っていることから、節税効果は出にくいのが特徴です。
同じ階数や間取りの物件であっても、法定耐用年数が残っている分、新築区分マンションの方が中古マンションよりも1回に償却できる金額が小さくなります。
不動産投資で節税をするときの注意点
節税も視野に入れた不動産投資を行うときは、いくつかの注意点を念頭において事業プランを立てることが重要です。
ここでは節税で失敗しないためのコツとして、不動産投資を行うときの注意点を3つ紹介します。
賃貸ニーズのある物件を選ぶ
物件選びの観点からすると、節税効果の高い物件が必ずしもメリットをもたらすとは限りません。そもそも減価償却して赤字になる物件は、収益性が低い傾向にあるためです。
物件を安く購入して毎年節税できたとしても、収益につながらなければ不動産を所有するメリットがなくなります。
賃料による収益も求めるためには、賃貸需要も視野に入れた物件選びが欠かせません。需要の高いエリアを中心に、入居が期待できる物件を購入しましょう。
銀行から融資を受けられない場合がある
節税目的だから赤字状態が続いても良いと思うかもしれませんが、不動産投資を本格的に行うつもりであるなら効果的な手法とはいえません。節税効果を発揮させるためには、赤字計上が必要です。しかし、赤字が続けば銀行から融資を受けられなくなる場合があります。
銀行が融資の判断を行う際に重視するのは、申込者の返済能力です。赤字計上が続けば銀行は「不動産経営がうまくいっていない」「返済が期待できない」と判断して、融資を断る可能性が高くなります。
ほかの節税方法も考慮する
住民税や所得税は、所得全体に対して課税額が算出されます。そのため不動産投資のみで節税をする必要はありません。ほかの節税方法も考慮して、自分に合う選択肢を増やすことが無理なく続けるコツです。
例えば、iDeCoを活用した資産形成および節税方法が挙げられます。
iDeCo（イデコ・個人型確定拠出年金）とは、任意で加入できる私的年金制度のことです。掛金、運用益、給付金それぞれに税制優遇が設けられており、節税しつつ将来の資産を積立できる仕組みです。
もちろん、不動産投資との併用もできます。不動産投資のみに節税効果を期待せず、ほかの方法も取り入れて長期継続できる運用を目指しましょう。
不動産投資のプロに相談する
不動産投資は節税や資産形成に役立つ反面で、デメリットやリスクもあります。少しでも不安がある場合は一人で悩まず、不動産投資のプロに相談することも検討しましょう。
不動産投資は初めて投資する方でも取り組めるものの、節税や税制に関する知識がないと、思わぬ損をするリスクがあります。万が一のときに相談できる専門家を見つけておくだけでも、自信をもって投資できるでしょう。
不動産投資は、長期的な運用です。困ったときは自分だけで決断せず、プロの意見も聞きながら、確実な資産運用に取り組んでください。
まとめ
不動産投資で収入を最大化するためには、適切に税金対策していくことが大切です。
特に所得税や住民税、贈与税や相続税は節税がしやすいため、工夫次第では支払う税金を大きく減少させられる可能性があります。
また、所得が多い場合は法人化することでさらに節税効果が高められるため、課税所得が900万円以上ある場合は検討してみても良いでしょう。
税金対策で不安がある場合は、不動産投資のプロに相談してみることも一つの選択肢です。
アセットテクノロジーでは、賃貸物件オーナー様のコンシェルジュとして、不動産管理に関連する業務をサポートしています。
物件の契約状況や入居状況、毎月の収入状況など、必要な情報はすべて専用のスマートフォンアプリで簡単に把握できるため、不動産管理を効率化させることが可能です。
不動産管理で不安がある方やこれから不動産投資をはじめようと考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
