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公務員の副業に関する規定
公務員は営利企業に従事することができないため、原則として副業が認められていません。そのため、自分で営利目的の企業を運営することはもちろん、従事して報酬を得ることも禁じられています。
万が一、公務員が副業をしていることが発覚すると、国家公務員法や地方公務員法に違反したこととなり、減給や免職処分といった処罰が下されるケースも少なくありません。
また、公務員は職務に専念する義務や、秘密を守る義務があることから、外部への関与が制限されている点にも注意が必要です。
こうした規定から、原則として公務員が副業で不動産投資を行うことは認められていません。
公務員でも不動産投資ができる3つの条件とは
公務員が副業で不動産投資を行うことは原則として禁じられていますが、「国家公務員法第103条第2項」や「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）」によって、条件付きでは認められています。
ここでは、公務員が不動産投資をするために満たす必要がある、3つの条件について取り上げます。
（1）保有物件は4棟9室まで
人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）では、不動産や駐車場の賃貸業務に関して、以下に該当する場合は自営として取り扱うものとしています。
二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
（1）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が１０件以上であること。
ニ 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
ホ 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。
（2）駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
ロ 駐車台数が１０台以上であること。
（3）不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合
（4）（1）又は（2）に掲げる不動産等の賃貸と同様の事情にあると認められる場合
引用：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について（人事院）
保有物件の規模で確認したいのが、(1)の部分です。これによると、一戸建てのような独立した家屋を賃貸するときは5棟以上で自営とみなされます。つまり、戸建てであれば4棟までの所有であれば事業に該当しないということです。
独立家屋以外の不動産の賃貸については10室以上を自営とみなされます。アパートやマンションの所有は9室までであれば事業に該当しないことになります。
なお、上記の棟数や室数の条件を満たしている場合でも、映画館や劇場などの娯楽施設、旅館やホテルなど特定の業務として使用される賃貸物件は事業とみなされるので注意が必要です。
（2）家賃収入は年間500万円未満
前述した人事院規則の（3）にも記載されているように、不動産投資の賃貸による収入が年500万円以上あるときは自営とみなされます 。公務員の副業に抵触しないためには、年500万円未満の家賃収入に抑えなくてはなりません。
戸建て4棟までの所有、あるいはマンション9室までの所有であっても、家賃設定が高いと年500万円を超えてしまうことがありますので注意しましょう。
（3）管理会社に委託する
人事院規則で不動産の賃貸が自営と認められる場合であっても、次に取り上げる基準をすべて満たすときは副業が認められます。
・不動産の賃貸において特別な利害関係がないこと
・入居者の募集や賃貸料の集金、維持管理などの管理業務について職務に支障がないこと
・公務の公正性や信頼性の確保に支障がないこと
以上のような条件があるのは、公務員が公務員としての職務に専念する義務を果たすためです。管理業務が公務員の仕事に支障にならないようにするためにも、管理業務を自ら行うのではなく、管理会社に管理を委託して不動産投資を行う必要があります。
申請すれば条件外でも不動産投資が可能な場合もある
公務員が不動産投資をするには原則として条件を満たす必要があります。しかし、中にはやむを得ず不動産投資をしなければならないというケースもあるでしょう。ここでは、条件を満たしていなくても不動産投資が認められるケースについて解説します。
不動産投資が認められるケースとは
条件を満たさなくても不動産投資が認められやすいケースとして、以下のような例が挙げられます。
・相続によって不動産を得た場合
・転勤や引っ越しなどの理由により自宅を賃貸に出す場合
上記のように、やむを得ない理由から不動産投資をすることになるときは、なるべく早めに上司へ相談することが大切です。昨今では公務員も副業緩和の方向にあり、本業に支障をきたさないことがわかれば、申請が通るケースが増えています。
申請のタイミングと必要書類
申請のタイミングですが、早ければ早いほど良いでしょう。その理由として、申請を出してもすぐに許可が下りるわけではないことが挙げられます。許可が得られていないまま不動産投資を行うと、処罰の対象にもなりかねません。
公務員が不動産投資の許可を得る場合は、所属部署に申請を出したうえで、必要書類を用意する必要があります。用意すべき書類は、主に以下のとおりです。
・自営兼業承認申請書
・不動産管理の委託契約書
・物件概要書
・貸借条件一覧表
なお、必要書類はあくまで一例です。申請前にしっかり確認することをおすすめします。
公務員に不動産投資が向いている理由
公務員の不動産投資には保有物件の規模などに制限があるものの、公務員ならではのメリットもあります。
融資条件が良い
公務員は良い条件で融資を受けられる可能性が高いです。融資条件には金融機関からの信用度が関係しています。
公務員の雇用主は国や自治体であるため会社員とは異なり、勤務先が倒産する心配はありません。継続的な雇用による安定した収入が見込めることから、有利な条件で融資を受けられることもあります。
優遇金利でローンが組めれば、その分、不動産の購入費用の負担を抑えることもできるでしょう。
信用の高さからレバレッジ効果が期待できる
公務員に不動産投資が向いている理由は、信用が高いことから審査が有利になりやすく、レバレッジ効果で高い収益が期待できるためです。
レバレッジ効果とは、金融機関からの借り入れを利用し、自己資金のみで購入できないような物件を購入して多くの家賃収入を得られる仕組みです。自己資金に金融機関からの借り入れ金を加えることにより、投資効率を高められるメリットがあります。
不動産投資でアパート経営やマンション経営を行う場合、金融機関からの融資を受けるのが一般的です。融資を受ける際に金利や借り入れできる金額は、収入や職業、資産に基づく信用によって変わってきます。
安定した収入を得ていて勤め先が倒産するリスクがない公務員は、金融機関から信用されやすく、少ない資金でも大きな金額の借り入れがしやすい特徴があります。そのため、公務員は融資に有利になりやすく、レバレッジ効果を高めやすいというわけです。
不動産投資におけるレバレッジ効果は以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてください。
⇒これから不動産投資を始める人へ｜レバレッジ効果について解説
ローンを組んでも生命保険として活用できる
不動産投資のメリットは団体信用保険の利用によって、ローン契約者にもしもの場合があった際に家族へ不動産を残せることです。
団体信用保険とは、保険の加入者が死亡もしくは高度障害状態となった際に、保険金が下りてローンの残債が完済状態となる保険です。
例えば、2,000万円のワンルームマンションを不動産投資ローンを組んで購入した人が、ローン残高1,500万円になった時点で亡くなったとします。
本来であれば1,500万円の借金が残ったままとなりますが、団体信用保険によって残債がリセットされるというわけです。そして、この不動産は家族に残すことができるため、家族は残債がない不動産を運用し、安定した収入を得ることができます。
不動産運用にはランニングコストや管理の手間もかかりますが、そのような場合は売却して利益を得ることも可能です。
手間や時間があまりかからない
公務員の場合、不動産投資が事業とみなされないために管理業務を委託するのが一般的です。物件購入後は管理業務を委託することで運用に手間をかける必要がなくなります。公務員の仕事が忙しくても本業にあまり支障が生じません。
時間や手間をかけずに収入を増やせる可能性がある点は、公務員が不動産投資を行うメリットといえます。
相続税対策になる
不動産投資は、相続対策にもなります。財産を現金で相続するより、賃貸不動産で相続した方が評価額が低くなるためです。相続する資産の評価が下がれば、支払わなければならない相続税額も下がります。
相続税対策であれば、公務員が不動産投資をする許可も取りやすいので、相続税対策として活用するのもおすすめです。
長期の収支計画を立てやすい
一般的なサラリーマンと違い、比較的収入が安定していることも公務員ならではのメリットといえます。毎年の賞与も安定的に期待できるため、不動産投資ローンの繰り上げ返済を行うタイミングも見極めやすいでしょう。
特に、不動産投資では初期投資の金額が大きくなりやすい傾向にあるため、早く利益を出すためにもローンの早期返済は欠かせません。事前に入念な投資計画を立てたうえで、自分の収入とのバランスも加味しながら返済計画を立てるようにしましょう。
公務員が不動産投資を成功させるには
ここでは、公務員が不動産投資を成功させるためのコツを紹介します。
管理会社を注意深く選ぶ
不動産投資を成功させるうえで、管理会社選びは極めて重要です。管理会社の管理業務が疎かであれば、キャッシュフローをはじめとした賃貸経営に大きな影響を与えかねません。
一方で、良い管理会社を選ぶことができれば空室リスクや家賃下落リスクを抑えられます。管理会社を選ぶ際は十分な実績があるかはもちろん、管理体制そのものに不安がないかをきちんと確認することが大切です。
不動産投資について勉強しておく
不動産会社の中には公務員の社会的な信用度の高さを利用し、高額物件を買わせようとするところもあります。そうした悪質な不動産会社の標的にならないよう、不動産投資に関する知識を身に付けておくことも大切です。
書籍やセミナーで知識を得ることはもちろん、不動産投資をすでに行っている人が身近にいれば、リアルな話を聞かせてもらうのもひとつの手でしょう。
無理のない融資を受ける
不動産投資でローンを利用して物件を購入する際、与信の大きな公務員は無理のない融資を受けることが大切です。
与信が大きいことで、金融機関によっては返済能力以上の借り入れができてしまうケースもあります。しかし、不動産投資の借り入れ額をむやみに増やしてしまうと、返済ができずリスクにもなりかねません。
まずは不動産投資でどれくらいの資産形成をしたいかという目標を掲げ、そこから目標を達成するためにすべきことを洗い出します。
例えば、30年間で3,000万円の資産形成がしたいと思う場合、目標を達成するための家賃収入やそれを実現するための物件、経営規模を明確にします。
そして、これらを実現するためのローン借入額を計算し、空室リスクや修繕費リスクも考慮し、長期的に返済できるかどうかをシミュレーションしましょう。
立地がいい条件の物件を選ぶ
不動産投資で成功するためには、需要が多く立地がいい物件を選ぶのがポイントです。
立地がいい物件は入居者にとっても快適であり、空室が発生しても新しい入居者がすぐに決まりやすいメリットがあります。空室期間が短ければそれだけ損失を抑えることにもつながるため、立地がいい条件の物件選びは空室対策にもなるでしょう。
具体的には、以下のような条件を満たしている物件は需要が見込めます。
- 最寄駅からの距離が近い
- スーパーやコンビニから近い
- 医療機関が近い
- 騒音が少ない
- 治安がいい
立地がいい物件は集客力に優れる一方で、物件の価格も高くなる点に注意しなければなりません。また、すべての立地条件を満たす物件は数も多くないため、ターゲットを明確にし、そのうえで優先する立地条件を定めるのもポイントです。
立地条件が与える影響や物件選びで重要な理由、見極めるためのコツなど、以下の記事でも詳しく解説しています。
⇒立地条件が与える影響とは？良い立地と悪い立地の特徴・見極め方を解説
利益に対する意識をしっかり持つ
公務員が不動産投資を行う際には、利益に対する意識をしっかり持ち、資金管理を徹底することが大切です。
公務員は一般企業と違って営利組織ではないため、サラリーマンと比較した場合に、利益に対しての認識が甘いケースもあります。利益を残すことに対して浅い考えで不動産投資を行い、失敗してしまうこともあるため注意しましょう。
例えば、不動産投資の収支シミュレーションが不十分なことから資金管理が甘くなり、赤字が発生するようなケースもあります。
不動産投資では収支に対してシビアな感覚を持ち、「損失を出さないためにはどうする？」「どうやったら稼げる？」などの気持ちも大切です。
公務員が不動産投資をする際の注意点
不動産投資はメリットばかりではありません。公務員が押さえておきたい不動産投資の注意点を解説します。
規定違反をすると懲戒免職の可能性もある
人事院規則にある公務員が不動産投資できる条件について説明しましたが、条件付きで不動産投資が認められているとはいえ、人事担当者に確認するに越したことはありません。個別の判断は、最終的に所轄庁の長などで行われるためです。
仮に承認を得ないまま規定を超えた不動産投資を行うと懲戒処分や減給になることがあります。事前に担当部署に相談するなどして所属先に確認を取っておきましょう。
空室リスクや災害リスクも視野に入れておく
不動産投資は、空室により家賃収入を得られない状態が続いてしまう空室リスクがあります。また、予期せぬ自然災害などで建物が損傷する、多額の修繕費用がかかるなどの災害リスクについても考えておかなくてはなりません。
公務員は、安定した収入により融資が受けやすいことから、高額な物件を案内されることも多いです。不動産投資の規模が大きくなると、空室リスクや災害リスクも大きくなります。
空室リスクなどのリスクをできるだけ回避するために、慎重に物件選びを行いましょう。
確定申告をする必要がある
基本的に確定申告が必要ない公務員であっても、不動産投資で一定の収入があれば確定申告が必要です。確定申告には期限があるため、確定申告が必要な場合は忘れずに期限内に済ませるようにしましょう。
ただし、確定申告を行うには、必要な書類の収集や保管、帳簿付けなども必要になるためある程度の知識が求められます。不動産投資の確定申告にかかわる知識も身につけておくことも必要です。
不動産投資に赤字がある場合などは、確定申告により節税につながることもありますので、しっかり確認しておくことをおすすめします。
不動産投資で確定申告が必要になる場合や確定申告の方法について、以下の記事で紹介していますのであわせてお読みください。
事前に就業規則の確認が必要
公務員が不動産投資を行う際には、事前に就業規則の確認をし、ルールを守って取り組むことが大切です。
公務員として働いている間は職場のルールを遵守することが大前提であり、判断が難しい場合は上司に相談しましょう。上司に報告や適切な情報提供を行うことで、トラブルを避けられる場合もあります。
また、地方公務員の場合は自治体ごとに副業規定が異なっており、他の自治体で問題ないことでも自身の職場ではルール違反になる場合もあるでしょう。
高額物件を勧められやすい
信用情報の高い公務員は、金融機関の審査にクリアしやすいこともあり、不動産会社に高額物件を勧められやすい点に注意しましょう。
不動産会社としては高額な物件の売買が成立すると高い手数料が得られ、金融機関も高い利息が得られます。しかし、高額物件だからといってすべての賃貸で高い利回りが得られるとは限らず、買い手がつかないような物件の場合もあるでしょう。
不動産投資のための不動産は物件価格だけでなく、周辺環境や立地、築年数など、さまざまな要素をもとに選ばなければなりません。
高額物件に手を出したことによって返済が厳しくなり、キャッシュフローが悪化するようなケースもあります。不動産投資を行う際は無用なリスクを避け、業者の勧めを冷静に判断できる知識を身につけることが大切です。
安易なサブリース契約はしない
公務員が不動産投資を行う際にサブリースという選択肢がありますが、リスクやデメリットも多いため注意が必要です。
サブリースはオーナーとサブリース会社の間で賃貸契約を結び、入居者に転貸する経営スタイルのことをいいます。管理業務委託とサブリースの違いは、管理業務委託の経営はオーナーであるのに対し、サブリースの経営はサブリース会社になることです。
サブリースは空室が発生したときも安定した家賃収入が得られるメリットがある一方、手数料が多くかかるデメリットがあります。
また、サブリース契約ではサブリース会社が借主となるため、借地借家法に守られて簡単にオーナー側から契約の解除ができません。
もちろんサブリース契約にも管理を任せられるという魅力がありますが、内容をよく理解せずに契約すると失敗の可能性があるため注意が必要です。
本業に支障をきたさないこと
公務員が不動産投資を行う際は、本業に支障をきたさないように注意し、公務員の副業は公務の信用の確保を最優先することが大切です。
不動産投資は副業といっても従事する形ではないため、具体的な時間の規定が定められているわけではありません。
しかし、公務員の副業規定には兼業による心身疲労のため、職務遂行上その能率に悪影響を与えることは認められないとされています。それに基づいて、兼業できる原則時間は週8時間以下、1か月30時間以下、平日は3時間以下となっています。
公務員の副業は管理会社に委託して運用するものの、契約内容によっては入居者とのやりとりが直接必要になるケースもあるでしょう。
このような場合も、本業に支障をきたさないように業務を重視しながら、不動産投資を行うことが大切です。
法人化する場合は役員にならない
公務員は法律によって営利企業等の役員兼業が制限されているため、不動産投資が軌道に乗っても法人化して公務員が代表になることはできません。
家族名義で設立するという方法もありますが、実際に事業を営んでいるのが公務員であると発覚すると、処分の対象になる可能性もあります。法人化すると節税できるメリットがありますが、そこまでのリスクを負って法人化するメリットは小さいといえるでしょう。
法人設立して不動産投資をしたい場合、その会社の役員にはならず、さらに役員報酬を受け取らないなどの対応も必要です。
物件の構造や設備に問題がないか確認する
不動産投資はローン完済後の利益が大きくなるため、長期的な運用が基本であり、経年劣化に備えた物件選びが必要です。
運用期間が長くなるほど経年劣化は進み、気象災害や地震による被害を受けるリスクも高くなります。運用中に発生するリスクに備えるためにも、耐久性や耐火性に問題ない物件選びが大切です。
そのため、物件を購入する際には価格だけでなく築年数が古すぎたり、構造や設備に不安があったりする場合は避けるなども必要となるでしょう。
まとめ
公務員は、原則として副業が禁止されています。しかし、不動産投資は管理業務を委託することで労力があまりかからないこと、公務員の職務に大きな支障にならないことから、一定規模であれば認められています。
また、一定規模を超える不動産投資であっても、一定の条件を満たせば副業として行うことが可能です。
ただし、所属先の承認を得ないまま規定に違反すると懲戒処分になることもありますので、承認を得てから不動産投資を行うことをおすすめします。
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