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不動産投資のコストは何年で元を取ることができるか
初期コストがかかる不動産投資では、何年運用すると元を取ることができるのでしょうか。
元を取るまでの明確な年数は投資金額や利回り、保有期間によって変わりますが、一般的には5年～10年が目安といわれています。
ここでは、「そもそも不動産投資にはどのようなコストがかかるのか」「どんな収入で元を取っていくのか」などを解説します。
→不動産投資のランニングコスト一覧！コストを抑える5つの方法とは
元を取る目安は5年～10年
不動産投資で元を取るためには、運用を始めてから5年～10年が一つの目安です。
元を取るというのは「これまで払ってきた金額を回収する」ことであり、不動産投資で得た利益でローンの残債や物件取得の資金、経費などを回収できる状況を指します。
5年～10年が目安になる理由は、短期だと家賃収入などの利益が見込めないこと、長期だと売却益の不確実性が高くなるためです。
また、不動産を売却する際には譲渡税という税金が必要ですが、物件を取得してから5年までは高い税率が課せられます。
そのため、不動産を売却するなら税率が下がる5年を超えてからが一つの目安です。
不動産投資にかかる初期費用
不動産投資では、物件購入費用として数百万円～数千万円が必要です。一般的には、この金額のほとんどを金融機関の融資（不動産投資ローン）でカバーします。
また、物件購入費用以外にも登記費用や仲介手数料などの諸経費が5％～10％ほどかかり、数十万円～数百万円の費用が別途必要です。
不動産投資は初期費用が多くなりやすいため、元を取るまでに時間がかかります。
他にも、頭金なしのフルローンが組めない場合だと、物件購入費用の10％～30％が頭金として必要です。
もちろん、フルローンを利用した場合や物件価格が安いと初期費用も少なくなります。
不動産投資の収入源
不動産投資の初期費用を回収するための収入源は、主に家賃収入とキャピタルゲイン（売却益）です。
物件保有期間の元本返済を資産とみなすことができるため、家賃収入によって借入金額の返済が多く進むほど、キャピタルゲインも多く見込めるようになります。
しかし、不動産の種類によっては築年数に応じて価値が下がるため、購入価格よりもキャピタルゲインが大幅に下がると元を取ることができません。
そのため、元本返済を資産としてみなす場合は、ローン残債よりも売却価格が上回ることを前提とします。
不動産投資で元を取るために何年かかるかを算出する方法
不動産投資で元を取るまでの年数の算出方法としては、さまざまな考え方があります。以下で詳しく紹介します。
CCR
CCRは自己資金配当率のことで、物件購入時に支払った自己資金に対する年間キャッシュフローの割合を指します。
キャッシュフローは家賃収入から物件の運営費や税金、融資返済額を差し引いた金額のことで、手元に入ってくるお金です。
空室や家賃の滞納が発生した場合は、家賃収入からこれらを差し引いて計算を行います。CCRの計算式は以下の通りです。
「年間のキャッシュフロー÷物件購入に用いた自己資金×100」
また、元を取るまでの年数は「100÷CCR」で計算できます。以下の条件でCCRや元が取れるまでの年数を計算してみましょう。
・年間のキャッシュフロー：200万円
・物件購入に用いた自己資金：1,000万円
この場合、CCRは100万円÷1,000万円×100％＝10％となり、元が取れる年数は10年となります。
ただし、CCRにはキャピタルゲインが含まれていないため、実際にはさらに早く元が取れる可能性もあります。
実質利回り
実質利回りが分かっている場合は、利回りから元が取れるまでの年数を算出できます。実質利回りとは表面利回りから経費を差し引いたもので、以下の計算式で求められます。
「（1年間の家賃収入－年間諸経費）÷（物件価格＋購入時の諸経費）×100」
また、元を取るまでの年数は「100÷実質利回り」で計算できます。以下の条件で実質利回りや元が取れるまでの年数を計算してみましょう。
・1年間の家賃収入：100万円
・年間諸経費：30万円
・物件価格：1,000万円
・購入時の諸経費：100万円
計算式に当てはめると、「（100万円－30万円）÷（1,000万円＋100）×100＝6.3％」となります。つまり、元が取れる年数は「100÷6.3％」で約16年です。
なお、不動産情報サイトなどに記載されている利回りは主に表面利回りのことであり、年間諸経費や購入時の諸経費は反映されていません。
そのため、元が取れるまでの年数を計算する際には実質利回りを用いましょう。
→利回りの最低ラインは何％？不動産投資で損をしないためのポイント
IRR
IRRは投資案件の収益性を評価する指標の一つで、内部収益率とも呼ばれています。
投資資金をどれくらいで回収できるかを算出し、投資の効率性を図るために用いられることが多いです。IRRは複雑な計算式で用いられますが、簡略化すると以下のようになります。
「（総家賃＋売却益）－（総支出＋税金）÷購入金額×年数」
なお、IRRはExcel関数を用いることによって簡単に計算できます。
IRRは他の方法と違って売却額まで含まれた利回りとなるため、より詳細に元が取れるまでの年数を把握できます。
一方、売却価格の査定を算出することは簡単ではなく、数年先にいくらで売れるかは正確に判断できません。あくまでも目安として参考にしましょう。
不動産投資で元が取れない場合の対処法
不動産投資で元が取れそうにないときは早めの対策が必要です。ここでは、元が取れない場合の対処法を3つ紹介します。
空室がある場合は空室対策を行う
不動産投資で元が取れない際、空室がある場合は空室対策を行いましょう。
なぜなら、不動産投資における主な収入は家賃収入であり、空室が続くと収入がなくなるだけでなく、諸費用の支払いで損失が大きくなり元が取れなくなるためです。
特にワンルームマンション経営のように対象物件が少ない場合は、空室が発生したタイミングから新しい入居者が見つかるまでの家賃収入は0円になります。
一方、空室対策にコストをかけすぎると、諸経費が大きくなって元が取れるまでの年数が伸びてしまう点にも注意しなければなりません。
コストをかけない空室対策としては、以下のようなことが挙げられます。
・ペット可にする
・ルームシェア可にする
・外国人入居者を受け入れる
・単身高齢者を受け入れる
・内見しやすくする
・物件情報を充実させる
・集客力の高い管理会社に依頼する
空室対策をしても改善しない場合は、立地に問題がある可能性もあります。
このケースだと物件を保有し続けるだけ損失が大きくなるため、早めに売却を検討して新たに収益性が高い物件を探すなどの対策も必要です。
保有期間を長くする
不動産投資で元を取るためには、物件の保有期間を長くすることも方法の一つです。
保有期間が長くなるとローン残債も少なくなるため、売却時に初期コストの回収ができる可能性が高くなります。
一方、長期保有には不確実性が高いリスクがある点にも注意が必要です。
例えば、長期保有している間に経済が変化してお金の価値が変わる可能性や、キャピタルゲインが減少する場合もあります。
そのため、保有期間を長くした場合のシミュレーションもしっかりと行い、短期で売却した場合との比較もしながら判断することが大切です。
出口戦略を考えておく
不動産投資では出口戦略も重要です。
代表的な出口戦略としては、収益物件や自己居住用の物件として売却する方法が一般的ですが、オーナー自身が居住したり、家族に相続したりなど、さまざまなパターンがあります。
売却を検討する場合は、これまでの実績から安定した賃貸需要が見込めることが条件です。
需要が期待できないとキャピタルゲインが見込めず、ローンが残っている場合は売却益で完済ができないケースもあります。
また、物件を少しでも高く売りたいという理由から修繕やリフォームを行う場合もありますが、これらにかかるコストを回収できるかについても慎重に検討しなければなりません。
出口戦略は物件を購入する前段階から考えておくことが望ましいですが、物件をすでに購入している場合は、「元を取るまでに何年かかるか」「収益性はあるか」などから判断し、早いうちから計画を立てておく必要もあります。
不動産投資で元を取るために物件購入前に考えておきたいこと
不動産投資で元を取るためには、物件選びにこだわりましょう。なぜなら、元を取るまでの期間は物件の収益性に大きく左右されるためです。
物件選びでは立地や将来性、建物の状態など、さまざまな要素を考慮する必要があります。
物件価格が安くても空室率が高ければ、不動産投資で元を取ることは難しいでしょう。一方、物件価格が高くても安定して家賃収入が期待できれば、早い段階で元を取ることができる場合もあります。
また、空室や家賃滞納が発生した場合の対処法や災害、修繕への対策を事前に立てておくことも大切です。思わぬトラブルで安定した家賃収入が得られなくなり、当初の予定通りにならないケースもあります。
しかし、不動産投資は専門性が高く十分に把握できない部分もあります。そのような場合は不動産会社に相談し、専門家の力を借りながら進めていくのもよいでしょう。
→不動産投資で成功する人の特徴とは？成功率を上げるポイントを解説
まとめ
不動産投資で元を取る目安は5年から10年ですが、自己資金や物件の収益性によっても異なります。
今回ご紹介したCCRやIRR、実質利回りなどを用いることで、元を取るまでの大まかな年数を計算できるため、ぜひ参考にしてください。
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