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不動産投資において最初の物件が重要になる理由
不動産投資において最初の物件が重要になる理由は、2棟目以降の不動産投資でローン審査が有利になるほか、収益物件を増やすことでリスク分散が可能だからです。
ここでは、不動産投資において最初の物件が重要になる理由について解説します。
2棟目以降の不動産投資でローン審査が有利になる
最初の物件で安定した収益を上げられれば、2棟目以降のローン審査で有利になります。
金融機関は、申込者の属性だけでなく不動産投資の実績を重視します。つまり、1棟目で2〜3年の黒字経営を続けることで、信頼できる投資家として評価され、融資を受けやすくなるでしょう。
また、オーナーの年収や自己資金が同程度でも、不動産経営の実績によって融資額に差が生まれる可能性があります。
このように、最初の物件での成功は次の投資へのステップアップに直結するため、事業拡大を予定している方にとっては重要なポイントです。
不動産投資ローンの審査基準や通過のポイントについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
収益物件を増やすことでリスク分散が可能
不動産投資では複数の物件を所有することでリスク分散が可能になります。1棟目の不動産投資に成功し、2棟目以降の物件を所有することでリスク分散が可能です。
例えば、1棟のみの所有では、物件に問題が生じた際の影響が大きくなります。一方、複数の物件を所有していれば、一部の物件で問題が生じても他の物件からの収入でカバーできる可能性が高いです。
また、築年数の異なる物件を所有すれば、大規模な修繕の時期をずらせます。
このように、複数物件の所有はリスク管理の観点から重要です。
不動産投資の最初の物件は何がおすすめ？
不動産投資には、さまざまな物件タイプがあります。資産状況や目的によっても異なりますが、最初の物件としておすすめなのは以下のタイプです。
- 区分マンション投資
- 一棟アパート・マンション投資
- 戸建て投資
- シェアハウス・民泊投資
- 駐車場投資
- トランクルーム投資
ここでは、それぞれの物件の特徴について詳しく解説します。
区分マンション投資
区分マンション投資は初心者にとって始めやすい投資対象です。マンションの一室または数室を購入して賃貸する方法になるため、比較的少額から始められます。
1,000万円台から投資可能な物件も多く、初期費用を抑えられるのも魅力といえるでしょう。また、分散投資ができるためリスクを軽減できます。
ただし、1棟投資に比べると利回りが低くなる傾向があるため、収益性を十分に検討する必要があります。
区分マンション投資は初心者に最適ですが、相続税対策としても活用できる点がメリットです。
一棟アパート・マンション投資
一棟アパート・マンション投資は高い収益性が期待できます。複数の部屋を貸し出すことで、安定した収入を得られる可能性が高いです。
また、建物全体の管理や改修が自由にできるため、資産価値を高める工夫ができます。
ただし、初期投資額が大きく、管理の手間も増えるため、資金面や時間に余裕がある投資家向けです。空室リスクにも注意が必要ですが、適切な運用ができれば高い収益を得られる可能性があります。
戸建て投資
戸建て投資はファミリー層をターゲットにした長期的な収益を期待できます。
新築物件は初期費用が高くなりますが、中古物件であれば比較的低コストで始められます。戸建ては共用部分がないため、維持費が抑えられる点がメリットです。
ただし、入居者が見つからない場合の影響が大きいため、立地選びが重要になります。また、物件の状態によっては修繕費用が高くなりやすいです。
失敗しないためにも、購入前に調査を行ないましょう。
シェアハウス・民泊投資
シェアハウスや民泊投資は注目を集めている方法です。比較的少額から始められるほか、高い収益性を期待できます。
とくに都市部や観光地では需要が高く、インバウンド需要の増加も追い風となっています。
ただし、法規制や地域のルールに注意が必要です。
また、運用にはコミュニケーション能力や集客力が求められます。さらに景気変動の影響を受けやすいため、長期的な視点での運用計画が重要です。
シェアハウス経営のメリットについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
駐車場投資
駐車場投資は初期費用が少なく、管理の手間も比較的少ない方法です。とくに都市部や商業施設近くなど、需要の高い場所では安定した収益が期待できます。
また、災害リスクが低く、将来的に土地の用途変更も容易です。
ただし、住居への投資と比べると収益性は低めで、固定資産税などの軽減措置も受けられません。競合も多いため、立地選びが重要になります。
駐車場投資は遊休地の活用方法として検討する価値がある方法といえるでしょう。
駐車場経営のメリット・デメリットについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
→不動産投資で注目の駐車場経営！メリットやデメリット、収益を上げるポイントは？
トランクルーム投資
トランクルーム投資は需要が高まっている方法です。とくに都市部では収納スペースが不足している人が多いため、安定した需要が見込めます。
特徴は初期投資が比較的少なく、維持管理の手間も少ない点です。また、建物の年数が経過しても、機能が保たれていれば賃料が下がりにくいメリットがあります。
ただし、立地によっては競合が多く、稼働率が下がるリスクがあります。需要調査を十分に行い、適切な場所を選ぶ必要があるでしょう。
不動産投資で失敗しないための最初の物件選びのコツ
ここでは、不動産投資で失敗しないための最初の物件選びのコツについて解説します。
初期費用を抑えられる物件を選ぶ
不動産投資を始める際は初期費用を抑えられる物件選びが重要です。高額な物件に手を出すと返済負担が大きくなり、収支が悪化するリスクが高まります。
とくに初心者は1,000万円台の区分マンションなど、比較的安価な物件から始めるのが賢明です。投資リスクを最小限に抑えつつ、不動産投資の経験を積めるでしょう。
また、初期費用を抑えれば、予期せぬ出費に対する余裕も生まれます。
複数の物件を比較する
最適な物件を見つけるためには、複数の物件を比較する必要があります。立地、築年数、価格、予想利回りなど、さまざまな観点から物件を評価しましょう。
不動産ポータルサイトや不動産会社の情報を活用するほか、実際に現地を訪れ、周辺環境や建物の状態を確認するようにしてください。複数の物件を比較検討することで、より収益性の高い物件を見つけられる可能性が高まります。
自己資金を用意して融資比率を下げる
融資比率を下げるために、できるだけ多くの自己資金を用意しましょう。物件価格の20〜30%程度の自己資金があれば、融資を受けやすくなります。
自己資金が多いほど月々の返済額を抑えられ、キャッシュフローの改善にもつながります。また、自己資金比率が高いと、金融機関からの信頼度も上がり、有利な条件での融資を受けられる可能性が高まります。
貯蓄を計画的に行い、十分な自己資金を準備しましょう。
災害に強い新耐震基準の物件を選ぶ
投資物件を選ぶ際は災害リスクを考慮し、新耐震基準を満たす物件を選びましょう。1981年以降に建てられた建物は地震に対する耐性が高く、安全性が確保されています。
災害に強い物件は入居者の安全を守るだけでなく、物件の資産価値の維持にもつながります。とくに2000年以降の耐震基準に適合した物件を選べば、より高い安全性が期待できるでしょう。
災害リスクの低い物件は長期的な視点での安定した投資が可能です。
最初の物件を選んだあとは管理会社選びが重要
最初の物件を選んだあとは管理会社選びが重要です。ここでは、管理会社の重要性について解説します。
物件管理の手間を削減できる
適切な管理会社を選べば、物件管理の手間を大幅に削減可能です。管理会社は入居者の募集から契約更新、退去時の対応まで、幅広い業務を代行してくれます。
また、建物の点検や修繕、清掃などの維持管理業務も請け負います。これにより、投資家は自身の本業や私生活に集中できます。
とくに複数の物件を所有する場合や不動産投資の経験が浅い場合は、管理会社に委託することで効率的な運用につながるでしょう。
空室リスクを抑えられる
優秀な管理会社は入居者募集の戦略を効果的に立てられるほか、空室リスクを最小限に抑えるスキルを持っています。
物件の魅力を最大限に引き出す広告作成や、適切な賃料設定、迅速な問い合わせ対応などにより、入居率を高められるでしょう。
また、地域の不動産市場に精通している管理会社であれば、需要に合わせた物件の改善提案も期待できます。空室期間を短縮し、安定した収入を確保すれば、投資の成功確率を高められるはずです。
適切な方法でトラブル対応をしてくれる
管理会社は入居者とのトラブルや建物の不具合など、さまざまな問題に適切に対応します。
例えば、家賃滞納や騒音苦情などの入居者問題、設備の故障や緊急修繕などの建物管理問題です。法律や規則に基づいた対応を行うため、トラブルが大きくなるリスクを軽減できます。
また、24時間365日の緊急対応体制を整えている管理会社も多く、オーナーの負担を大幅に減らせます。
遠方の物件でも所有可能
管理会社を活用すれば、遠方の物件でも効率的に運用できます。
例えば、相続で取得した遠隔地の物件や、高い収益が見込める他県の物件なども、安心して所有できます。
管理会社が現地での対応をすべて行ってくれるため、オーナーが頻繁に足を運ぶ必要がありません。投資の選択肢が広がり、より良い物件を見つけられる可能性が高まります。
遠方物件の管理を任せれば、時間とコストを節約しつつ、投資の幅を広げられるでしょう。
まとめ
不動産投資は最初の物件選びが何よりも重要です。初心者は区分マンション投資がおすすめですが、一棟物件や戸建てなどの投資方法も検討する価値があります。
物件選びの際は、初期費用の抑制、複数物件の比較、自己資金の準備、災害リスクの考慮が必要です。また、適切な管理会社の選択も成功の鍵を握ります。
自身の状況に合った投資戦略を立て、安定した不動産投資を実現しましょう。
アセットテクノロジーは、365日24時間入居者様をサポートする体制を整えており、鍵の紛失や電気・水道トラブルなどでも迅速に対応します。安心できる環境を入居者様に提供することによって、満足度のアップ、入居期間や入居率の増加を実現しています。
最初の物件購入後、管理会社選びでお悩みであれば、ぜひお気軽にご相談ください。
参考：RENOSY（リノシー）やってみた！実際RENOSYで不動産投資している人の声を集めてみた
