目次
不動産投資におけるデッドクロスとは？
はじめに、不動産投資におけるデッドクロスとはどのようなものかを見ていきましょう。
デッドクロスとはどんな状態のこと？
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が物件の減価償却費を上回る状態のことです。
そもそも減価償却とは、物件購入で使った取得価格を一括計上せず、耐用年数に応じて毎年経費として計上します。耐用年数にわたって、毎年経費にすることを「減価償却」、実際に経費になる金額を「減価償却費」といいます。
一方、ローンの元金返済は経費になりません（利息は経費になります）。
デッドクロスを理解するには、手元にある現金の資金繰りと帳簿上の利益は違うことを認識する必要があります。
要は、帳簿の上では黒字なのに手元から出ていく現金が黒字分を上回っているのです。
デッドクロスになるとどうなる？
デッドクロスでは、手元のお金は出ているのに帳簿上の利益は減らない、という現象が起きています。
利益が増えると所得税や住民税が高くなり、その支払いでさらに支出が増えます。その結果、手元の現金がさらに少なくなり、ローン返済や税金の支払いができなくなってしまうこともあります。
最悪の場合は、黒字なのに倒産する状況に追い込まれてしまうでしょう。
なぜ黒字なのに倒産するのか
会計上では黒字であるにもかかわらず、手元のキャッシュが不足してしまい、ローンの返済や税金の支払いができなくなって破綻することを「黒字倒産」といいます。
黒字倒産が起きる原因は、以下の2つです。
・償却年数が過ぎて経費計上していた減価償却費がなくなる
・ローン返済額に占める元金返済額が増え、利息が減る
一般的にローンは、返済期間が長くなるにつれ、返済額に占める元金返済額の割合が高くなります。これはローン返済における利息の割合が減り、経費計上できる金額が減ることを意味します。
利息に加えて、償却年数が過ぎて減価償却費も減少すると、経費計上できる額はさらに少なくなります。収入から差し引かれる経費が少なくなると税金は増加します。
そして、ローンの元金返済額が減価償却費を上回る「デッドクロス」が発生してしまうのです。デッドクロスを境に、会計上は収益が上がっているにもかかわらず、ローン返済と税金の支払いに圧迫されるようになります。不動産収入からだけでは支払いができなくなると、貯金なども崩すことになり、やがて不動産経営が立ち行かなくなるおそれがあります。
デッドクロスが発生する原因
デッドクロスを避けるためには、発生する原因を把握しておく必要があります。
デッドクロスの発生には、主に以下のような原因が考えられます。
経費計上できる金利が減っていく
デッドクロスが発生する原因のひとつが、先述のとおり経費に計上できる金額の減少です。計上できる金額が減少する経費として、よく挙げられるのが金利（支払利息）です。
ローンの返済が進むと金利（支払利息）の支払いが減ります。ローンの返済方法は「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類です。どちらの返済方法を選択しても、金利分の支払いが減っていくようになっていますが、元金の返済金額が年々増加する「元利均等返済」は、特にデッドクロスになりやすいとされています。
元利均等返済の場合、支払い金額に変化はありません。金利部分が減っても、その分元金の返済が増えます。支払額は同じなのに、手元から出ていく現金が年々増えていくのが、デッドクロスの原因になります。
耐用年数よりローン返済期間が長い
耐用年数よりローン返済期間が長いこともデッドクロスの原因です。不動産物件は物件の構造や築年数などによって、耐用年数が決まっています。また、その耐用年数の期間でしか、減価償却費を計上することができません。
ローンの返済期間が耐用年数よりも長いと、減価償却費が計上できなくなった後でもお金の支出が続くので、デッドクロスになる可能性が高くなります。特に中古物件や木造建築物件は、耐用年数が短いため注意が必要です。
築年数の経過による入居率の悪化
手元の現金が減少するという観点で考えると、家賃収入の減少もデッドクロスの原因となります。築年数の経過とともに、入居率の悪化も考えられるためです。
また、築年数が経過していると、空室対策として家賃を下げざるを得ないケースも出てくるため、家賃収入の減少につながります。
借入金で土地も購入している
借入金で土地を購入していると、必然的にデッドクロスが生じます。土地は減価償却の対象外であるため、減価償却費を計上することができず、借入金で土地を購入すると「借入金の元本返済額＞減価償却費」となるからです。
減価償却は「経年によって価値が減少する」という考えのもとに行われ、土地は年を経ても、建物のように劣化して価値が下がるものではないとされています。土地と建物を購入した場合、減価償却費を経費計上できるのは建物購入費分だけです。
デッドクロスを回避するには
ここからは、デッドクロスを回避する方法について見ていきましょう。
自己資金を多く準備する
購入物件に対して頭金を多く用意し、自己資金の割合をできるだけ多くしておきましょう。ローンの返済額を減らすことで、デッドクロスを避けられます。購入物件に対する借入金の割合を8割以下にする、つまり自己資金を2割以上用意することが望ましいとされています。
デッドクロスを回避するためには、購入物件に対して自己資金をどれだけ用意すればよいか、事前にシミュレーションをしておきましょう。購入したい物件の価格をもとに、減価償却費とローンを借りた場合の返済額を算出し、頭金の額を決定するのをおすすめします。
ただし、自己資金の割合を高めると、不動産投資のメリットである「レバレッジ効果」は小さくなります。デッドクロスのリスクとレバレッジ効果のバランスを取りながら、借り入れを行いましょう。
減価償却の期間が長い物件を購入する
新築、または築の浅い物件は減価償却期間が長く、期間が終了するまでにローン返済を終わらせることができるので、デッドクロス発生のリスクを減らせます。新築住宅の場合、木造の減価償却期間は22年ですが、RC造なら47年と長いです。
ただし、減価償却期間が長くなると、1年あたりの減価償却費は小さくなります。
期間の初期においては、ローン返済額に占める利息の割合が高いため、利息と減価償却費を合わせた大きな節税効果を狙えます。しかし、減価償却期間が長くなるほど1年あたりの減価償却費が小さくなるため、節税効果も低くなってしまうのです。
頭金を入れる
頭金を多めに入れておくことで、デッドクロスを回避しやすくなります。頭金を多く入れると、次の利点があります。
・返済額が減り、手元にお金が残りやすい
・ローンの返済期間を減らすことができ、耐用年数よりも早く返済ができる
いくらの頭金を用意すればよいかは、物件によって異なります。デッドクロス回避になる頭金がいくらになるのか、事前にしっかりとシミュレーションすることが大切です。
減価償却の期間が長い物件を購入する
減価償却の期間が長い物件を購入することで、経費計上できる期間を延ばせられます。
できるだけ耐用年数の長い物件を購入することで、耐用年数の期間内でローン返済が可能になるため、デッドクロスを回避できます。
新築の物件や中古物件でも築年数が新しい物件は、耐用年数が長めになります。デッドクロスのリスクを低くするためにも、ローン期間と耐用年数を比較して、どの物件を購入するか検討しましょう。
収益性の高い物件を購入する
デッドクロスの回避策として、収益性の高い物件を購入する方法があります。収益性の高い物件を購入することで、多くの家賃収入を得られます。そのため、手元の資金を確保でき、デッドクロスに備えることができます。
収益をあげることは、デッドクロス自体を回避するための方法とはいえませんが、より資金が手許に残ることで、デッドクロスによるキャッシュフローの悪化に対応できます。
収益性の高い物件を購入することは、デッドクロス発生時の影響を最小限にできる方法といえるでしょう。
繰上返済をする
資金に余裕がある時にローンを繰上返済することで、デッドクロスを回避できます。なぜなら、繰上返済することで、ローン返済の期間を減らすことができるからです。
ただし、繰上返済は、資金の余裕がないと行ってはいけません。無理に繰上返済をすると、逆にキャッシュフローが悪化するおそれがあります。
元金均等返済方式にする
ローンの返済方法には、元利均等返済方式と元金均等返済方式があり、元利均等返済を選択する人が多いです。デッドクロスのリスクを減らすには、時間が経つと元金と利息の合計返済額が減っていく元金均等返済方法が有利といえます。
元利均等返済方式とは、毎月の返済額は一定で、返済額に占める利息の割合が年を経るごとに減っていく方式です。一方、元金均等返済方式とは、元金返済額は返済期間中一定で、上乗せされる利息が返済開始当初から年を経るごとに減っていく方式です。
どちらの方法も利息は時間とともに減っていくため、経費計上できる額は減っていきますが、元金均等返済方式は返済額も次第に減っていくため、経済的な圧迫度合いは元利均等返済方式よりも小さくなります。
借り換えや借入期間の延長
金利の低いローンへの借り換えや借入期間の延長をすれば、毎月のローン返済額を減少でき、デッドクロスの回避にもつながります。
毎月のローン返済額を減らし、手許資金に余裕をもたせることで、万が一デッドクロスが起こった場合のキャッシュフローの悪化に対応できたり、備えたりできるようになります。
まずは、どのくらい借入期間を延長すれば効果があるのかを、シミュレーションしてみましょう。
借入は建物投資額に絞る
借入金を建物購入額に絞ることも、デッドクロスを回避するのも有効な方法です。
先述したように、土地の購入費は減価償却ができないため、土地・建物の両方を借入金で賄っても、建物分の減価償却費しか経費計上できません。土地・建物を合わせた毎年の返済額は当初から減価償却費を超えてしまうため、デッドクロスが起きてしまいます。
土地の購入費を全額自己資金で用意し、建物の減価償却期間が終わるまでにローンを返済すれば、デッドクロスのリスクは下げられます。
物件を早めに売却し、新規物件を購入する
デッドクロスを回避するために、物件を早めに売却し、新規物件の購入を考えるのも良い方法です。耐用年数の終了前に所有する物件を売却し、デッドクロスを回避します。
ただし、保有期間4年以下で物件を売却すると、高く売れる可能性はありますが、売却益にかかる譲渡所得税などの税金が高くなる場合があるので注意しましょう。
また、新規に耐用年数の長い物件を購入すると、長い期間の減価償却費が計上できるので、デッドクロスの回避になります。
デッドクロスが避けられない時の対処法
デッドクロスは避けるのが望ましいですが、さまざまな事情から回避するのが難しい場合もあります。ここでは、デッドクロスが避けられない時の対処法を解説します。
新規で物件を購入
デッドクロスに陥った場合は、新規で物件を購入して減価償却費を増やし、税負担を軽減させるという対処法があります。
現在保有している物件とは別に新規で物件を購入すると、その物件に対して新しい減価償却費が発生します。
これにより全体的な減価償却費が増加し、デッドクロスの影響を緩和できる可能性があるだけではなく、新たな収入源の確保でキャッシュフローの改善が期待できます。
例えば、築20年の木造アパートでデッドクロスに陥った場合、新たに新築のコンクリート造のマンションを購入すると、47年間の減価償却費を得ることが可能です。
しかし、新規の物件購入がデッドクロスの影響を緩和できるとはいえ、リスク増大や借入能力の問題など、さまざまな点に注意しなければいけません。
新規で物件を購入する際は、専門家のアドバイスも聞きながら慎重に判断しましょう。
不動産投資のおすすめの物件の特徴は、以下の記事で詳しく解説しています。少額から始めたいと考えている方は、ぜひご覧ください。
⇒不動産投資を500万で始める方法とは？購入におすすめの物件の特徴も解説
デッドクロスを迎えたタイミングで売却
税負担の増加やキャッシュフローの悪化を防止するためには、デッドクロスに陥ったタイミングで物件を売却するという対処法があります。
デッドクロスが発生すると減価償却費よりもローンの元金返済額が大きくなり、課税所得が増加するためキャッシュフローの悪化が懸念されます。
しかし、物件を売却すればこれらの問題を回避することが可能です。
物件の価値がまだ高いうちに売却できれば、将来的な価格下落リスクを回避できるだけではなく、売却益を活用して新たな投資物件を購入することもできます。
市場動向や売却方法を慎重に検討したうえで、売り時を見極めましょう。
不動産投資で売却益を得る最適なタイミングに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。興味がある方は、合わせてご覧ください。
⇒不動産投資で売却益を得る最適なタイミングは？高く売却するポイントも解説！
デッドクロスは必ず回避しなければいけない訳ではない
不動産投資において、デッドクロスは必ず避けなければいけないわけではありません。特に節税目的で投資を行う場合は、避けられない場合があります。
例えば、節税目的で築古物件や減価償却期間が短い物件を購入した場合、必然的にデッドクロスが発生します。
デッドクロスを避けた方が良いですが、事前にキャッシュフローのシミュレーションを行ったうえで、きちんと対策を考えておけば大きな問題はありません。
もちろんデッドクロスは不動産投資のリスクの一つではありますが、適切に管理すれば大きな節税効果を得られる機会にもなります。
必ず回避しなければいけないと考えるのではなく、デッドクロスを許容できるかどうかを判断することが重要です。
デッドクロスでも利益を出せる2つの方法
デッドクロスは不動産投資のリスクの一つですが、利益が出ないわけではありません。ここでは、デッドクロスでも利益を出せる方法を2つ解説します。
収益力の高い物件を購入する
デッドクロスに陥っても、収益力の高い物件であれば利益を生み出すことが可能です。
収益力が高い物件は安定したキャッシュフローを生み出し続けるため、仮にデッドクロスで税負担が増加しても利益が見込めます。
また、収益力が高い物件は将来的な売却益も期待できるでしょう。
収益力の高い物件を選ぶ際は、立地や物件の種類、将来性や諸経費を差し引いた実質的な収益を重視するのがポイントです。
資産価値が高い物件の選び方は、以下の記事を参考にしてください。
⇒駅近マンションを選ぶメリットは？資産価値が高い理由と物件選びのコツ！
短期集中の出口戦略を考える
デッドクロスに陥っても、短期集中型の出口戦略を事前に考えておけば、利益を確保しつつ投資を終了させることが可能です。
物件の価値が大きく下落する前に売却して利益を確保できれば、資金を回収して新しい投資機会に振り分けることもできます。
短期集中の出口戦略を成功させるためには、市場動向の把握、物件の価値向上、次の投資計画を事前に立てておくことが重要です。
短期集中の出口戦略を考えておけば、デッドクロスによる不利益を最小限に抑えながら利益を確保できるでしょう。
不動産投資で中長期的に利益を出すためのポイント
デッドクロスを回避するためには、不動産投資で中長期的に利益を出すためのポイントを把握しておくことが重要です。ここでは、5つのポイントを詳しく解説します。
知識を身に付けておく
中長期的に利益を出すためには、不動産投資の知識を身に付けておく必要があります。
不動産投資は他の投資と比べて初期投資額が大きく、長期に渡る運用が求められるため、物件選びや管理、売却に至るまで適切な判断が求められます。
仮に不動産投資に関する知識が不足していると、リスクを見落としたり不適切な判断を下してしまう可能性が高まります。
例えば、利回り計算やキャッシュフローの基本を理解していなければ、表面的な収益率に惑わされて赤字の物件を購入するリスクがあります。
不動産投資に関するリスクを身に付けるためには、書籍やインターネット、セミナーや講座への参加、専門家からアドバイスを受けるなどが挙げられます。
不動産投資の成功率を高めるためには、まずは知識を身に付けましょう。
現実的な収益シミュレーションをしておく
不動産投資で中長期的に利益を生み出すためには、現実的な収益シミュレーションをしておくことが重要です。
現実的な収益シミュレーションにより投資判断の精度が向上し、将来的な収支の予測とリスクを把握できます。
また、シミュレーションを通じてキャッシュフローの見直しや税金対策の効果も明確になるため、中長期的な利益確保の可能性が高まります。
現実的な収益シミュレーションを行う際は、不確実な要素や市場環境の変化も考慮したうえで、定期的に見直すなどの柔軟な対応が重要です。
シミュレーションの方法については以下の記事で詳しく解説しています。興味がある方は、合わせてご覧ください。
⇒不動産投資の資金は何年で回収できる？目安やシミュレーションの方法を解説
立地重視で物件を選ぶ
不動産投資で中長期的に利益を出すには、立地重視で物件を選ぶことが重要です。
立地は物件の価値、賃貸需要、将来性に直結する重要な要素であり、良好であれば安定した家賃収入と資産の維持・向上につながりやすくなります。
例えば、都心へのアクセスが良好な駅から徒歩5分以内の物件や、再開発が進む地域の物件などは、将来的な価値上昇の可能性が高いといえます。
立地重視で不動産投資用物件を選ぶ際は、以下のポイントに注目してください。
- 交通利便性（駅からの距離、都心へのアクセス）
- 生活利便性（スーパー、コンビニ、学校、病院などの充実度）
- 安全性（治安、災害）
- 将来性（再開発計画、人口動態）
- 需要層（ターゲットに合った立地）
物件の購入後に立地は変更できないため、平日・休日・昼夜の様子を複数回に渡り現地調査で確認することをおすすめします。
立地条件が与える影響については、以下の記事でも詳しく解説しています。興味がある方は合わせてご覧ください。
⇒立地条件が与える影響とは？良い立地と悪い立地の特徴・見極め方を解説
物件の価値を維持・向上させる
物件の価値を維持・向上させるのも、不動産投資で中長期的に利益を出すために重要なポイントです。
物件の価値が維持・向上できていれば、安定した家賃収入が得られる可能性が上がるだけではなく、売却時にも高い価格で売れる可能性が高まります。
当然ながら、物件の価値が下がれば空室リスクが増加して収益が減少するため、定期的なメンテナンスやリノベーションは不可欠です。
耐震性の向上、共用部の改善、市場ニーズへの対応など、物件の価値を向上させる取り組みは多くあります。
物件の価値を高めることで、中長期的な利益の確保を目指しましょう。
信頼できるパートナーを見つける
中長期的に利益を出すには、信頼できるパートナーを見つけることが重要です。
不動産会社や管理会社などのパートナーは、物件選びから管理、売却まで、あらゆる面でサポートしてくれるため、長期的な利益に直結します。
仮に信頼性の低いパートナーを選んでしまうと、不適切な物件を選んでしまったり、管理の不備により損害を被るリスクがあります。
信頼できるパートナーを見つけるためには、これまでの実績や口コミ、サービス内容を確認したうえで、時間をかけて慎重に選びましょう。
不動産管理を安心して任せられるパートナーをお探しの方は、アセットテクノロジーの利用をご検討ください。
乗り換え手数料は無料で、アプリ一つで365日24時間いつでも入居者様をサポートしているため、トラブル対応の悪さが原因で転居される心配がありません。
月次収支報告や電子契約など、煩雑な手続きをすべてアプリで管理できるため、業務効率を大幅に向上させることが可能です。
信頼できるパートナーを探している方は、ぜひお気軽にご相談ください。
まとめ
デッドクロスとは、ローンの元金返済額が物件の減価償却費を上回ることです。デッドクロスになると、経費の計上額よりもお金の支出が多い状態になるため、最悪の場合は黒字なのに倒産する状況に追い込まれます。
デッドクロスを回避するためには、発生原因を理解した上で、対策を講じる必要があります。まずは物件購入前に、十分な収益が確保できるかどうかシミュレーションをし、無理のない資金計画を立てるようにしましょう。
