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投資用マンションの委託管理で選べる管理会社は、プロパティマネジメント側の「賃貸管理」を行う管理会社です。
賃貸管理を行う管理会社も「委託管理」「サブリース」の2形態があります。
それぞれの特徴を理解しておかなければ、あなたが思う通りの運用ができず、収益面でも損をしてしまうかもしれません。
また、私たちアセットテクノロジーの長年の経験から言うと、自主管理は専業であってもかなり大変です。
サブリースはトラブルやリスクが多いことからも、投資用マンションの委託先は「委託管理一択」と言えるでしょう。
そこで本記事では、投資用マンションの管理会社における種類や形態の違い、管理コストなどを徹底解説します。
今回は管理会社を選ぶときに、最低限押さえておきたいポイントも紹介しています。参考にすることで、管理会社選びで失敗するリスクを軽減できます。
最後まで読んで、あなたが物件や目的に合った管理会社を選び、手間や時間をかけることなく、投資用マンションをより効果的に運用して収益最大化しましょう。
1.投資用マンションの管理会社は主に2種類
冒頭でもお話しした通り、投資用マンションの管理会社は2種類あり、それぞれが担う役割が違います。
投資用マンションでは、賃貸管理を代行する管理会社へお願いすることになります。
それぞれの業務内容について、以下で詳しく解説します。
1-1.賃貸業務を代行する管理会社（プロパティマネジメント業務）
賃貸業務を代行する管理会社は、オーナーに代わって経営を行い、入居者やマンションに関わる業務（プロパティマネジメント業務）を管理・遂行する会社です。
▼主な業務内容 ・入居者管理:入居者募集／賃貸借契約締結／クレーム対応 ・建物管理:修繕を行う専門会社の手配 ・資金管理:マンションの収支管理／投資計画のサポート |
賃貸管理会社は、マンションを購入したときに斡旋されるケースが一般的ですが、途中変更が可能です。
自宅玄関から内側の業務をサポートがメインで、建物管理についてはオプション、もしくは別会社へ依頼となるケースが多いため、業務範囲についてよく確認することが大切です。
1-2.マンションの維持・管理に関する業務を行う管理会社（ビルマネジメント業務）
マンションの維持・管理業務を行う管理会社は、マンションを管理する理事会が行うようなマンション全体の建物や維持に関するビルメンテナンス業務を行う会社です。
▼主な業務内容 ・マンション管理組合の運営やサポート ・建物の共用部分（エントランスやエレベーターなど）の維持管理 ・建物の状況に応じた修繕計画のサポート（プランニング〜工事の監修など） |
全戸に関わる自宅玄関の外側の業務を行なっています。
先述の通り、大規模修繕などのマンション全体の維持・管理に関する業務は、管理組合が決めた管理会社が行うため、あなたの権限だけで変更するのはほぼ不可能です。
2.投資用マンションの「賃貸管理」を行う管理会社の形態は2種類
投資用マンションでは、賃貸管理を行う管理会社へ業務を委託するのが一般的とお話ししました。
ただ、賃貸管理を行う管理会社も2つの形態があります。
賃貸管理を行うという面では共通していますが、仕組みは大きく異なるため、よく把握したうえで判断することが大切です。
詳しく見ていきましょう。
2-1.委託管理
委託管理とは、マンション管理を専門会社へ委託する管理形態です。
管理業務全般を一括して委託する「全部管理」と、サポートして欲しい業務だけを委託する「一部管理」があります。
・全部管理と一部管理の2形態がある ・投資用マンションの幅が広がる ・家賃の決定権はオーナーにある ・任せっぱなしにすると管理会社の権力が強くなる |
目的に合った形態を選ぶことで、「兼業」「遠方の物件」でもあなたの状況に関係なく運用できるため、所有できる投資用マンションの幅も広がるのが特徴です。
家賃もオーナーであるあなたに決定権があるため、物件のニーズに沿った適正価格を設定することで、家賃収入のコントロールも可能です。
ただし、管理会社に任せっぱなしにしてしまうと、管理会社の立場が強まり、管理会社の思い通りに運用されて、あなたが計画していた通りの収入が見込めなくなる可能性があります。
委託管理のメリット・デメリットについては、以下の記事でも解説しています。詳しく知った上で判断したいという人は、ぜひご一読ください。
「不動産管理会社の業務内容と委託のメリットとデメリットを紹介」
2-2.サブリース
サブリースとは、サブリース会社がマンションを借り上げ、入居者との契約から賃貸管理までを一括して行う管理形態です。
・家賃保証がある ・管理業務の全てを担うため、丸投げできる ・オーナーは家賃や入居者選定に口出しできない |
管理費が家賃の10〜20％と割高ですが、家賃保証があり、管理業務の全てを丸投げできます。
ただ、実際には、家賃保証はほぼありません。
サブリースの家賃保証には免責期間があり、入居者を探す間は家賃保証がありません。免責期間は管理会社によって異なりますが、約1〜6か月は家賃保証がない状況です。
さらに、サブリースはトラブルが多く、万人におすすめできるものではありません。実際に、家賃を勝手に下げられたり、入居者を決められたりするため、オーナーであるあなたに決定権がありません。
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投資用マンションの管理で失敗したくない人は、改めてリスクやデメリットを把握した上で、慎重に検討してくださいね。
3.投資用マンションの管理会社が代行する業務内容一覧
ここまで、投資用マンションの管理を行う会社と、管理形態について見てきましたが、まだ具体的にどのような業務を委託できるのか、イメージできていないという人も多いのではないでしょうか。
主に以下のような業務を委託することが可能です。
※あくまでも一例です。
※管理会社によって委託できる業務範囲が異なることがあります。
委託管理の場合、全部管理と一部管理で業務範囲が異なります。
一部管理の場合、対応していない業務範囲は、オプションでも追加できないことがあるため、委託先を選ぶ際には必ず目的に合った業務に対応しているかを確認することが重要です。
全部管理の場合は、サブリースと業務内容に大きな違いはありません。管理会社が請け負う業務の内容は、委託先が提供するサービスによって変わってきます。
4.投資用マンションの管理会社へ支払う手数料は家賃の3〜20％が相場
実際に投資用マンションの管理を委託するとなると、管理会社に対する報酬（管理料や手数料）が発生します。
管理会社へ支払う手数料は、1戸あたり家賃の3～20％が相場です。
委託管理 | 3〜8% |
サブリース | 10〜20% |
相場に幅があるのは、対応可能な業務の範囲によって異なるためです。
例えば、委託管理の場合を例に見てみましょう。
管理手数料が家賃の3％では、一部の業務しか請け負っていません。一方、管理手数料が家賃の8％の管理会社なら、広い業務を担当してもらえます。
手数料の安さだけで選ぶと、対応してもらえない業務は別途で管理会社を探すか、自分で対応するしかありません。
管理会社が複数になると、管理も煩雑になるだけでなく、トータルで考えたときに家賃8％の手数料がかかる管理会社のほうがコスパが良いという結果になる可能性もあります。
管理会社によって対応できる業務範囲が異なるため、手数料だけに注目せず、各管理会社のサービスを詳細までを把握したうえで選ぶようにしましょう。
5.楽にマンション投資で稼ぎたいなら管理会社へ委託すべき
「自主管理している人がいるのであれば、自分でやればその分収益が増えるのでは？」
「そんなに費用がかけてまで、管理会社へ委託するべきなのか？」
このように思う人もいるかもしれませんが、せっかく投資目的でマンションを購入したのに、管理が大変で、今後の経営に不安を感じてしまうのは避けたいですよね。
楽をしながら、効率よく投資用マンションを収益化したいのであれば、管理会社へ依頼すべきです。管理会社をうまく活用すれば、次のような効果が期待できるからです。
あなたにかかる負担を大幅に減らし、より効果的に収益化できると考えれば、費用対効果は非常に高いため、お金をかけてでも管理会社へ業務を委託すべきです。
ここで、私たちアセットテクノロジーからお伝えさせてください。サブリースは、「自分で管理する時間がない」など一部の人をのぞき、おすすめできません。
実際、私たちが不動産オーナーを対象に行った調査によると、オーナーの約7割がサブリース契約をして後悔されています。
出典：PR TIMES 『【サブリース契約での絶望、経験者に調査】74.6%がサブリース契約に関して「後悔」経験あり 「収益が低い」や「想定以上の免責期間」などが原因に』
家賃保証があると言いつつ、実際にはほぼないに等しいなど、サブリースはトラブルが少なくありません。以下の記事でも、解説しています。
「サブリースで起こるトラブル5つ｜よくある事例と回避策を徹底解説」
なぜ「委託管理」に依頼すべきなのか？自主管理やサブリースとも比較しつつ、説明しましょう。
5-1.マンション管理の質が向上することで収益につながりやすくなる
マンション管理を管理会社へ委託すべき理由の1つ目が、マンション管理の質が向上することで収益につながりやすくなるからです。
マンション管理の質が良いと入居者の満足度が高まるからです。結果的に入居者が長く住み、家賃収入を安定化させることにつながります。
例えば、自主管理の場合、入金管理や滞納者の対応など、1人での対応には限界がありますよね。対応をしてほしいのに反応がなければ、入居者の不満は募り、対応してもらえないことがきっかけで、引越しを検討してしまう可能性があります。
しかし、マンション管理を委託すれば、代理で対応してもらうことができます。豊富な経験や経営の知見を活かしたアドバイスで、トラブルを未然に防ぐことが実現しやすいでしょう。
自主管理でもできることはありますが、マンション管理の専門家のほうが充実したサービスが期待できるため、管理の質は高くなりやすいです。
▼サブリースとの比較ポイント サブリースの場合は、オーナーが入居者を選べません。 サブリース会社が空室を埋めるために、適当に入居者を選んでしまうと、問題のある入居者が集まり、トラブルが多発する可能性があります。 |
5-2.場所や数を問わず投資用マンションを所有できる
マンション管理を委託することで、地域や物件数にとらわれることなく、投資用マンションを所有することができます。
自分で管理するとなると、遠方や複数のマンションを管理するのは物理的に限界があるため、実際に行き来でき、対応できる範囲のマンションを購入するしかありません。
管理会社へ委託すれば、自宅から離れた場所のマンションも無理なく運用でき、賃貸の需要に合わせて物件を選ぶことができます。
複数所有でも同じクオリティの管理ができるようになるので、投資できるマンションや運用の幅が広がり、収益増加が期待できます。
5-3.空室期間を短縮できる
管理会社へ委託すると、空室期間を短縮できる可能性があることも理由のひとつです。
空室期間を短くするためには、次のような退居後から入居者を決定するまでのフローをスムーズに行うことが非常に重要です。
▼退居から入居者決定までの主なステップ ・マンション資料の作成 ・不動産仲介会社を探して依頼 ・賃貸検索サイトなどへの情報公開 ・不動産仲介会社経由で入居者を紹介 ・マンションの案内（内覧） ・入居者審査 ・入居手続き |
とくに、マンションの案内（内覧）では、毎回入居者の都合に合わせて予定を組むことが大変ですよね。
管理会社であれば、一連の流れについてノウハウがあります。仲介業も行う管理会社であれば、入居者募集までを一括して対応してもらうことが可能です。
▼サブリースとの比較ポイント 「空室リスクの対策ならサブリースでも良いのでは？」 サブリースの家賃保証には落とし穴があります。サブリースの家賃保証には免責期間があり、入居者を探す期間（約1～6か月）は家賃保証がありません。 仮に家賃保証をしてもらえたとしても、契約時の金額が続く訳ではなく、サブリース会社主導で家賃を下げられてしまうケースも見られます。 |
5-4.運用状況にあった事業アドバイスをしてもらえる
マンション運用をより効果的に行うための事業アドバイスをしてもらえるのも、管理会社へ業務を委託すべき理由です。
収益に直結するキャッシュフローの見直しや、より良い運用をするための売却のタイミング、不動産のエリアなどの事業アドバイスをしてもらうことができます。
あなたのマンションを管理している管理会社であれば、状況を細かく把握しているため、的確なアドバイスを受けられる可能性が高いです。
「今後、マンション運営を拡大させたい」「今以上に収益を伸ばしたい」と考えている人は、管理を委託し、アドバイスをもとにノウハウを身につけていきましょう。
▼サブリースとの比較ポイント 委託管理の場合、管理会社のサポートを受けながら、オーナーの判断で運営していくことになります。 しかし、サブリースの主導権を握っているのはサブリース会社です。サブリース会社主導で話が進んでしまうため、相談しながら運用できる可能性は少ないでしょう。 |
5-5.投資用マンションの管理にかかる手間や時間を削減できる
管理会社へ委託することで、煩わしい管理の手間や時間を大幅に削減することができます。
マンションを自主管理しようとすると、入居者のトラブル対応から建物の維持管理までを自分で行わなければならず、専業でなければ運用が難しい面があります。
しかし、管理会社へ委託すれば、「できる範囲のことだけをやる」「できないことは任せる」という業務の棲み分けが可能です。
▼サブリースとの比較ポイント 手間や時間の削減に関しては、委託会社よりも、管理業務のすべてを丸投げできるサブリース会社のほうが優れているといえるでしょう。 |
そのため、副業でも無理なく投資用マンションを所有できます。
6.収益化も手間削減も実現！投資マンション管理会社選びの3大ポイント
投資用マンションの収益最大化や将来も安泰な運用ができるかは、管理会社選びにかかっているといっても過言ではありません。
管理会社へ委託しても、その会社が管理業務をおろそかにしていると、管理の質が低下し、家賃収入によるキャッシュフローが悪化して、マンション経営に影響を与えてしまいかねないからです。
最悪の事態を避けるためには、次の3つのポイントを押さえて管理会社を選ぶことが大切です。
上記の3つは、最低限クリアしたいポイントです。3つのポイントをクリアしている管理会社を選んでくださいね。
6-1.管理実績が豊富で管理体制が整っている
投資用マンションの管理会社選びにおけるポイントの1つ目は、管理実績の豊富さと、状況に応じた管理を行える体制が整っているかどうかです。
経験やノウハウがある管理会社は、目先の管理業務だけでなく、オーナーと入居者の双方がより満足できるような対応やサポートを行い、収益最大化に貢献してくれるからです。
▼チェックポイント ・実際に管理している物件タイプやエリアなどを具体的に回答してくれるか ・管理状況について定期的な報連相があるか ・マンションの管理に関する有資格者（国家試験のマンション管理士や管理業務主任者など）がいるか ・エリアの知識だけでなく「その地域ごとの工事会社の知識」に詳しい |
上記のうち、「その地域ごとの工事会社の知識」に詳しいことは、とくに重要です。
住民の入退去で工事が必要になることも多くありますが、地域によっては、平気でぼったくられるリスクがあります。
北海道なら北海道、大阪なら大阪で、地域ごとに地盤がある管理会社を選ぶべきです。
管理会社の評判を判断する方法 |
管理会社の評判を判断する方法を2つ紹介します。 過去に行政処分を受けていないかを調べることができます。 で、「事業者名」を入れると、過去の行政処分情報の有無を確認できます。 2.管理会社が担当しているマンションの口コミサイト 実際に管理会社が行っているマンションを教えてもらい、口コミサイトで入居者のリアルな声をチェックすることで、管理状況を把握することも可能です。 |
6-2.担当者と連絡が取りやすくてレスポンスが早い
管理会社選びの2つ目のポイントは、管理担当者のレスポンスが早く、連絡のやり取りをスムーズに行えるかどうかです。
困ったときに対応してもらえないと、マンション管理の質の低下につながるからです。
▼チェックポイント ・相談したいときにすぐに連絡が取れる体制、連絡手段があるか ・質問対してすぐに対応できないときも「⚪︎日までに返答します」などの明確な回答をくれるか |
入居者のトラブルや建物の維持・管理といった管理業務では、状況に応じた迅速かつ適切な判断と対応が求められます。
近年は、専用アプリ内のメッセージ機能を用意し、円滑なコミュニケーションを実現する管理会社も増えつつあります。
書類の送付や電話、メール以外の連絡手段があるかなど、管理会社の提供サービスについて、よく確認するようにしましょう。
6-3.賃貸事業にも精通しており客付け力が高い
管理会社選びにおける3つ目のポイントは、客付け力があるかどうかです。
客付け力が高ければ、空室期間の短縮が期待でき、安定した収益を得ることができるからです。
▼チェックポイント ・マンションがあるエリアに強い賃貸紹介サイトに掲載しているか ・物件写真を多数紹介するなど、インターネットの活用が上手か ・過去周辺物件を含め、実際の紹介実績や根拠を数値データで示してくれるか |
管理業務と仲介業の両方を一括して委託すれば、空室となったときに優先的に紹介してもらうことができるので、賃貸事業も手掛ける管理会社へ委託するのがおすすめです。
ただし、エリアによって、よく見られる賃貸紹介サイトが異なります。サイトによって、集客に差が出るため、掲載すべきサイトに載せているかも重要な判断ポイントです。
特に、エリアごとの強い賃貸紹介サイトをしっかりと把握し、そのサイトにたくさんの写真を掲載して紹介している管理会社は、客付け力が高いと判断できます。
実績や根拠をしっかりと示し、エリアの市場も適切に把握してスムーズな入居者の獲得へ結び付けてくれる管理会社を選びましょう。
7.投資用マンションの管理会社を探しているならアセットテクノロジーへお任せ
効率的な収益化と手間を軽減してくれる、投資用マンションの管理会社へ業務を委託しようとお考えの人は、ぜひ賃貸管理から仲介業までを手掛けるアセットテクノロジー株式会社へお任せください。
私たちは大阪を中心に、オーナー様が抱えるお悩みに合ったサービスの提案やサポートをしています。
数ある管理会社の中からアセットテクノロジーをおすすめしたい理由は、次の3つです。
7-1.1室からOK！低コストでマンションの管理を依頼できる
アセットテクノロジーの賃貸管理は、1室からお任せいただけます。
管理手数料は家賃の3～8％が相場ですが、アセットテクノロジーでは価格設定が均一料金を採用。コストがわかりやすく、かつ低コストで賃貸管理業務を依頼することが可能です。
「価格が安いと業務も限られるのでは？」
このように思うかもしれませんが、他社と比べて業務が限られているわけではありません。
入居者の募集から賃貸滞納者に対する督促業務など、一般的な賃貸の管理業務は含まれておりますので、安心してお任せいただけます。
日々の巡回業務や設備点検については対象外ですが、アセットテクノロジーでは、あなたが所有するマンション周辺の専門会社を選定し、中間マージンなしでご紹介する形でサポートいたします。
7-2.賃貸の仲介事業も行っているため客付け力が高い
アセットテクノロジーは、賃貸の仲介事業を行っており、すぐに入居者をご紹介できる環境が整っているため、客付け力が高く、空室リスクを回避することができます。
また、アセットテクノロジーでは、オーナー様と入居者をダイレクトにマッチングさせる「ダイレクト賃貸」サービスを提供しています。
ダイレクト賃貸をご利用いただくことで、広告費が他社よりも約1か月分軽減。入居者（借主）も仲介手数料の負担が減るというメリットがあるため、入居者をスムーズに見つけられる可能性があります。
7-3.アプリを使って一元管理！メッセージ機能でコミュニケーションも取りやすい
アセットテクノロジーでは、アプリを使って収支管理から担当者とのコミュニケーションまでを行うことができます。
契約書などの書類もアプリを使った電子契約が基本で、大事な書類を紛失する心配がなく、書類や口頭によるやり取りも軽減できるので、スピード感のある対応が可能です。
8.別会社と契約中でも変更可能！より良い条件の管理会社へ依頼できる
投資用マンションの管理会社を慎重に選んだのに、実際に依頼してみるとずさんな管理で、入居率が下がってしまうといった可能性は0ではありません。
せっかく投資用マンションを購入したのに、思ったような運用や収益化ができないのは避けたいですよね。
結論から言うと、委託管理の場合、マンション管理会社の変更が可能です。
9.まとめ
投資用マンションの管理会社について、お話しさせていただきました。
改めて、ポイントをおさらいしていきましょう。
投資用マンションの管理を行う会社は、大きく分けると2種類ありますが、あなたが選べるのは、物件やヒトの賃貸管理に関わる「プロパティマネジメント」業務を行う管理会社です。
ただし、賃貸管理を行う管理会社には2つの形態があります。
同じ賃貸管理を行う管理会社ですが、収益を最大化したいと考えるのであれば、費用対効果の高い「委託管理」を選ぶべきです。
委託管理をすることで、次のような効果も期待できます。
すでに別会社と契約中でも、委託管理の依頼先は後から変更できます。
上記3つのポイントを押さえながら、あなたの理想や目的に合った管理会社を選び、入居者の満足度を高めながら、投資用マンションを効果的に運用して、収益最大化を実現させてくださいね。
