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不動産投資に向き・不向きはある？
不動産投資に向きや不向きはあり、性格や属性によって変わります。
不動産投資を始めるとなると、物件選定や入居者募集、物件管理、運営など業務が多岐にわたります。業務の多くは不動産仲介会社や管理会社に委託できるものの、さまざまな投資判断を行うのはオーナーです。
不動産投資の業務や判断を行うためには、最低限の知識が必要であり、さらには状況に応じた判断能力も欠かせません。また、金融機関から融資を得るためには一定以上の収入や信用も求められます。
タイプ別にみる不動産投資の向き・不向き
不動産投資の向き・不向きは投資の目的やタイプによっても変わるため、どのようなタイプがあるかチェックしておきましょう。
ここでは、不動産投資における3つのタイプを紹介します。
資産運用タイプ
資産運用タイプとは、自身の余剰資金を使って継続的に家賃収入を得たり、不動産を売却して売却益を得たりする方法です。
継続的に得られる家賃収入をインカムゲイン、売却によって得られる売却益のことをキャピタルゲインといいます。どちらかに絞って運用する場合もありますが、インカムゲインを得ながら、不動産の価値が上昇したタイミングでキャピタルゲインを狙う運用も可能です。
不動産投資の資産運用は株式に比べると利回りが低めであり、ミドルリスクとミドルリターンを狙います。家賃収入がなくなったとしても、不動産の価値はゼロにならないため、余剰資金を投資で着実に増やしたい方に向いているといえるでしょう。
リスクヘッジタイプ
リスクヘッジタイプとは、将来起こる可能性のあるリスクを想定し、そのリスク対策として不動産投資を行う方法です。
例えば、将来に年金の不安がある場合は不動産を購入し、老後までにローンの完済ができれば、そのあとは安定した収入が期待できます。また、インフレが起こったときに保有している現金資産の価値が低下するのを防ぐために、インフレに強い不動産を購入するのもリスクヘッジといえるでしょう。
リスクヘッジタイプは、将来に対して漠然とした不安がある方や、備えておきたいという気持ちがある方に向いています。
節税タイプ
節税タイプとは、不動産投資を通じて所得税や住民税の節税効果を期待するタイプの人です。
不動産投資に節税効果があるのは、事業に使ったお金を経費に回せるためで、年間所得が赤字になったら本業の所得から赤字分を差し引けます。さらに、不動産は相続税対策としても効果的であり、現金で相続するよりも税金は少なくて済みます。
節税タイプは、税金を少しでも減らしたい方や、相続対策をしたい方に向いている不動産投資です。
不動産投資の節税については以下の記事でも解説していますので、参考にしてください。
⇒ワンルームマンション投資の節税効果は？節税の仕組みや注意点を解説！
不動産投資に向いている人の5つの特徴
不動産投資を始めるのに資格や経験は要りませんが、向き・不向きがあることは事実です。早速、不動産投資に向いている人に共通する特徴を紹介します。
1.行動力と決断力がある
行動力と決断力がある人は、大きなローンを組む必要のある不動産投資に向いています。借金をマイナスと考えず、将来的に利益を生むための必要なステップとして考え、積極的になる姿勢が強みとなります。
最初はローンの分がマイナスとなってしまうので、表面上の数字に左右されない強いメンタルも大切です。
また、株式など他の投資と比べると、不動産投資の現場では不動産会社・管理会社・入居希望者など多くの人と関わります。スピーディーな行動力と決断力がある人の方が信頼を得やすくなるので、大きなメリットとなるのです。
2.長期的な計画をひとつずつクリアしていける
不動産投資のローンは、一般的な住宅ローンと同じく35年程度あるのが一般的です。そのため、長期的な返済計画を立てて安定した収益を得ていける人に適性があります。一方で、短期的な決断で爆発的な利益を生む投資を希望する人には向かないかもしれません。
まずは、長くコツコツ努力していくこと、計画をひとつずつクリアしていくことを意識していきましょう。35年もあると時代のトレンドやニーズも変わっていくので、必要に応じて勉強を重ねたり効果的な空室対策をしたりと、臨機応変な対応をするのも欠かせません。
3.合理的にユーザー目線で判断できる
不動産投資には、合理的にユーザー目線で判断する力が必要です。利回りのいい物件を正しく評価し、「～だろう」という主観を捨てて客観的に判断できる人の方が成功しやすくなるのです。
また、地域の属性やターゲットに合った売り出し方ができているかなど、マーケティングの思考も欠かせません。
あくまでもお客様である入居者が揃って初めて利益を生み出す投資であることを理解し、何がターゲットの心に響くか探っていくことが大切です。そのため、合理的にユーザー目線で不動産を評価・改善していける人が不動産投資向きと言えます。
4.几帳面で真面目
もともと几帳面な性格であって、物事に対して真面目に取り組める人は不動産投資に向いているといえます。
不動産投資は、事前に「どれくらいの利益を得るか」という目標を設定し、クリアできるように日々積み重ねていくものです。
目標をクリアするためには、どのような部屋が好まれるかや、賃貸市場のニーズを調べる必要もあります。さらには、リフォームにかかる資金を事前に計算し、こつこつ蓄えるなど計画性も大切です。
不動産投資の計画を立て、目標を達成していくための几帳面さや真面目さは、不動産投資で成功するために欠かせない要素といえるでしょう。
5.調べることが好き
不動産投資はさまざまな事柄に興味を持ち、調べることが好きな人に向いている投資といえます。
オーナーになると物件や入居者管理の業務が発生し、長期に安定した不動産投資を行うためには専門的な知識とノウハウが必要です。
賃貸経営に関する業務は管理業者に依頼できるものの、対応によっては空室の増加につながるため、任せきりにはできません。
リスク対策として、周辺の競合物件や入居者のニーズを調べる必要があり、情報収集能力も重要になるでしょう。その際、不足している知識を自ら習得したり、わからないことを調べたりできる人は不動産投資に向いています。
不動産投資に向いている人の5つの属性
不動産投資はローンを組んで融資を受ける場合もあるため、性格以外にも属性が重要になってきます。
ここでは、不動産投資に向いている人の5つの属性を解説します。
高収入
不動産投資を始めるにあたって、金融機関のローンを利用する場合は、高収入の人ほど借りやすくなります。その理由は、高収入の人ほど返済に充てられる資金が多いため、金融機関から信頼を得やすいためです。
金融機関によっては融資の申し込みに「年収500万円以上」「年収700万円以上」のように条件を設定している場合もあります。収入が多ければ多いほど、不動産投資ローンを活用しやすくなり、複数物件の経営もしやすくなるでしょう。
一般的には、年収1,000万円以上だと金融機関から良い条件で融資を提示してもらいやすくなります。
ただし、高収入でなくても不動産投資ローンは利用できるため、少額でスタートし、安定した収入が得られるようになったら新たな物件を探しても問題ありません。
勤続年数が長い
金融機関から融資を受けて投資用の不動産を購入する場合、長期返済になるケースも多いため、勤続年数も審査のポイントになります。
例えば、同じ15年でも、1つの会社に15年勤めている方と、5年ごとに転職をしている方だと、前者の方が収入も安定しているとみなされるというものです。同じ会社での勤続年数が長いほど、安定した収入が期待されるため、融資審査でも有利に働くでしょう。
ちなみに、金融機関によっては年収に条件を設定しているように、勤続年数にも「3年以上の勤続年数」のように一定の条件を設けている場合もあります。勤続年数の条件に達していない場合は、年数をクリアしてから申し込むか、自己資金での投資が必要です。
収入が安定している職業に就いている
不動産投資に向いている人の属性として、収入が安定している職業に就いていることも挙げられます。
特に公務員は雇用の安定性が高く、リストラのリスクが小さいため、収入の継続性が確保されていて有利になりやすいです。また、上場企業の正社員や医師、弁護士なども社会的地位が安定しており、信用力が高いとみなされます。
不動産投資は収入の余剰資金を資産運用に回すのが前提であり、収入が安定していない状況だと金融機関の審査も厳しくなります。収入が少なくても、収入が安定している職業に就いていれば融資を受けられる可能性も高くなるでしょう。
金融資産が多い
不動産投資で融資を受ける際には、収入や職業、勤続年数に加え、金融資産の多さも審査のポイントになります。
ローンを組むとなった場合に返済原資は入居者が支払う家賃になりますが、空室や滞納が発生した際には自己資金から返済しなければなりません。金融機関はこのようなトラブルが発生した場合に、ローンの返済が滞りなく行われるかも審査時にチェックします。
そのため、返済に充てられる預貯金や株式、債券、投資信託などの金融資産が多いほど、金融機関にも高く評価されやすくなります。
金融資産については以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
その他の借り入れが少ない
不動産投資の融資審査では、他社からの借り入れ情報も確認されるため、借り入れが少ない方が有利です。
これはローン申込者の財務状況や返済能力を示す要素となるためで、多くの借入先や高額な借入があると返済できない可能性が出てきます。そのため、他社からの借り入れが多いと多重債務とみなされ、融資の審査に通過できない可能性が高まるでしょう。
不動産投資の融資審査を少しでも有利に進めていくためには、申し込みをする前に借り入れ金額を減らしておくことも大切です。具体的には繰り上げ返済を行い、他のローンの残高を完済するか、難しい場合は残債を減らしておきましょう。
不動産投資に向いていない人の3つの特徴
反対に、不動産投資に向いていない人もいるので注意しておきましょう。
自分が下記の要素に当てはまる場合、不動産投資ではない他の投資手法を検討した方がよいかもしれません。
1.リスクを負いたくない人
不動産投資には必ず長期的なリスクがつきまとうので、可能な限りリスクを最小限に抑えたい人や、そもそもリスクを負いたくない人には向きません。例えば、入居者が揃わず空室率が高くなったり入居者同士のトラブルが起きて評判を悪くしてしまったりした場合、すぐに回復させるのは難しいものです。
また、金利上昇など社会的な影響も受けやすく、不動産価格自体も将来的に下落するリスクがあることを知っておきましょう。1円も損することなく堅実に資産を増やしていきたいと考える人には、向いていないといえます。
反対に、リスクを理解したうえできちんと予防策を張れる人であれば、不動産投資に向いています。
2.自ら情報収集や判断することが苦手
不動産投資は、時代の変遷に伴うニーズの変化や地域の特徴など、さまざまな情報を収集しながら状況判断をしていく必要があります。自ら情報収集したり判断したりするのが苦手な場合は、不動産投資の継続は困難です。
SNSなど信憑性の低い不特定多数の意見や、ごく一部の専門家だけの話を鵜呑みにしてしまう人は、あまり不動産投資に向きません。そのため、複数のセミナーに参加したり専門家同士を比較したりして本当に信頼できる相談先を見つけたりすることが大切です。
自分がきちんと納得できる情報であるかを判断し、そのうえで決断に持っていきましょう。
3.決断を先延ばしにしがち
不動産投資は、その時々に適切な判断をしなくてはいけない投資手法です。「忙しいから後で判断しよう」「まだ利益があるので焦らなくても大丈夫」と先延ばしにしていると、いつの間にか大きな赤字になってしまうかもしれません。
時には早期の段階で売却し、赤字が今以上に膨らまないよう損切りすることも大切です。一瞬で多額が動く大きな取引に気が引けてしまう人や、スピーディーな決断をしようとしても迷いが出てしまう人はあまり不動産投資に向かないのです。
向いていない人が不動産投資を始めるときの注意点
不動産投資に向かないからといって、必ずしも失敗するとは限りません。
下記の注意点を抑えて効果的な投資ができれば利益を上げられる可能性も十分にあるので、あらかじめポイントを抑えておきましょう。
事前に最低限の知識をつけておく
不動産投資を成功させるためには、投資に関する最低限のノウハウや賃貸経営に関する知識を身につけることが大切です。
物件選びの際には不動産会社からの提案やアドバイスだけでなく、自分自身でも判断できる能力が必要となります。知識やノウハウが足りていないと、物件選びを間違えてしまい、購入したあとに想定していた利益が出ないことにもなりかねません。
さらに賃貸経営には法律や財務、マーケティングなど不動産以外の幅広い知識も必要となり、ある程度ポイントを押さえた運用が必要です。いざという場合に判断を間違えてしまわないためにも、不動産投資の最低限の知識が必要といえるでしょう。
信頼できる不動産会社を見つける
信頼できる不動産会社を見つけて、不動産投資の負担を軽減することが大切です。
投資用不動産のなかには、瑕疵があったり入居者トラブルが絶えなかったり、問題を抱えている物件も少なくありません。マイナス面もきちんと伝えるなど丁寧な対応をしてくれる不動産会社であれば、多額が動く不動産投資であっても信頼できます。
不動産会社を選ぶ際は、問い合わせをしたときの対応がスピーディーかつ親切か、無理にゴリ押しせず提示した条件に合う物件をピックアップしてくれるかなど、チェックしてみましょう。少しでも頼りないと思ったら、他の不動産会社も検討してみることをおすすめします。
できる限りのリスク対策をしておく
できる限りのリスク対策をするため、ローンを変動金利と固定金利で使い分けるのも効果的です。タイミング次第では、変動金利の方が金利を抑えられるので効果的な投資ができます。
一方で固定金利は金利変動があってもローン返済額が変わらないので、先の見通しが立てやすいことがメリットです。また、必須となっていなくても万が一のことを考えて火災保険・地震保険には加入しておきましょう。
まとめ
不動産投資を始める前に、本当に自分は不動産投資に向いているかどうか検討してみましょう。無理に不動産投資を始めてしまった場合、思わぬ落とし穴に引っ掛かり多大な損害を被る可能性があるので注意が必要です。
ただし、不動産投資に特別なスキルや資格は要りません。少しでも不安がある場合は信頼できる不動産会社を探し、リスク対策しておくことで十分にカバーできます。成功の可能性を確実に上げていけるよう、情報収集も念入りにおこなっておきましょう。
