100万円で不動産投資を始める方法とは？初心者でも成功するためのコツを解説 | 不動産投資・資産形成

不動産投資は、自己資金100万円からでも始めることができます。今回は、元手100万円で不動産投資をする方法やメリット・デメリット、注意点などをご紹介しますので、投資を検討中の方はぜひ参考にしてみてください。

1 不動産投資は100万円からでも始められる？
2 100万円の自己資金で不動産投資を始める方法とは？
3 100万円で不動産投資を始めるメリット
4 100万円で不動産投資を始めるデメリット
5 100万円の自己資金でローンを組んで不動産投資を始めるポイント
- 5.1 属性に注意する
- 5.2 評価の高い物件を選ぶ
6 100万円で不動産投資を始める際の注意点3つ
7 100万円で不動産投資を始める3ステップ
8 100万円の自己資金で投資できる不動産
9 まとめ

不動産投資は100万円からでも始められる？

結論からお伝えすると、100万円と少額でも不動産投資は始められます。運用がうまく回れば、100万円程度の予算であっても初期投資額を回収し、より大きな利益を目指すことも可能です。

なお、不動産投資で購入できる物件には複数の種類があり、資金に応じた物件から選択するのが一般的です。ただし、不動産投資ローンを利用すればレバレッジを効かせることで、元手が100万円だとしても、大きな規模の物件を購入・運用できます。

例えば、部屋単位で運用できる『区分マンション投資』や、間接的な投資として『不動産投資信託』を利用するのも一つの手です。

不動産投資と聞くと、大金を用意しなければ運用できないイメージがあるかもしれません。しかし、様々な選択肢があるため、100万円あれば始められます。

100万円の自己資金で不動産投資を始める方法とは？

100万円の自己資金で不動産投資を始める方法として代表的なものは、次の4つです。

・100万円以下の不動産を購入する

・不動産投資ローンを組む

・不動産投資信託（REIT）でプロに任せる

・不動産クラウドファンディングを活用する

どのような方法なのか、以下で詳しく説明します。

100万円以下の不動産を購入する

不動産投資を始める方法の一つに、100万円以下の価格の不動産を投資用物件として購入することが挙げられます。

ワンルーム・区分マンション・中古物件などであれば、100万円以下で購入できる物件が存在します。ローンを組まずに自己資金のみで物件を購入すると、返済が発生しないので家賃がそのまま利益となるのが魅力です。

ただし、詳しくは後述しますが、安い物件にはそれ相応の理由があるので、安易に物件を決めないようにしましょう。

不動産投資ローンを組む

価格が100万円以上の物件に投資したい場合、金融機関で不動産投資ローンを組んで投資用物件を購入する方法があります。

この方法であれば、自己資金が100万円しかなくても、人気の高い物件に投資をすることが可能です。家賃からローン返済額を差し引いた金額が利益となります。

ローン返済で利益が目減りするように思えるものの、安くても借り手に不人気な物件を購入するより、利益を得やすい場合が多いでしょう。

不動産投資信託（REIT）でプロに任せる

他にも、不動産投資信託（REIT）でプロに運用を任せる方法もあります。

不動産投資信託とは、直接不動産の現物を購入するのではなく、投資会社にお金を渡して運用を任せ、賃料収入などを投資額に応じて分配してもらう投資方法です。投資会社は、複数の投資家からお金を集めて高額な物件を購入し、そこから得た利益を分配します。

不動産を所有しないので管理の手間がかからないことや、投資対象を分散してリスクを減らせることが魅力です。

不動産クラウドファンディングを活用する

不動産クラウドファンディングとは、クラウドファンディングを活用して資金を調達し、共同で不動産を購入する投資方法です。

メリットとしては、不動産の管理が不要な点と1万円から投資が可能な点が挙げられます。手間となる管理関係は委託会社が担当するため、自身は資産運用に集中できます。また、利回りも安定しているため、大きく崩れない安心感は嬉しいポイントです。

デメリットとしては、購入した後の売却が制限されるため自由に換金できないことが挙げられます。商品も限られた中から選ぶため倍率が高く、購入のハードルも高い点は注意が必要です。

2017年の不動産特定事業法改正に伴い、事業者は増加傾向にあり、今後も盛り上がりが期待できるでしょう。

100万円で不動産投資を始めるメリット

100万円で不動産投資を始めることには、さまざまなメリットがあります。ここでは、100万円で不動産投資を始めるメリットを4つ紹介します。

早いうちから投資が始められる

100万円で不動産投資を始めるメリットは、早いうちから投資に挑戦できるため、ローンの返済を早く終わらせられる点です。

経済的に余裕が出たタイミングで不動産投資を始めようと思っても、年齢的に長期ローンが組めないケースもあるでしょう。

しかし、100万円であれば若いうちにも貯めることが可能であり、100万円を元手に長期ローンを組んだとしても老後までに完済できます。

さらに不動産投資を早いうちから始めることで経験値が積めるため、1軒目の経営状況がよければ次の物件に投資も可能です。

不動産投資で成功するためには経験も必要となるため、長期的に見れば100万円で若いうちから投資にチャレンジするメリットは大きいです。

レバレッジを利かせて大きな利益が期待できる

不動産投資はレバレッジを利かせた取引ができるため、100万円でも大きな利益が狙えるメリットがあります。

不動産投資におけるレバレッジ効果とは、少ない資金でより大きな利益を得る仕組みのことです。

具体的には、100万円の自己資金でも銀行のローンを利用することにより、自己資金では実現できない大きな投資効果を得ることができます。

例えば、利回り10％の物件に不動産に投資を行う際にレバレッジを利かせない場合、100万円の資金だと年間に得られる利益は10万円です。

一方、100万円の自己資金に10倍のレバレッジを利かせ、1,000万円の不動産に投資を行う場合だと年間に100万円の利益を得られます。

実際にはローンの利息が差し引かれるため利益は低くなるものの、レバレッジを使った方が大きな利益を得られる可能性があるのは間違いありません。

このように不動産投資はレバレッジを使えるのが強みであり、運用次第では少ない資金で大きなリターンが期待できるでしょう。

不動産のレバレッジ効果については以下の記事でも詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

⇒これから不動産投資を始める人へ｜レバレッジ効果について解説

赤字が出ても節税できる

100万円で不動産投資を行う場合、仮に年間の不動産所得がマイナスになっても節税できるメリットがあります。

不動産所得は給与所得と損益通算できるため、不動産所得のマイナス分は給与所得から差し引くことが可能です。

例えば、給与所得が年間に300万円あり不動産所得が年間に－100万円だった場合、損益通算すると年間所得は200万円になります。

源泉徴収で所得税が差し引かれている場合、給与所得の300万円を見込んでの計算となるため、損益通算によって所得税の還付が受けられます。

また、損益通算によって節税できるのは所得税だけでなく、市町村税や都道府県税などの住民税も同様です。

不動産投資の税金や節税については以下の記事でも詳しく解説していますので、合わせてご覧ください。

⇒不動産投資における税金対策とは？節税するときのポイントを解説

団体信用生命保険に加入できる

ローンを組んで不動産投資を行う場合、団体信用生命保険に加入できるため、生命保険の代わりとして備えられるメリットがあります。

団体信用生命保険は金融機関を保険契約者、ローン契約者を被保険者とし、ローン完済までを契約期間とした保険です。

仮にローン契約者が亡くなっても、家族がローンの残高を返済する義務がなく、さらにローンのない物件を相続できます。

また、団体信用生命保険によってはローン契約者が高度障害、脳卒中などを患ったときにも保証を受けられるため、万が一のときも安心です。

100万円で不動産投資を始めるデメリット

100万円で不動産を始める場合、自己資金が少ないことで思うような投資ができない可能性もあります。

ここでは、100万円で不動産投資を始めるデメリットを4つ紹介します。

ローン審査のハードルが高くなる

100万円で不動産投資を始める場合は、審査のハードルが高くなる点に注意しましょう。

お金を貸す側の金融機関は、貸した資金を完済してくれるかどうかを軸にローンの審査を行っています。

自己資金が100万円だと、投資に失敗したときに返済が滞る可能性が高いとみなされ、審査のハードルが高くなってしまうのです。

また、自己資金が少ない状態でローンを組んで不動産投資を始めると、毎月の返済額もそれだけ多くなってしまいます。

最近はフルローンで不動産投資を始める人も多いですが、フルローンだから手元の資金がなくても始められるというわけではありません。

100万円だと初期費用でほとんどが消えてしまう可能性もあるため、場合によってはローンを組めない可能性もあります。

キャッシュフローが悪化しやすい

100万円の不動産投資でローンを組む場合、キャッシュフローが悪化しやすいデメリットがあります。

キャッシュフローとは手元に残る現金の流れを指す言葉で、キャッシュフローが悪化するというのは現金が手元にない状態です。

自己資金が少額だと不動産投資ローンでの借り入れが増え、毎月の返済額が大きくなるため、キャッシュフローが悪化します。

特に空室が発生して収入が減少したり、突発的な修繕費が発生したりする場合、キャッシュフローがマイナスになる可能性もあるでしょう。

キャッシュフローがマイナスになると、ローンの返済を行うことができず、金融機関に不動産を差し押さえられる可能性もあります。

100万円の自己資金で不動産投資を始めようと検討している場合は、キャッシュフローがマイナスにならないように計画を立てることが大切です。

不動産投資の選択肢が少ない

100万円の資金で不動産投資を始めるデメリットは、投資先の選択肢が限られ、希望の物件に投資できない可能性があることです。

金融機関のローンによっては、借入金に対して一定割合の自己資金を用意することを条件としてくる場合もあります。

そのため、100万円の資金では購入できる不動産価格が限られてしまい、投資の拡大につながらない可能性もあるため注意しましょう。

さらに、不動産の選択肢が少なくなると限られた中から優良物件を探さなければならず、ある程度の知識や経験が必要となります。

金利変動のリスクが大きい

100万円の自己資金で不動産投資を始めるデメリットは、キャッシュフローに余裕がなく、金利変動のリスクが大きいことです。

特にアパートやマンション、戸建てなどの居住用物件に投資する場合、100万円の資金であればローンは必須となります。

頭金を入れずにフルローンで不動産を購入する場合だと、それだけ借入額も大きくなるため、金利が上昇したときの負担も大きくなります。

また、借入金額が大きくなればなるほどローン返済も長期になりやすく、それだけ金利変動リスクも高くなるでしょう。

100万円で不動産投資を検討している場合は、現在の金利で収支計画を立てるだけでなく、金利が上昇したことも想定しておく必要があります。

100万円の自己資金でローンを組んで不動産投資を始めるポイント

ローンを組んで100万円の自己資金で不動産投資を始める場合は、属性と物件選びがポイントになります。

ここでは、それぞれのポイントを解説します。

属性に注意する

自己資金100万円でローンを組んで不動産投資を始める場合、個人属性の高さによってローンの借入金額や審査状況が変わります。

属性とは、その人の経済力に関する情報のことで、不動産投資においては以下のような人が高属性として扱われやすいです。

・勤続年数が長い
・社会的知名度が高い
・保有資産が多い
・年収が高い

属性の多くは簡単に変わるものではありませんが、勤続年数については転職するとリセットされます。

転職を検討していて不動産投資を考えている場合は、転職する前に不動産投資を始めるのがおすすめです。

評価の高い物件を選ぶ

金融機関が行う不動産投資のローン審査では、個人の属性だけでなく、投資先となる物件の評価も重要となります。

具体的には、その物件が高く売れるかどうかという点が重視され、耐用年数が長く残っていて、立地がよく空室リスクが小さい物件は評価が高いです。

このように物件の評価によってもローンのハードルは変わってくるため、評価の高い物件を選ぶ必要があります。

100万円で不動産投資を始める際の注意点3つ

100万円で不動産投資を始める際は、次の3つに注意が必要です。

・激安物件は安い理由を確認する

・収入と支出のバランスを考える

・物件取得時以外に必要となる費用を準備しておく

具体的にどういうところに注意すべきなのか、解説します。

激安物件は安い理由を確認する

非常にリーズナブルな価格の物件購入を検討する際は、安い理由を必ず確認しましょう。

いくら物件価格が安くても、入居者が決まらなかったり修繕費用が高額になったりすれば、利益が見込めないからです。

価格が安い主な理由には、

・築年数が古すぎる

・駅から遠い

・リノベーションが必須

などがあります。

入居が見込める物件かどうかシミュレーションした上で、購入を検討しましょう。

収入と支出のバランスを考える

不動産投資では、物件購入後の収支のバランスを考えて資金計画を立てることが大切です。

なぜなら、常に部屋が満室状態でも、利益が安定するとは限らないからです。不動産投資ローンを組む場合、利益が出なくてもローン返済は発生し続けるため、空室時のリスクも念頭に置いて、収入と支出のバランスを考えておくようにしましょう。

物件取得時以外に必要となる費用を準備しておく

自己資金で物件購入する場合もローンを組む場合も、物件取得費以外に諸費用が必要です。

ここでは、代表的な諸費用をご紹介します。

費用	概要
仲介手数料	・不動産会社から不動産を仲介してもらう際に必要・上限額は「売買代金の3％＋6万円＋消費税」
登録免許税	・不動産登記をする際の手数料
不動産取得税	・不動産を購入すると発生する税金・相場は固定資産税評価額の3〜4%
印紙税	・不動産の売買契約書に添付する印紙の代金
司法書士への依頼費用	・不動産登記手続きを司法書士に依頼した場合に発生