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不動産投資におけるキャッシュフローについて
不動産投資ではキャッシュフローが重要といわれていますが、「そもそもキャッシュフローって何？」と思う方もいるのではないでしょうか。
キャッシュフローの重要性を知る前に、まずはキャッシュフローの仕組みや概要を理解しておくことが重要です。
ここでは、キャッシュフローについて解説します。不動産投資について詳しく知りたい方は、合わせて以下の記事もご覧ください。
⇒不動産投資とは？始める前に知っておくべきメリットとリスクを分かりやすく解説
不動産投資のキャッシュフローとは
不動産投資におけるキャッシュフローとは、家賃収入から経費やローン返済などの現金支出を除いた手元に残るお金の流れのことです。
キャッシュフローは手元資金の金額を計算する役割があり、不動産投資を安定的に、なおかつ継続的に行うために考慮しなければなりません。
一般的には、手元に残るお金が多いほどキャッシュフローは良好、少ないほど悪いと表現されます。
キャッシュフローが安定していると、空室が発生したり家賃滞納が発生したりしてもローンの返済ができるため、急なトラブルにも対応できるというわけです。
同じ利回りでもローンの条件や物件の状態、築年数などによってキャッシュフローは異なる点に注意しましょう。
不動産投資のキャッシュフローと利回りの違い
キャッシュフローは実際に使える現金を示すものであるのに対し、利回りは投資に対する利益率を示す指標という違いがあります。
不動産の利回りは、年間の不動産収入から経費を差し引き、さらに購入価格で割った支出に対する利益の割合です。
不動産経営を行う際には、「利回り〇％」という数値を目にすることもありますが、この数字はキャッシュフローとは異なるため注意しましょう。
また、利回りが大きいほど利益も大きくなるため、「利回りが大きいほどキャッシュも多いのでは？」と思う方もいるでしょう。
しかし、利回りが高い物件だからといって大きなキャッシュフローになるとは限らず、これらに相関関係がみられない場合もあります。
例えば、同じ利回りの物件でもローンの返済年数が異なると、返済年数が短いほど1回あたりの返済額も大きく、キャッシュフローも悪化しやすくなります。
帳簿上の数字との違い
不動産投資におけるキャッシュフローと帳簿上の数字の違いとして挙げられるのは、減価償却費の有無です。
投資用不動産を購入すると、建物の耐用年数に応じて毎月の経費として減価償却費を計上できるため、その分利益が減少します。
その分、課税対象となる所得が減るため、キャッシュフローは良好な状態が続くというわけです。
しかし、不動産投資を長期に渡って行っていると、経費にできない元金返済が減価償却費を上回ってしまう場合があります。
そうなると、帳簿上は黒字になっていても経費が減少することで所得が増えてしまい、所得税や住民税などの税金が増加してキャッシュフローが悪化します。
帳簿上は利益が出ていても、キャッシュフローが不足するケースがあるため注意が必要です。
キャッシュフローを考えるうえでは、減価償却費とキャッシュのバランスを考えておく必要があります。
なぜキャッシュフローが重要視されるのか
不動産投資では、キャッシュフローの確保が成功を左右するといわれるほど重要です。なぜ手元に残る現金が大切なのか、その理由を説明します。
自己資金の余裕確保のため
ローンを活用する不動産投資では、手持ちの現金を確保しておくことが重要です。
空室が発生し家賃収入が入らなくても、ローンは期日通りに返済しなければなりません。キャッシュフローがマイナスになる場合、投資家は自己資金から返済することになります。
自己資金を投入せざるを得ない状態が続くと、いずれ資金が尽きてしまうでしょう。そうなると、物件を手放さなければならなくなる可能性もあるのです。
不動産投資を始めるにあたって、収支計画どおりに進めば良いのですが、想定以上に空室期間が長引いたり、思いがけないタイミングで修繕が必要になったりすることもあります。
急な家賃収入の減少や大きな出費に備えて資金を確保するためにも、キャッシュフローがきちんと出せる物件であるかどうかは、投資において重要なポイントです。
生活費や給与を使用しないため
不動産投資家の中には、会社員と不動産投資を兼業している方も多いでしょう。不動産運用に必要な資金を確保できていないと、貯蓄や給与を使用せざるを得ない事態に陥ることも考えられます。
貯蓄や給与で不足分をカバーしようとすると、日々の生活にも影響が及ぶこともあります。生活レベルや心身の健康状態を低下させてしまう状況では、不動産投資のメリットも得られなくなってしまいます。
不動産運用での支出は、不動産投資で得た利益で賄うのが理想であり、不動産投資のキャッシュフローと生活費は別で考えておくことが大切です。
売却に有利になるため
不動産投資において、キャッシュフローをプラスにできる物件は、安定した収入を見込める物件です。投資物件を売却する際の査定には、キャッシュフローも加味されます。十分な利益を確保できる物件は、不動産投資家からの需要も高いため、より高い売却額が期待できるでしょう。
キャッシュフローを良い状態で維持するには、家賃を高く維持するための努力が必要です。物件の魅力を高め家賃収入を低下させないことで、自然にキャッシュフローもうまく回ります。
キャッシュフローの計算方法
キャッシュフローは、家賃収入から運用のために必要な費用を引いた額です。以下の式で計算できます。
家賃収入－（ローン返済額＋運営経費＋税金）
次の条件でキャッシュフローを計算してみましょう。
・想定家賃収入：120万円（10万円／月）
・ローン返済額：60万円（5万円／月）
・経費：20万円
・税金：10万円
この物件から得られる年間のキャッシュフローは、120万円－（60万円＋20万円＋10万円）＝30万円になります。
ただし、満室を想定して計算したものです。空室期間が発生した場合にはキャッシュフローが減少します。
キャッシュフローがマイナスでも大丈夫？
先述のとおり、キャッシュフローが悪いとさまざまなリスクがあります。では、キャッシュフローがマイナスとなってしまった場合、どのように考えれば良いのでしょうか。
一時的なマイナスは問題ない
中長期的な投資とされる不動産投資では、キャッシュフローがマイナスになってしまうこともあるでしょう。
結論からいえば、キャッシュフローは一時的なマイナスなら問題ありません。
よくあるケースとして、入退去に伴いリフォームや修繕費用がかさんだ場合にマイナスになることが挙げられます。
しかし、その後の入居率アップなどを加味すれば、それほど深刻になる必要はありません。
キャッシュフローがマイナスになったからといって、必ずしも投資が失敗したわけではないということです。
不動産投資は長期的に考えることも大事
不動産投資には、大きく分けて以下二つの方法があります。
・家賃収入だけで資産形成をする方法
・家賃収入でローン残高を減らし、売却時に利益を得る方法
このうち、後者の場合でも売却時に利益が出せる計画があれば、キャッシュフローの一時的なマイナスは問題ありません。目先のキャッシュフローだけにとらわれないようにしましょう。
また、売却時に利益を出すためには、リセール価格が落ちにくい物件を選ぶことも意識するようにしましょう。
例えば、今現在郊外の辺鄙な場所にある物件であっても、近い将来、大型の商業施設が近隣に建つといった場合は、現在の相場に比べて高値で売れる可能性が高くなります。
そのため、不動産投資においては物件選びに力を入れることも大切です。
将来の周辺状況はもちろん、買おうとしている物件が住民の生活スタイル（ファミリー層が多いのに単身者向けの物件を選ぼうとしていないかなど）を考慮するよう心がけましょう。
不動産投資でキャッシュフローをプラスにする方法
ここでは、不動産投資でキャッシュフローをプラスにする方法を5つ取り上げてみました。
・頭金を多めに入れる
・ローンの返済期間を長めにする
・ローンの繰り上げ返済をする
・借り換えで金利を下げる
・経費を削減する
・管理会社選びを慎重にする
それぞれについて、見ていきましょう。
頭金を多めに入れる
頭金を多めに入れることで、銀行から借り入れる不動産投資ローンの元本と金利に対する支払いが少なくなります。その分ほかの費用に充当することもできるでしょう。
中には頭金を支払わずにローンが組めるケースもありますが、月々の返済負担額が大きくなることからキャッシュフローが悪くなるおそれがあります。
頭金を多く入れた場合も、投資開始時点でのキャッシュフローが悪化するリスクが高いため、頭金は手持ちに余裕がある範囲にすることが大切です。
ローンの返済期間を長めにする
ローンの返済期間を長めに設定することで月々の返済額が小さくなり、結果としてキャッシュフローが改善します。
一方で、返済期間を長くすればするほど完済までに時間がかかってしまうことに注意しましょう。
返済期間が延びると金利も高くなり、総合的な支払い金額が増えるのも注意です。
ローンを繰り上げ返済をする
ローンを繰り上げ返済すると、利息や返済額、返済期間を減らせるとともに、キャッシュフローがプラスになる効果も期待できます。
また、繰り上げ返済には以下2つの方法があるので、あわせて確認しておきましょう。
返済期間短縮型 | 毎月の返済額は変わらないが、返済期間を短くする |
返済額軽減型 | 返済期間は変わらないが、毎月の返済金額が減る |
金融機関によっては繰り上げ返済時に手数料や金額の制限を設けているところもあるため、契約内容を事前に見返しておくことをおすすめします。
借り換えで金利を下げる
低金利のローンに借り換えることで、キャッシュフローの利益を大きくできます。
金利が下がるとともにローンの返済額が総じて減少することから、当初の予定返済期間より早期での返済が可能でしょう。
借り換えには手数料がかかる場合があります。余分な費用を支払わずに済むよう、そもそも借り換えを検討しなくて済むよう、事前にローン検討時に毎月の返済額をシミュレーションしておくことも大切です。
複数の金融機関における返済プランを比較したのち、自身のニーズに見合う先を選ぶように心がけましょう。
経費を削減する
現金の収支を確認し、運用に必要なコストを見直すことでもキャッシュフローを改善できます。
見直しやすい経費には、各種保険料や管理会社に支払う管理手数料、消防点検費用などが挙げられます。これらの費用は、企業やプランによって差があるので、複数のサービスを比較してコストの低い会社に乗り換えるのも一つの方法です。
ただし、経費削減のためにコストを下げ過ぎると、最低限のサービスしか受けられなくなる可能性もあるので注意が必要です。費用だけでなくサービスの内容についても十分に確認しましょう。
管理会社選びを慎重にする
不動産投資では物件の管理を管理会社に委託するケースがほとんどです。
入居率の高い管理会社であれば安定した家賃収入が得られるため、キャッシュフローを良い状態で維持できるでしょう。
また、そうした会社は不動産に詳しい人が多い傾向にあり、運営に際してさまざまなアドバイスをもらえるかもしれません。
そのため、不動産管理会社を選ぶ際は入居率の高さに注目することはもちろん、担当者との相性をきちんと確認することをおすすめします。
不動産投資で貯めたキャッシュを有効活用する方法
不動産投資ではキャッシュフローが重要ですが、キャッシュは貯めるだけでは意味がなく、上手に活用することもポイントになります。
ここでは、不動産投資で貯めたキャッシュを有効活用する方法を解説します。
ローン返済に使う
不動産投資で貯めたキャッシュは、空室が発生した際に生じるローンの赤字分を建て替えるとよいでしょう。
不動産投資では、空室になると家賃収入を得ることができなくなる一方で、ローン返済という支出は入居者の有無に関係なく発生します。
不動産投資において、空室リスクは避けては通れないものであり、どれだけ人気物件でも次の入居者が決まるまでには数ヶ月の期間を要する場合もあります。
このような場合、不動産投資を継続するためにはローンの返済を続けなければなりませんが、キャッシュがあれば次の入居者が決まるまでの損失補填が可能です。
せっかく始めた不動産投資をローンの返済ができないという理由で断念しないためにも、キャッシュを残しておきましょう。
金利が上昇したときに使う
不動産投資で貯めたキャッシュは、金利上昇のリスクに備えるために置いておくというのも、有効な活用方法の一つといえるでしょう。
不動産投資は投資の中でも支出と収入のバランスが安定しやすいものの、金利上昇によって資金繰りが大きく変化する場合があります。
基本的には、金利の上昇直後は返済額のうち金利の返済割合が増え、反対に元本の割合は下がります。
しかし、金利上昇から一定の年数が経過すると、上がった金利の分だけ返済額が大きくなり、当初想定していたローンの返済計画が狂ってしまう可能性があります。
このような状況に対しては、低金利ローンへの借り換えや繰り上げ返済などの対策が有効ですが、いずれの方法も手数料が必要です。
キャッシュを貯めておけば、借り換えや繰り上げ返済に必要な手数料をカバーできるため、本来の返済計画に戻しやすくなります。
⇒金利の相場は？不動産投資の金利を決める要因と低金利で借りる4つのコツを紹介
設備が壊れたときの修理費用として使う
不動産投資で貯めたキャッシュは、設備が壊れたときの修理費用や交換費用として使用する方法もあります。
不動産を運用していると、給湯器やエアコンなどの設備が故障する場合もあり、管理会社が想定していないような故障も少なくありません。
これらの設備の修理費用は決して安いものではなく、場合によっては設備や本体の交換に加え、工事費用が発生する可能性もあります。
設備の修理費用は、わざとであれば借主の負担になるものの、それ以外ではオーナーが負担するのが原則です。
例えば、腹が立って物を投げてエアコンが壊れてしまった場合は借主の負担ですが、普通に使っていてエアコンが故障した場合はオーナーの負担になります。
このような場合に発生する一時的な支出は、これまで貯めてきたキャッシュで支払うのが理想的な形といえます。
なぜなら、不動産の管理や修繕で発生する費用は経費となるため、基本的には不動産収入でカバーするものだからです。
予期せぬ出費が発生した際にも滞りなく支払えるように、キャッシュは貯めておく必要があります。
税金を納める際に使う
不動産投資で貯めたキャッシュは、不動産運用で発生する税金のために置いておく必要もあります。
不動産を所有して運用していると、固定資産税や都市計画税をはじめ、所得税、住民税、個人事業税などを納めなければなりません。
これらの税金も不動産投資においては経費に含まれる支出となり、不動産で得た収入からまかなう必要があります。
税金を納めないと延滞税が発生し、さらには資産の差し押さえや競売にかけられるため、十分に注意しましょう。
キャッシュフローのマイナスが続く場合の対処法
キャッシュフローの一時的なマイナスは問題ないものの、長期に続く場合は売却や買取などを視野に入れる必要があります。
ここでは、キャッシュフローのマイナスが続く場合の対策を紹介します。
損切りを検討する
キャッシュフローのマイナスが続く場合は、取り返しのつかない損失になる前に、損切りを検討する必要があります。
損切りとは、投資した金額が当初の計画通りに増えず、赤字が膨らみそうな場合に手元にある資産を売却して損失を抑える行動のことです。
損切りは限られた投資金額を守るために重要な考えであり、判断が早ければ早いほど損失を減らすことにつながります。
不動産投資における損切りのタイミングとして挙げられるのは、慢性的な赤字が発生していてキャッシュフローの回復が見込めない場合です。
例えば、「家賃下落が発生して収入の増加が見込めない」「金利上昇で固定費が上昇した」のようなケースも回復が見込めない状況といえます。
早期に見切りをつけて損切りを行うことで、その分の投資金額を他の投資に使えるため、新たなチャンスを掴める可能性もあるでしょう。
ただし、損切りによってキャッシュフローがさらに悪化するリスクもあるため、キャッシュフローの回復が見込まれる場合は売り急ぎに注意が必要です。
売却する
不動産投資でキャッシュフローの回復が見込めず、損切りを実行する際には売却が選択肢としてあります。
不動産売却を行う際には、「売却時にローン返済ができるか」「売却によって利益が発生するか」なども十分に精査しなければなりません。
売却金額でローンの返済ができない場合は抵当権を外すことができず、足りない分を自身の資金でカバーする必要があります。
上記のことも踏まえ、不動産売却を検討する場合は、まず不動産会社に査定を依頼し、どれくらいの金額で売却できるか調べておきましょう。
また、大きな損失が出ている不動産は将来的な収益が見込めないケースも多く、買い手が見つかるまでに時間がかかる可能性もあるため注意しましょう。
買取してもらう
キャッシュフローが悪化して損切りを検討しているものの買い手がつかない場合は、買取してもらうのも方法の一つです。
不動産買取は直接物件を買い取るため、不動産売却のように買い手が見つかるのを待つ必要はありません。
また、不動産売却では仲介手数料がかかりますが、不動産買取ではかからないメリットもあります。
一方で、不動産売却の金額の方が買取に比べて高い場合も多いため、時間に余裕がある場合は売却を検討してもよいでしょう。
キャッシュフローのマイナスは放置していると積み重なっていき、やがて大きな損失となり、取り返しがつかない状態になる可能性もあります。
そうならないためにも、売却や買取などの損切りも視野に入れ、キャッシュフローの回復が見込まれない場合は早期の判断も大切です。
まとめ
今回は、不動産投資においてキャッシュフローを重視すべき理由と、マイナスになってしまった際の考え方についてお伝えしました。
不動産投資において一時的なマイナスはそれほど気にする必要はありません。しかし、できるだけ早くプラスに転換できるように対策を講じることが大切です。
不動産投資で失敗を避けるためにも、キャッシュフローについて正しく理解することはもちろん、利回りを含め、周辺知識についても都度学んでいくように心がけましょう。
