元手なしでも不動産投資は可能
不動産投資は元手がなくても開始できます。フルローンを利用すれば、物件を購入する費用の全額を借り入れできるため、自己資金ゼロでの投資が可能です。
ただし、諸費用や手付金などは現金で支払う必要があるため、完全に資金がゼロという状態は難しいでしょう。一般的に物件価格の7〜10%程度の諸費用が必要です。
また、フルローンは金融機関の審査が厳しいため、誰でも利用できるわけではありません。個人の属性や不動産の担保価値によって判断されるため、審査をクリアできる方のみが活用できます。
元手なしで不動産投資を始めるメリット
ここでは、元手なしで不動産投資を始めるメリットについて解説します。
頭金を準備する必要がなく現金を手元に残せる
元手なしで不動産投資を始めるメリットは、頭金を準備する必要がないため、手元に現金を残せることです。
通常、不動産を購入する時には物件価格の15〜30%程度の頭金が必要とされます。しかしフルローンを利用すれば頭金を用意する必要がありません。そのため、貯蓄を大きく減らすことなく投資を始められます。
手元に残った資金は突発的な修繕費用や家賃滞納などのリスクに備えられます。また、他の投資や事業に充てることも可能になるでしょう。
現金を手元に残せば、資金繰りの柔軟性が高まり、安定した不動産経営につながります。
頭金を支払うメリットについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
→不動産投資に頭金は必要？頭金が必要なケースや支払うメリットについて
レバレッジ効果を最大化できる
元手なしで不動産投資を始めるメリットは、レバレッジ効果を最大限に活用できることです。
レバレッジ効果とは、少ない自己資金で大きな資産を運用できる効果を指します。フルローンを利用すれば、自己資金がゼロでも物件を購入できるため、レバレッジ効果が最大化されます。
例えば、3,000万円の物件を購入した場合、家賃収入から経費を差し引いた利益が年間100万円だとすると、自己資金ゼロでの投資利回りは非常に高くなるでしょう。ただし、リスクも高くなるため、慎重な判断が必要になります。
レバレッジ効果についてより詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
→これから不動産投資を始める人へ｜レバレッジ効果について解説
団体信用生命保険へ加入していればローンは全額弁済される
元手なしで不動産投資を始めるメリットは、団体信用生命保険に加入できることです。
団体信用生命保険はローンを組む際に加入できるもので、借り主が死亡や高度障害状態になった場合に、残りのローン債務を保険金で弁済してくれます。
万が一の事態が発生してもローンが全額返済されるため、相続人に債務なしの状態で物件を引き継ぐことができます。
家族に負債を残すリスクを軽減できるだけでなく、通常の生命保険と比べると保険料が安いケースが多いです。そのため、元手なしの不動産投資は生命保険代わりになるといってもよいでしょう。
団体信用生命保険へ加入するメリット・デメリットについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
→不動産投資ローンの団信（団体信用生命保険）とは？加入するメリットやデメリットを紹介
元手なしで不動産投資を始めるデメリット
ここでは、元手なしで不動産投資を始めるデメリットについて解説します。
ローンの審査が通りにくい
元手なしで不動産投資を始めるデメリットは、ローンの審査が通りにくいことです。
フルローンは金融機関にとって貸し倒れリスクが高いため、審査基準が厳しくなります。審査では借り主の年収や職業、勤続年数、他の借入状況などが細かくチェックされます。
また、物件の収益性や立地条件なども重要な判断材料です。とくに不動産投資の経験がない場合や年収に対して借入額が大きい場合は審査が通りにくくなります。
審査に通過するためには、安定した収入や良好な信用情報、物件の高い収益性などが求められます。
元手ありよりも金利が高くなりやすい
元手なしで不動産投資を始めるデメリットは、元手ありの場合と比べて金利が高くなりやすい点です。理由は金融機関にとって自己資金がありの場合よりも貸し倒れリスクが高いためです。
金利が高くなると毎月のローン返済額が増加し、キャッシュフローに影響を与えます。例えば、3,000万円を借りる場合、金利が0.5%上昇すると月々の返済額が8,000円ほど増加します。
総支払額の差は長期的に見ると、数百万円に達する可能性があります。そのため、金利の比較検討は慎重に行い、少しでも有利な条件を探すようにしましょう。
融資比率が高く金利上昇の影響を受けやすい
元手なしで不動産投資を始めるデメリットは、融資比率が高いため金利上昇の影響を受けやすい点です。
フルローンは物件価格の100%を借り入れるため、融資比率が最大になります。そのため、金利が上昇すると月々の返済額が大きく増加し、キャッシュフローに大きな影響を与えます。
例えば、3,000万円を借りて金利が1%上昇すると、月々の返済額は16,000円ほど増加します。長期的には総支払額が数百万円以上増える可能性もあるでしょう。
金利上昇リスクに備えるためには、固定金利を選択するか、返済額に余裕を持たせた計画を立てる必要があります。
予期せぬトラブルに対応できない
元手なしで不動産投資を始めるデメリットは、予期せぬトラブルに対応できない可能性があることです。
不動産投資では、空室や家賃滞納、突発的な修繕費用など、予想外の出費が発生する場合があります。とくに長期間の空室や大規模修繕が重なった場合、月々のローン返済が困難になる可能性もあるでしょう。
また、災害による建物の損傷や設備の故障など、緊急の出費が必要になる場合もあります。
元手がない状態ではトラブルに対応する資金的余裕がないため、投資が破綻するリスクが高いです。安定した不動産経営のためには、ある程度の手元資金を確保しておく必要があります。
元手なしでも不動産投資を成功させるための秘訣
ここでは、元手なしでも不動産投資を成功させるための秘訣について解説します。
不動産投資におけるリスクを把握しておく
元手なしで不動産投資を成功させるには、不動産投資のリスクを把握する必要があります。主なリスクは、空室リスク、家賃滞納リスク、金利上昇リスク、修繕費用リスクです。
空室リスクは入居者が見つからず、家賃収入が得られなくなる可能性を指します。家賃滞納リスクは入居者が家賃を払わないことで収入が減少するリスクです。
また、金利上昇リスクは変動金利を選択した場合に、将来の金利上昇で返済額が増加する可能性を意味します。修繕費用リスクは予期せぬ修繕や設備の交換が必要になるリスクです。
これらの不動産投資におけるリスクを理解し対策を立てれば、投資の成功確率が高められます。
不動産投資で今後起こり得る可能性のあるリスクについて知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
→不動産投資は今後どうなる？これから起こり得るリスクや回避するための対策を紹介
区分マンションや築古物件などで初期費用を抑えて始める
元手なしで不動産投資を成功させるには、区分マンションや築古物件を選び、初期費用を抑えるのが効果的です。
区分マンションは一棟丸ごと購入するよりも価格が低く、管理も比較的容易です。築古物件は新築と比べて価格が安いため、少ない資金で始められます。
例えば、1,000万円台の区分マンションや築古物件なら、諸費用を含めても100万円程度の手元資金で投資を始められる可能性があります。ただし、築古物件の場合は修繕費用がかさむ可能性があるため、物件の状態を十分に確認しなければなりません。
不動産投資を成功させたいなら、初期費用を抑えて投資の障壁を下げ、早期に始めましょう。
ニーズが高く空室リスクを抑えられる物件を選ぶ
元手なしで不動産投資を成功させるためには、ニーズが高く空室リスクを抑えられる物件を選びましょう。交通の便が良い、駅から徒歩圏内、周辺に商業施設や学校がある、治安が良いなどの条件を満たす物件が望ましいです。
例えば、都心部や人気のベッドタウンにある1LDKや2LDKのマンションは、単身者や若い夫婦のニーズが高く、空室リスクが比較的低いです。また、学生向けのワンルームマンションは、大学の近くであれば安定した需要が見込めます。
ニーズの高い物件を選べば、安定した家賃収入を得やすくなります。結果、投資の成功確率は高まるでしょう。
万が一のトラブルに対応できる資金を用意しておく
元手なしで不動産投資を成功させるためには、万が一のトラブルに対応できる資金を用意しておくことが重要です。
具体的には、最低でも6か月分のローン返済額に相当する資金を準備しておくことが望ましいでしょう。例えば、月々のローン返済額が10万円の場合、60万円の資金を確保しておくことになります。
この資金は、空室や家賃滞納、緊急の修繕費用などに対応するために使用します。また、定期的に収支をチェックし、余剰資金があれば積み立てていくことも大切です。万が一のトラブルに備えた資金を用意しておくことで、投資の安定性が高まり、長期的な成功につながります。
まとめ
元手なしでの不動産投資は、慎重に進めれば成功する可能性が高まります。頭金を準備する必要がなく手元に現金を残せるほか、レバレッジ効果を最大化可能です。
さらに、団体信用生命保険への加入によって生命保険代わりになるのも大きなメリットといえるでしょう。
ただし、元手なしでの不動産投資はローン審査が厳しく、金利上昇の影響を受けやすいデメリットがあります。
不動産投資で成功するためには、リスクを十分に理解し、初期費用を抑えられる物件を選びましょう。加えて、ニーズの高い物件に投資し、緊急時の資金を確保する意識が重要です。
ただし、元手なしで不動産を購入したあとは適切な管理を行う管理会社への委託が効果的です。
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不動産投資でお困りのことがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。
