賃貸の不動産投資で押さえておきたい空室保証とは？
ここでは、空室保証の仕組みや特徴について解説します。
空室保証とは
空室保証とは、保証会社と契約して保証金を支払うことで、満室を下回った場合に8～9割程度の家賃が保証されるサービスです。
不動産投資では、立地や建物の築年数などの諸条件によっては入居者が決まらない空室リスクが発生することがあります。空室リスクを最小限に抑えられれば、滞納リスク（ローンが返済できなくなるリスク）など、ほかのリスクの発生も抑えられるため、不動産投資において空室率は重要なポイントです。
空室率は、周辺環境によって増えることもあり、どんなに対策していても高くなる可能性があります。このような空室のリスクを保証してくれるのが空室保証です。ワンルームマンションなどの不動産投資が人気の昨今、空室保証にも注目が集まっています。
空室保証の仕組み
空室保証を受けるには、保証会社と契約する必要があります。
不動産のオーナーは物件の稼働率にかかわらず決められた保証料を保証会社に支払います。空室などにより満室時の収入より減少した場合に、差額分を保証会社が補填する仕組みです。保証の対象となる空室期間や保証料は、物件や保証会社によって異なります。
物件の稼働率とは、入居者がいる割合のことで、10室すべてに入居者がいれば稼働率100%、５室のみなら稼働率は50%です。稼働率は物件の立地や種類によって異なり、一戸建てよりもマンションの稼働率のほうが高い傾向にあります。
そのため、投資物件が一戸建ての場合は空室保証を活用すると効果的ですが、稼働率の低い一戸建ての場合、保証料は高くなります。
そもそも、空室保証は築浅であることなどの条件が設定されていることが多く、空室リスクの発生が高い状況にあるほど、活用は難しくなります。
一方で、高い稼働率が見込まれる物件で空室保証を活用すると空室が発生せず、保証料のみ支払うケースもあるでしょう。物件の状況や周辺環境などを加味して、検討する必要があります。
また、次に説明する家賃保証とは異なり、家賃の滞納などによる保証ではない点にも注意が必要です。空室保証には管理業務サービスは含まれておらず、物件周辺の清掃や入居者への対応は、オーナー本人が行うか、不動産管理会社に管理業務を委託するかしなければならない点も押さえておきましょう。
サブリースとの違い
空室保証と似たような仕組みで、サブリースがあります。サブリースには、空室時や入居者が家賃を支払わない場合でも賃料の一部が支払われる家賃保証が付いています。
サブリースは不動産管理会社がオーナーから物件を一括借上げする契約で、管理や入居者の募集なども不動産管理会社が行います。サブリースのメリットのひとつに家賃保証があり、一定期間は空室があっても家賃が支払われます。ただし、家賃は一般的に2年ごとに更新されるため、保証される金額自体が減少します。
サブリース契約は不動産管理会社と契約し、不動産管理を一任します。そのため、空室保証のみと比べると、手数料は高くなり、収益は減少します。
なお、サブリースのトラブルが多発している現状を受けて、国土交通省では賃貸住宅管理業者登録制度によるサブリース業者の登録制度を設けています。
空室保証のメリット
空室保証は空室が発生した場合も、一定の家賃収入を得られる仕組みです。
ここでは、空室保証のメリットを3つ紹介します。
稼働率が高ければ家賃の満額を受け取れる
空室保証は稼働率が低いときに備えるものであり、稼働率が高ければ家賃をそのまま受け取ることができます。
空室保証が適用されている間は家賃の8～9割程度の家賃収入ですが、空室が解消されたら家賃の10割が手元に入るというわけです。
空室保証は空室による損失が大きい場合に結ぶ契約であり、稼働率がよければ損失補填されることはありません。稼働率が高くなった分だけ家賃も増え、その家賃分が全額オーナーに入るのはメリットといえるでしょう。
空室でも家賃収入が保証される
空室保証は空室が発生した際に、一定の家賃収入が保証されるため、大きな損失を防げます。
不動産投資は不安定性がリスクとみなされることもありますが、家賃収入があれば安定した収入が確保されるため、融資の審査にも好影響を与えるのもメリットです。
不動産投資を始めようと考えている方の中には、空室の発生にリスクを感じ、なかなか行動に移せない方もいるでしょう。実際、どれだけ条件のいい物件であっても、入居者のライフスタイルの変化によって空室が発生する可能性はあります。
次の入居者が決まるまでは家賃収入が途絶えたままとなりますが、その期間中もランニングコストは発生してしまいます。
このような場合に空室保証があると、ランニングコストを補填できるため、次の入居者が決まるまでの間の負担を減らせるでしょう。
家賃収入以外も得られる
空室保証のメリットは、サブリースと違って敷金や礼金、更新料なども物件のオーナーに入ることです。
サブリースは管理業務をすべて不動産会社に委託し、家賃や家賃以外の収入も管理されることになります。そのため、敷金や礼金、更新料などは不動産会社の取り分となります。
空室の発生に関係なくオーナーが受け取る収入は変わらないため、稼働率が高い物件だと、デメリットが大きいといえるでしょう。
空室保証のデメリット
空室保証は、空室時に家賃の一定額が保証される代わりにデメリットもあります。
ここでは、空室保証のデメリットを3つ紹介します。
家賃保証は満額ではない
家賃保証のデメリットは、空室が発生した場合に受け取れる保証額は家賃の満額ではなく、8～9割になることです。
空室保証と聞くと、満額を保証してもらえるイメージを持つ方もいるかもしれません。しかし、家賃保証は家賃全額を保証するものではないため、申し込みを検討している場合は条件を十分に確認しておく必要があります。
保証の割合は契約内容によって異なるものの、通常経営で稼働率が高ければ、空室保証を利用しなくても問題ないでしょう。
保証料の負担が大きい場合がある
空室保証は稼働率に関係なく保証料の支払いが必要となるため、場合によっては保証料の負担が大きく感じる場合もあります。
稼働率が悪い場合は本来手元に入らない収入を得られるため、メリットは大きいものの、それだけ保証料を負担をしなければなりません。
特に稼働率が高く、空室が発生してもすぐに次の入居者が決まるような物件だと保証をつけるメリットは小さくなります。
保証料は契約内容や保証会社の規約によって異なるため、信頼できる不動産会社に相談し、保証をつけるかどうかの判断を行うのも一つの方法です。
物件管理は含まれない
空室保証はサブリース契約と異なり、賃貸物件の管理業務は含まれないというデメリットがあります。
空室保証をつけていても、賃貸物件の管理はオーナー自身か、管理業者に委託して行わなければなりません。賃貸物件の管理業務は、メンテナンスやクレーム・トラブル対応、集金など多岐にわたり、オーナー自身が行う場合だと負担も大きくなります。
物件管理は入居者の満足度にも影響する要素であり、適切に管理ができていれば、満足度が高まり空室を減らすことにつながるでしょう。
一方、管理会社に委託して物件管理を行うとなると、管理費用も発生するため、空室保証の保証料と合わせるとランニングコストも大きくなります。空室保証を検討する際には、物件管理の方法やそこにかかるコストも勘案しなければなりません。
空室保証の注意点
空室保証をつけて空室対策を行う場合、どのようなことに気をつけたらよいのでしょうか。
ここでは、空室保証の注意点を紹介します。
滞納リスクに気をつける
空室保証は家賃が保証されるだけであって、賃貸物件に関する業務は保証の対象外となる点に注意しましょう。
家賃についても空室が発生した際には保証が受けられるものの、入居者が滞納した場合は保証の対象外となります。このケースだと、家賃を滞納している入居者への連絡や督促はオーナーや管理会社が行わなければなりません。
家賃滞納のリスクに備えるのであれば、空室保証よりもサブリースの方がよいでしょう。サブリースは入居者の滞納リスクがなく、さらに空室が発生しても安定した収入を得られます。
ただし、月々の家賃収入は減少するため、ランニングコストが家賃収入を上回る可能性が高まり、赤字経営になりやすい点にも注意が必要です。
滞納時の督促の流れや注意事項は以下の記事で詳しく解説しているので、参考にしてください。
融資額に気をつける
空室保証を利用して金融機関から融資を受けようとする場合、借入金額が大きくなりすぎないように注意しましょう。
空室保証があれば、空室時にも安定した収入が見込めるため、金融機関からの評価が高まり借入可能金額が大きくなる場合もあります。金融機関やローンの種類によっては、会社員では受けられないような大きな融資を受けられる場合もあるでしょう。
返済能力を超える融資を受けてしまうと、空室保証の保証料の支払いもあるため、月々の返済が厳しくなる可能性もあります。そうなると返済計画にも大きな影響が生じてしまい、不動産投資の失敗につながるリスクもあるでしょう。
空室保証を利用して融資を受ける際には、返済計画をしっかり立てておく必要があります。
空室保証が必要か十分に検討する
空室保証を利用する場合は、自身が所有している物件に保証が必要かどうかを十分に検討しましょう。
立地条件がよく人気の高いエリアにある物件なら、空室リスクも低くなるため、空室保証を利用するメリットは小さくなります。空室が発生しないまま保証料だけを払い続けることになり、トータルで見た場合に損をしてしまう可能性もあるでしょう。
一方、すでに不動産投資を行っていて空室に悩んでいる場合や、安さ重視で物件を購入しようとしている場合は空室保証があると安心です。
空室保証をつけるかどうか悩んでいる場合は、地域密着型の不動産会社に所有物件の状況を相談してみるのもよいでしょう。
また、空室保証のための保証料が利益を圧迫してしまうと本末転倒となるため、毎月の保証料が高すぎないかなども正しく判断することが大切です。
不動産投資で空室保証が必要なケースは？成功のポイントも解説
不動産投資で空室保証を有効に活用するためには、空室保証が必要なケースについて確認しなければなりません。ここでは不動産投資を成功させるポイントとともに、空室保証が必要なケースをまとめます。
リスク対策を十分にしておきたいケース
空室保証を利用する場合、保証料を支払う必要があり、その分、利益が減少します。そのため、利益が多少減少しても、安心感を得たい場合は空室保証を利用すると良いでしょう。
不動産投資では、考えられるリスクによる損害を最小限に抑え、利益を追求する必要があります。空室保証を活用することで、空室リスクに対応していることになり、自信をもって続けられる要因となります。
賃貸物件の立地条件に不安があるケース
空室率は、物件の立地や周辺環境などにより高まる可能性があります。そのため、所有する物件が駅から遠いなど立地に不安がある場合は空室保証を利用すると良いでしょう。
ただし、空室リスクが高ければ、保証会社の負担は重くなりますので、保証の対象にならない場合があります。保証会社や物件の立地条件によっては保証対象にならない可能性がありますので、事前に確認しておきましょう。
更新間近の入居者が住んでいるケース
入居者が住んでいる物件を購入する場合、更新日が間近に迫っているケースだと、空室保証をつけておくと安心できます。
その理由は、更新には更新料が発生するため、引越しを検討している入居者が退去しやすいタイミングと重なるためです。
入居者が住んでいる物件を購入する場合、購入後すぐに家賃収入が得られるメリットがあります。しかし、事前に家賃収入を想定したうえで物件を購入すると、購入直後の更新のタイミングで退去した場合に空室が長引く可能性があるため注意が必要です。
入居者がいる物件を購入する際には、更新日がいつなのかもチェックしておきましょう。
初めて物件を購入するケース
初めて物件を購入して不動産投資を始める方も、家賃保証をつけた方がいいケースといえるでしょう。
不動産投資初心者の中には、「空室に不安がある」という方も多く、実際に空室が発生したときのリスクもなかなかイメージできません。空室リスクが怖いという理由で、不動産投資を始められない方もいるでしょう。
このような場合は、空室保証をつけておくと空室への不安を軽減し、安心して不動産投資ができます。
新築の物件を購入するケース
新築の物件を購入する場合も、空室保証をつけておくと安心できます。
なぜなら、新築の物件を購入する場合は過去の実績に関する情報がなく、どれくらい空室リスクがあるか判断が難しいためです。
中古物件を購入して不動産投資を始める場合だと、これまでに家賃をどれくらい設定し、入居率を維持していたかなどの実績が知れます。そのため、中古物件なら「空室期間が長いなら空室保証をつける」「空室期間が短いなら空室保証をつけない」のような判断が可能です。
一方、新築の物件を購入する場合だと過去の実績を参考にできないため、入居率の想定が難しい場合は空室保証をつけておいた方がよいでしょう。
新築の物件を購入する場合の注意点や成功させるコツは、以下の記事でも詳しく解説しています。
⇒新築ワンルームマンション投資は危険？成功させる3つのコツをご紹介
不動産投資で成功を目指すためのポイント
不動産投資では空室リスクのほかにも、家賃の滞納や家賃の値下げ、修繕費の負担などを考慮しておく必要があります。不動産投資を始める前には、空室保証を含めながら必要経費やリスクへの対応ができるように計画を立てるのが成功するためのポイントです。
家賃の滞納や値下げ、修繕費の負担により、予定よりも収益が下がり、費用が増える可能性があります。不動産投資を始める前の資金計画で、あらかじめ修繕費を見積もっておき、突然のトラブルでも対応できる体制を整えておくことが大切です。
また不動産投資では、物件の資産価値の低下をできる限り抑えるため、定期的なメンテナンスが重要になります。自主管理で不動産投資を行う場合を除き、管理委託契約やサブリース契約で賃貸経営を進める場合、不動産管理会社が物件の管理を行います。
そのため、不動産投資においては、信頼できる不動産管理会社を選ぶことが大事です。複数の不動産管理会社を比較検討し、ご自身の運営方針に適した選択をしましょう。
まとめ
空室保証は、投資物件の空室時に、家賃の一部を保証してくれるサービスです。空室保証には条件があり、空室リスクが高い物件の場合、保証料が高かったり、条件を満たさなかったりと利用が難しいケースもあります。
所有する物件が築浅で優良物件ではあるが、空室保証を付けて安心したい方に向いています。また、空室保証は保証料を負担しなければなりません。不動産投資の資金計画において、保証料を含めてシミュレーションしておくことをおすすめします。空室保証が気になる方は、保証契約書をよく読み、保証条件を確認しましょう。
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