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賃貸の不動産投資で押さえておきたい空室保証とは？
ここでは、空室保証の仕組みや特徴について解説します。
空室保証とは
空室保証とは、保証会社と契約して保証金を支払うことで、満室を下回った場合に8～9割程度の家賃が保証されるサービスです。
不動産投資では、立地や建物の築年数などの諸条件によっては入居者が決まらない空室リスクが発生することがあります。空室リスクを最小限に抑えられれば、滞納リスク（ローンが返済できなくなるリスク）など、ほかのリスクの発生も抑えられるため、不動産投資において空室率は重要なポイントです。
空室率は、周辺環境によって増えることもあり、どんなに対策していても高くなる可能性があります。このような空室のリスクを保証してくれるのが空室保証です。ワンルームマンションなどの不動産投資が人気の昨今、空室保証にも注目が集まっています。
空室保証の仕組み
空室保証を受けるには、保証会社と契約する必要があります。
不動産のオーナーは物件の稼働率にかかわらず決められた保証料を保証会社に支払います。空室などにより満室時の収入より減少した場合に、差額分を保証会社が補填する仕組みです。保証の対象となる空室期間や保証料は、物件や保証会社によって異なります。
物件の稼働率とは、入居者がいる割合のことで、10室すべてに入居者がいれば稼働率100%、５室のみなら稼働率は50%です。稼働率は物件の立地や種類によって異なり、一戸建てよりもマンションの稼働率のほうが高い傾向にあります。
そのため、投資物件が一戸建ての場合は空室保証を活用すると効果的ですが、稼働率の低い一戸建ての場合、保証料は高くなります。
そもそも、空室保証は築浅であることなどの条件が設定されていることが多く、空室リスクの発生が高い状況にあるほど、活用は難しくなります。
一方で、高い稼働率が見込まれる物件で空室保証を活用すると空室が発生せず、保証料のみ支払うケースもあるでしょう。物件の状況や周辺環境などを加味して、検討する必要があります。
また、次に説明する家賃保証とは異なり、家賃の滞納などによる保証ではない点にも注意が必要です。空室保証には管理業務サービスは含まれておらず、物件周辺の清掃や入居者への対応は、オーナー本人が行うか、不動産管理会社に管理業務を委託するかしなければならない点も押さえておきましょう。
サブリースとの違い
空室保証と似たような仕組みで、サブリースがあります。サブリースには、空室時や入居者が家賃を支払わない場合でも賃料の一部が支払われる家賃保証が付いています。
サブリースは不動産管理会社がオーナーから物件を一括借上げする契約で、管理や入居者の募集なども不動産管理会社が行います。サブリースのメリットのひとつに家賃保証があり、一定期間は空室があっても家賃が支払われます。ただし、家賃は一般的に2年ごとに更新されるため、保証される金額自体が減少します。
サブリース契約は不動産管理会社と契約し、不動産管理を一任します。そのため、空室保証のみと比べると、手数料は高くなり、収益は減少します。
なお、サブリースのトラブルが多発している現状を受けて、国土交通省では賃貸住宅管理業者登録制度によるサブリース業者の登録制度を設けています。
不動産投資で空室保証が必要なケースは？成功のポイントも解説
不動産投資で空室保証を有効に活用するためには、空室保証が必要なケースについて確認しなければなりません。ここでは不動産投資を成功させるポイントとともに、空室保証が必要なケースをまとめます。
リスク対策を十分にしておきたいケース
空室保証を利用する場合、保証料を支払う必要があり、その分、利益が減少します。そのため、利益が多少減少しても、安心感を得たい場合は空室保証を利用すると良いでしょう。
不動産投資では、考えられるリスクによる損害を最小限に抑え、利益を追求する必要があります。空室保証を活用することで、空室リスクに対応していることになり、自信をもって続けられる要因となります。
賃貸物件の立地条件に不安があるケース
空室率は、物件の立地や周辺環境などにより高まる可能性があります。そのため、所有する物件が駅から遠いなど立地に不安がある場合は空室保証を利用すると良いでしょう。
ただし、空室リスクが高ければ、保証会社の負担は重くなりますので、保証の対象にならない場合があります。保証会社や物件の立地条件によっては保証対象にならない可能性がありますので、事前に確認しておきましょう。
不動産投資で成功を目指すためのポイント
不動産投資では空室リスクのほかにも、家賃の滞納や家賃の値下げ、修繕費の負担などを考慮しておく必要があります。不動産投資を始める前には、空室保証を含めながら必要経費やリスクへの対応ができるように計画を立てるのが成功するためのポイントです。
家賃の滞納や値下げ、修繕費の負担により、予定よりも収益が下がり、費用が増える可能性があります。不動産投資を始める前の資金計画で、あらかじめ修繕費を見積もっておき、突然のトラブルでも対応できる体制を整えておくことが大切です。
また不動産投資では、物件の資産価値の低下をできる限り抑えるため、定期的なメンテナンスが重要になります。自主管理で不動産投資を行う場合を除き、管理委託契約やサブリース契約で賃貸経営を進める場合、不動産管理会社が物件の管理を行います。
そのため、不動産投資においては、信頼できる不動産管理会社を選ぶことが大事です。複数の不動産管理会社を比較検討し、ご自身の運営方針に適した選択をしましょう。
まとめ
空室保証は、投資物件の空室時に、家賃の一部を保証してくれるサービスです。空室保証には条件があり、空室リスクが高い物件の場合、保証料が高かったり、条件を満たさなかったりと利用が難しいケースもあります。
所有する物件が築浅で優良物件ではあるが、空室保証を付けて安心したい方に向いています。また、空室保証は保証料を負担しなければなりません。不動産投資の資金計画において、保証料を含めてシミュレーションしておくことをおすすめします。空室保証が気になる方は、保証契約書をよく読み、保証条件を確認しましょう。
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