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3つの条件をクリアすれば公務員でも不動産投資はできる！
公務員は、国家公務員法や地方公務員法によって、ほかの事業への関与や企業への従事が制限されるほか、私企業からの隔離が求められます。これにより、原則副業は認められていません。
しかし、不動産投資については行うことができます。国家公務員法第103条第2項や人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）によって、条件付きで認められているためです。
ただし、公務員が不動産投資を行うには、以下に取り上げる3つの条件を満たす必要があります。
（1）保有物件は4棟9室まで
人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）では、不動産や駐車場の賃貸業務に関して、以下に該当する場合は自営として取り扱うものとしています。
二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
（1）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が１０件以上であること。
ニ 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
ホ 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。
（2）駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
イ 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
ロ 駐車台数が１０台以上であること。
（3）不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合
（4）（1）又は（2）に掲げる不動産等の賃貸と同様の事情にあると認められる場合
引用：人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について（人事院）
保有物件の規模で確認したいのが、(1)の部分です。これによると、一戸建てのような独立した家屋を賃貸するときは5棟以上で自営とみなされます。つまり、戸建てであれば4棟までの所有であれば事業に該当しないということです。
独立家屋以外の不動産の賃貸については10室以上を自営とみなされます。アパートやマンションの所有は9室までであれば事業に該当しないことになります。
なお、上記の棟数や室数の条件を満たしている場合でも、映画館や劇場などの娯楽施設、旅館やホテルなど特定の業務として使用される賃貸物件は事業とみなされるので注意が必要です。
（2）家賃収入は年間500万円未満
前述した人事院規則の（3）にも記載されているように、不動産投資の賃貸による収入が年500万円以上あるときは自営とみなされます 。公務員の副業に抵触しないためには、年500万円未満の家賃収入に抑えなくてはなりません。
戸建て4棟までの所有、あるいはマンション9室までの所有であっても、家賃設定が高いと年500万円を超えてしまうことがありますので注意しましょう。
（3）管理会社に委託する
人事院規則で不動産の賃貸が自営と認められる場合であっても、次に取り上げる基準をすべて満たすときは副業が認められます。
・不動産の賃貸において特別な利害関係がないこと
・入居者の募集や賃貸料の集金、維持管理などの管理業務について職務に支障がないこと
・公務の公正性や信頼性の確保に支障がないこと
以上のような条件があるのは、公務員が公務員としての職務に専念する義務を果たすためです。管理業務が公務員の仕事に支障にならないようにするためにも、管理業務を自ら行うのではなく、管理会社に管理を委託して不動産投資を行う必要があります。
公務員に不動産投資が向いている理由
公務員の不動産投資には保有物件の規模などに制限があるものの、公務員ならではのメリットもあります。
融資条件が良い
公務員は良い条件で融資を受けられる可能性が高いです。融資条件には金融機関からの信用度が関係しています。
公務員の雇用主は国や自治体であるため会社員とは異なり、勤務先が倒産する心配はありません。継続的な雇用による安定した収入が見込めることから、有利な条件で融資を受けられることもあります。
優遇金利でローンが組めれば、その分、不動産の購入費用の負担を抑えることもできるでしょう。
手間や時間があまりかからない
公務員の場合、不動産投資が事業とみなされないために管理業務を委託するのが一般的です。物件購入後は管理業務を委託することで運用に手間をかける必要がなくなります。公務員の仕事が忙しくても本業にあまり支障が生じません。
時間や手間をかけずに収入を増やせる可能性がある点は、公務員が不動産投資を行うメリットといえます。
相続税対策になる
不動産投資は、相続対策にもなります。財産を現金で相続するより、賃貸不動産で相続した方が評価額が低くなるためです。相続する資産の評価が下がれば、支払わなければならない相続税額も下がります。
相続税対策であれば、公務員が不動産投資をする許可も取りやすいので、相続税対策として活用するのもおすすめです。
公務員が不動産投資をする時の注意点
不動産投資はメリットばかりではありません。公務員が押さえておきたい不動産投資の注意点を解説します。
規定違反をすると懲戒免職の可能性もある
人事院規則にある公務員が不動産投資できる条件について説明しましたが、条件付きで不動産投資が認められているとはいえ、人事担当者に確認するに越したことはありません。個別の判断は、最終的に所轄庁の長などで行われるためです。
仮に承認を得ないまま規定を超えた不動産投資を行うと懲戒処分や減給になることがあります。事前に担当部署に相談するなどして所属先に確認を取っておきましょう。
空室リスクや災害リスクも視野に入れておく
不動産投資は、空室により家賃収入を得られない状態が続いてしまう空室リスクがあります。また、予期せぬ自然災害などで建物が損傷する、多額の修繕費用がかかるなどの災害リスクについても考えておかなくてはなりません。
公務員は、安定した収入により融資が受けやすいことから、高額な物件を案内されることも多いです。不動産投資の規模が大きくなると、空室リスクや災害リスクも大きくなります。
空室リスクなどのリスクをできるだけ回避するために、慎重に物件選びを行いましょう。
確定申告をする必要がある
基本的に確定申告が必要ない公務員であっても、不動産投資で一定の収入があれば確定申告が必要です。確定申告には期限があるため、確定申告が必要な場合は忘れずに期限内に済ませるようにしましょう。
ただし、確定申告を行うには、必要な書類の収集や保管、帳簿付けなども必要になるためある程度の知識が求められます。不動産投資の確定申告にかかわる知識も身につけておくことも必要です。
不動産投資に赤字がある場合などは、確定申告により節税につながることもありますので、しっかり確認しておくことをおすすめします。
不動産投資で確定申告が必要になる場合や確定申告の方法について、以下の記事で紹介していますのであわせてお読みください。
不動産投資には確定申告が必須？申告の必要性や具体的な方法を解説！
まとめ
公務員は、原則として副業が禁止されています。しかし、不動産投資は管理業務を委託することで労力があまりかからないこと、公務員の職務に大きな支障にならないことから、一定規模であれば認められています。
また、一定規模を超える不動産投資であっても、一定の条件を満たせば副業として行うことが可能です。
ただし、所属先の承認を得ないまま規定に違反すると懲戒処分になることもありますので、承認を得てから不動産投資を行うことをおすすめします。