不動産投資の自己資金はいくらから？初期費用を抑えるコツ

【種類別】不動産投資に必要な費用

ここでは、不動産投資の種類別に必要な金額を解説します。不動産の金額によって必要な資金も変動するため、必ずしも下記の金額を満たす必要はありませんが、ひとつの目安として参考にしてみてください。

また、そのうちの何割を自己資金で用意できそうか、シミュレーションしてみましょう。

区分マンション

区分マンションの場合、一般的な相場は、1,000万円～2,000万円台です。築年数が古い物件であれば500万円程度、新築かつ人気のあるエリアであれば、ワンルームでも1,000万円以上することがあります。

都内など特に相場が高く設備も良い高級マンションであれば、1,000万円～4,000万円と幅広くなることも想定しておきましょう。

一棟のアパートやマンション

アパートやマンションを一棟購入する場合、必要な金額は千差万別です。

アパートは、中古であれば2,000万円から5,000万円前後で購入できます。マンションは中古であっても最低5,000万円から、エリアや築年数によっては1億円～2億円程度かかることもあります。

戸建て物件

戸建て物件は、立地によって金額が大きく変動します。駅から遠く車の利用が前提のエリアであれば、中古で100万円前後と安価な金額設定がされている物件もあります。

一方、都心から少し離れた郊外の戸建て物件であれば1,000万円～5,000万円程度が相場です。都心など地価が高く人気のあるエリアであれば、1億円を超えることも珍しくありません。

また、ファミリー層に人気なエリアか、高級住宅街かなどによっても変動することがあります。

その他の不動産投資

物件を購入するほかにも、不動産投資の手段は複数存在します。代表的なのは、下記の3つです。

不動産小口化商品

不動産小口化商品は、複数人でひとつの不動産を保有する投資方法です。個人向けだけでなくオフィスビルなどの不動産が投資対象となる場合もあります。一口100万円程度の比較的少額の資金で投資できることから、注目を集めています。

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、不動産投資会社のプロジェクトに出資する投資方法です。案件によっては1万円ほどから投資できますが、全額自己資金を前提としています。

REIT（不動産投資信託）

REIT（不動産投資信託）は、証券取引所などが投資家から集めたお金を賃貸不動産に投資して運用する方法です。5万円ほどから投資でき、売却したいときに自由に手放せることが魅力として広がりました。

いずれも少額から始められるメリットがある一方で、物件を自分の手元に残したり、自分で自由に運営したりできないことに注意が必要です。

投資方法によっては元本割れのリスクや、利回りが低いなどのデメリットもあるので、事前調査を欠かさないようにしましょう。

不動産投資に必要な自己資金の目安

自己資金とは、不動産投資を始める際に自分で用意できる資金のことを指します。3,000万円の物件を購入するにあたって、2,000万円をローンで借り入れて残り1,000万円を貯金でまかなう場合、この1,000万円が自己資金にあたります。

自己資金は「頭金＋諸費用」に充てられることが一般的です。それぞれ必要な自己資金の目安は以下のとおりです。

これらの項目をあわせて、物件価格の15～30％の自己資金を用意するのが理想的です。

自己資金が少ない場合

投資対象によっては、自己資金が少なくても融資を受けて不動産投資に踏み切れる場合があります。

金融機関によって異なりますが、不動産投資の場合は一般的に年収の10～20倍の融資を受けられることが多いです。

一棟アパート・マンションの場合は不動産価格の20～30％程度の頭金が必要になりますが、ワンルームマンションであれば物件価格が低いので頭金を抑えやすくなります。ワンルームマンションでは年収の8～15倍近い融資が受けられることが一般的です。

【自己資金の金額別】不動産投資できる物件の種類

自己資金に応じて購入できる物件を絞り込む際は、以下の計算式で目安とすべき数値を算出すると便利です。

「購入可能な物件価格＝自己資金÷15％～30％」

自己資金の金額別の目安は以下のとおりです。

自己資金を抑えて不動産投資する方法

下記では、自己資金を抑えて不動産投資を始める方法を解説します。自己資金が足りず、不動産投資を始めるか悩んでいる方は、チェックしてみましょう。

日本政策金融公庫を利用する

日本政策金融公庫とは、100％政府が出資・運営している金融機関です。個人事業主や中小企業のサポートを目的としているため、比較的融資が受けやすくなっています。

ただし融資を受けられるのは事業として投資をおこなう場合のみで、個人では融資を受けられない場合もあります。

フルローンを利用する

フルローンとは、ローン金額がそのまま物件価格となる融資のことです。自己資金がなくても不動産投資を始められるので、初期費用を用意できないときに検討しましょう。

ただし、物件購入時の諸費用（仲介手数料・印紙税・登録免許税・ローンの事務手数料・火災保険料など）は自己資金が必要です。フルローンだと毎月の返済金額も高くなるうえ、返済期間も長くなりやすいので、自分にとって無理なプランになっていないか慎重に検討することが大切です。

また、フルローンは審査が厳しいことにも注意しておきましょう。フルローンを組む際の審査で主に重視されるのは以下の項目です。

・自身の年収が高く勤務先が安定しているか
・将来性の高い職業に就いているか
・投資物件の担保価値が高く利回りの高さが想定されるか

など

不動産投資の成功実績が評価されることもあるので、自分の経歴はあらかじめ整理しておくと良いでしょう。

まとめ

今回は、不動産投資に必要な自己資金や、金額帯ごとの購入可能物件について解説しました。

自己資金を抑えて不動産投資に着手できる手法もあるので、参考にしてみてください。

自己資金の額に不安がある場合は、まずはプロに相談し、自分がどのような不動産に投資できる可能性があるのか探ってみることをおすすめします。