不動産投資の購入までのやり方や流れ
不動産投資を始めるには、まず物件の購入から始まります。収益物件を選び、その後運用していく形です。
ここでは、不動産投資の購入までのやり方や流れについて詳しく解説します。
不動産投資に関する基礎知識を学ぶ
不動産投資を始めるためには、まず基礎知識を学ぶことが大切です。不動産投資で利益を得る仕組み、利回りの意味、対象を最低限知っておきましょう。
不動産投資に関する知識がないまま始めてしまった場合、想定した収入を得るどころか損失が発生してしまう可能性も十分に考えられます。
そのため、インターネットや書籍で不動産投資に関する知識を学ぶことが先決です。
また、不動産所得が発生した場合は納税の義務も生じるため、会計業務に関する知識も必要になります。
不動産投資に関する知識の勉強法を知りたい方は、以下の記事をご覧ください
→知識ゼロからでも始められる不動産投資に関するおすすめの勉強法とは？
収入目標を立てる
不動産投資を始めるにあたって、収入目標の設定はとても重要です。どのような目的でどのくらいの収入を得たいのかによって、運用方法が大きく異なります。
不動産投資を始める目的はさまざまですが、代表的な目的は以下の通りです。
・本業とは別の副収入を確保したい
・節税対策をしたい
・相続税を抑えたい
・老後に向けて資産形成をしたい
これらの目的に沿って、得たい収入の金額を明確に考えていきましょう。
また、購入した物件を売却して利益を得たいのか、賃貸物件で管理して家賃収入を得たいのか、運用方法もあらかじめ明確にしておくのがおすすめです。
不動産ポータルサイトで目標を達成できる収益物件をイメージする
目的を明確にできたら、不動産ポータルサイトで収入目標を達成できそうな収益物件をイメージします。
収入目標を達成するためにはどのくらいの価格の物件が必要になるのかを把握しておくと、後々の流れがスムーズです。
また、収益物件をイメージする際は土地の価格や平均相場、路線価、周辺施設なども合わせてチェックしておくとよいでしょう。
自己資金を準備する
物件を購入するためには自己資金が必要です。
ただし、物件価格のすべてを自己資金で用意する必要はありません。物件価格の一部を初期費用として用意して、残りは金融機関のローンを利用するのが一般的です。
不動産投資を始める際は、物件の購入費用だけでなく、ローンの頭金や手数料、税金などのさまざまな費用がかかるため、物件価格の15～30%ほどを目安に自己資金を用意しておくのがおすすめです。
物件価格の15～30%ほどの自己資金があればキャッシュフローもスムーズに回り、運用時の資金不足に悩むことも少なくなるでしょう。
不動産会社に相談する
自己資金を用意できたら不動産会社に相談します。
まずは、不動産ポータルサイトで見つけた気になる物件を管理する不動産会社に問い合わせてみるとよいでしょう。
予算や立地、どのくらいの利回りが希望かを伝え、条件にあった物件を探してください。
ただし、気になる物件があってもすぐには決めず、実際に内覧を行って建物の状態をチェックしたり、複数の物件と比較するのをおすすめします。
複数の物件を比較しながら、利回りの良い物件を選びましょう。
ローンの必要性を検討して必要であれば申し込む
購入したい物件が決まったらローンの必要性を検討します。自己資金だけで購入できないのであれば、金融機関のローンを利用するとよいでしょう。
ただし、ローンを利用するには金融機関の審査を通過しなければいけません。
ローンの審査では、職種や年収、勤続年数といった本人の属性や信用情報だけでなく、投資対象の収益性も審査内容に含まれます。
また、ローンの審査には物件の資料や事業計画書の提出が必要になるため、不動産投資を初めて行う方は不動産会社が提携する金融機関を紹介してもらうのがおすすめです。
必要書類の作成方法などのアドバイスを受けながら、ローンの手続きを進めましょう。
物件購入の手続きを進める
自己資金の用意とローンの審査が通る見込みがでれば、物件購入の手続きを進めます。買付証明書に署名・押印して不動産会社に提出してください。
ただし、この時点ではローンの審査が確実に通っているわけではないため、万が一に備えて融資特約（ローン特約）の有無を確認しておきましょう。
融資特約（ローン特約）とは、ローンを利用する予定で申し込んだ際に、ローンの審査が落ちてしまったら無条件で契約を解除できる特約です。
融資特約（ローン特約）があれば、支払った手付金や仲介手数料などは返還され、違約金が発生する心配もありません。
また、金融機関の本審査が通過したら、金融機関で金銭消費貸借契約を結びます。その後、物件の登記手続きや決済、引き渡しの流れとなり、物件の購入が完了となります。
リスクに備えて火災保険や地震保険に加入する
物件を購入すると、台風や地震、火災などさまざまなリスクが発生します。天災で物件が破損してしまえば、実費で修繕しなければいけなくなるでしょう。
そのようなリスクに備えるためにも、火災保険や地震保険への加入は必須です。台風や地震といった自然災害はいつ発生するか分かりません。
万が一のリスクに備えて、物件引き渡し後はすみやかに火災保険や地震保険に加入しておきましょう。
物件購入後の運用方法のやり方や流れ
物件購入後は、いよいよ不動産投資の運用です。特に家賃収入を目的とする不動産投資の場合は、入居者の募集や家賃の集金など、さまざまな管理業務が発生します。
ここでは、物件購入後の運用方法のやり方や流れを解説します。
入居者募集
家賃収入を目的とする不動産投資では、入居者募集が最も重要な管理業務です。
物件を所有しているだけでさまざまなランニングコストが発生しますが、空室状態では収入が入ることはなく損失ばかりが増えてしまいます。
特に家賃収入をローンの返済に充てることを計画していたのであれば、返済が滞ってしまう可能性も懸念されるでしょう。
そのため、入居者募集の広告を打ち、空室期間を少しでも減らすことが何よりも大切です。主な宣伝方法は以下の通りです。
・ホームページによる集客
・ポータルサイトへの登録
・チラシ
・リスティング広告
状況や予算に合わせて入居者募集の広告を使い分けましょう。また、応募のあった方に対して内覧や契約の対応業務も必要になります。
家賃の集金や滞納者への対応
毎月発生する家賃の集金を行います。請求書を作成したり、家賃の滞納があった場合は支払いの督促が必要です。
支払いが滞った場合は想定した家賃収入を得られないだけでなく、未払分も所得税の課税対象となってしまうため、家賃滞納の回収業務は重要となります。
家賃滞納者に対して電話や督促状を送付して、家賃の支払いを促します。しかし、方法によっては大きなトラブルに発展するケースもあるため注意が必要です。
建物の管理
賃貸物件は、常に入居者が快適に生活できる環境を維持する必要があります。
共有部分の清掃、建物設備の日常点検や法定点検、不具合のある設備の修繕や交換などさまざまな対応が必要です。
また、入居者退去時には部屋のクリーニングや修繕が必要になる場合もあり、状態によってはもとの入居者へ修繕費の請求が必要になります。
部屋の状態をきれいに保つことは、今後の入居率にも関係してくるため、日常的な建物の管理は不動産投資において重要な管理業務です。
クレームやトラブル対応
物件を管理する際は、入居者からのクレームやトラブルへの対応も必要になります。
近隣トラブル、騒音、設備の故障といったさまざまな問い合わせが想定されますが、迅速な対応が入居者の満足度にもつながるでしょう。
不動産投資に必要な管理業務は管理会社へ委託するのが一般的
不動産投資に必要な物件の管理業務にはさまざまなものがあるため、オーナーがすべてを対応することは簡単ではありません。
特に普段は会社員として働き、副業として不動産投資を始めたのであれば、なおさら現実的ではないでしょう。
そのため、不動産投資に必要な管理業務は管理会社へ委託するのが一般的です。
管理会社は入居者募集から家賃の集金、建物の管理、クレームやトラブル対応といった管理業務全般を代行してくれます。
不動産所得が発生した際の確定申告のやり方や流れ
不動産所得が発生したら、確定申告とともに所得税の納税が必要です。ここでは、不動産所得が発生した際の確定申告のやり方や流れを解説します。
必要書類を用意する
まずは、確定申告に必要な書類を用意します。主に必要となる書類は以下の通りです。
・賃貸契約書
・不動産売買契約書
・税金の納付通知書
・ローンの返済予定表
・管理や修繕にかかった費用の金額が分かる領収書や請求書
・火災保険や地震保険の保険証券
・源泉徴収票（給与所得がある場合）
そのほか、所得控除となるものがあれば合わせて用意しましょう。
申告書類を作成する
必要書類を用意できたら、確定申告書を作成します。第一表には収入金額や所得金額、税額などを記入し、第二表には所得の内訳や控除に関する内容を記入します。
また、青色申告者は青色申告決算書、白色申告者は収支内訳書を合わせて作成してください。
なお、青色申告の場合は最大65万円の青色申告特別控除があるため、白色申告よりも節税効果が高くなります。
不動産投資における確定申告の詳しいやり方を知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
税務署に申告書類を提出する
作成した申告書類を税務署に提出します。主な提出方法は以下の通りです。
・管轄の税務署の窓口で直接提出する
・管轄の税務署へ郵送で提出する
・e-Taxで電子申告する
e-Taxの利用は、マイナンバーカードとともに読み込むための機器が必要になるため、お持ちでない方は窓口、もしくは郵送で提出してください。
所得税を納税する
申告書類提出後、納付する所得税があれば期限内に納付します。所得税の納付方法は以下の通りです。
・振替納税
・ダイレクト納付
・インターネットバンキングやATMから納付
・クレジットカード納付
・スマホアプリ納付
・コンビニ納付
・金融機関や管轄税務署で現金納付
原則3月15日までが納税期限となるため、確定申告後は忘れずに納付しましょう。
まとめ
不動産投資は必ずしも利益が発生するわけでないため、しっかりとやり方を学ばなければ失敗してしまうリスクが高まります。
物件の購入手順、管理運用方法、確定申告のやり方は不動産投資において必要最低限の知識です。
しかし、不動産の管理運用はオーナー様の手間となるため、実際の管理は管理会社への委託がおすすめです。
アセットテクノロジーでは、オーナー様の手間となるさまざまな管理業務を代行し、業務効率の改善をサポートいたします。
オーナー様は、スマートフォンアプリやPCから物件の契約内容や収益状況を簡単に確認できるため、煩雑な管理業務の手間を削減できるでしょう。
不動産投資における手間を省きながら運用したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。
参考：マンション投資・資産運用のおすすめ情報サイトLiv Plus
