不動産投資のNOI利回りとは？表面利回りとの違いと算出方法

不動産投資で重要なNOI利回りとは

NOI利回りとは、「Net Operating Income（純収益）」を可視化するための計算方式です。算出される数値は、営業純収益と不動産価格の比率を表しています。NOI利回りの大きな特徴として、はじき出された数値から、投資した金額に見合う利益が出せそうな物件かどうか推測できる点が挙げられます。

表面利回りで計算する場合、不動産経営に必要な清掃費などの諸費用が加味されません。また、満室を前提として計算しており、万が一空室が続いたときに計算と実際の収益に大きな乖離が起きる可能性があります。

一方、NOI利回りであれば空室が続いて家賃が入らなくなったり、経費が嵩んで収益化しづらくなったりするリスクも計算できます。投資後の実態を正確に測る方法として、NOI利回りは多くの不動産投資家が活用している目安のひとつです。

NOI利回りと表面利回りの計算方法

ここでは、NOI利回りと表面利回りそれぞれの計算方法を解説します。どちらも重要な指標になるため、不動産投資を始める前に活用方法や数値の見方を理解しておくことが大切です。

NOI利回りの計算式

NOI利回りは、下記の計算式で算出できます。

数値が高いほど、収益性の高い物件であるといえます。計算結果の正確性を上げるためには、事前に不動産経営にかかる年間諸経費をある程度詳しく調べておかなくてはなりません。

計算式における「諸経費」に含まれる（事前に調べておくべき）費用項目は、下記の通りです。

・固定資産税
・火災保険料
・管理費
・修繕費
・不動産取得費
・登記費用
・不動産会社に支払う手数料

注意すべきポイントは、会計処理上の諸経費をすべて含めるわけではないことです。減価償却費や修繕積立費は実際の支出は伴わないと判断し、NOI利回りの計算式に含めません。

表面利回りの計算式

表面利回りは、投資用物件情報に記載されることの多い、最も一般的な利回りの計算方法です。具体的な数値は、下記の計算式で算出できます。

表面利回りの計算結果も、NOI利回りと同じく数値が高いほど収益性の高い物件と判断します。

シンプルかつ短時間でできる計算であり、価格・戸数など表面的な物件情報のみを参考にする点が特徴です。手早く利回りの目安を知るのに便利な方法です。

ただし、表面利回りはあくまで満室を前提とした計算に過ぎません。空室リスクが考慮されておらず、経費も計算に含まれていない点に注意が必要です。投資を始めてからギャップに気づくことがないよう、物件選びの段階から同時にNOI利回りも活用しましょう。

不動産投資でNOI利回りを活用するときの注意点

NOI利回りは空室による損失などもある程度想定して計算するので、物件の収益性を正しく把握したいときに便利です。ただし実際の入居者の動向に影響される部分もあるため、不確定要素が多いことを理解しておきましょう。

ここからは、不動産投資の物件選びでNOI利回りを参考にするときの注意点を3つ紹介します。

必要な資料を事前に用意しておく

前述の通り、NOI利回りをする際は修繕費や管理費など、諸経費の見積もりをしておく必要があります。

事前に収益物件で発生する諸経費に関する情報・資料を収集し、計算の根拠を示しましょう。業者の見積もり情報を参考にしたり必要書類を取り寄せたりと、準備にかかる時間も考慮した、余裕のある行動が必要です。

見積もりやNOI利回りの算出自体が難しいときは、不動産会社など専門家に相談するのもおすすめです。現地・オンラインで相談できる不動産投資家向けセミナーや、初心者向けの相談会を活用する方法もあります。

ただし、必ずしも検討段階で正確な数値を提供してもらえるとは限りません。プロのサポートを利用する場合も、似た物件の事例なども参考に、可能な限り自力でデータ分析しておくことがポイントです。

将来の収益性まで保証されるわけではない

NOI利回りは、現時点や過去の諸経費データなどを参考に算出するものです。計算式はリアルタイムの見積もり料金や固定資産税などを利用するため、将来の収益性まで確実に保証されるとは限りません。

特に、再開発エリアはニーズの変化が激しくなりやすく、数年の人の流出入や町の様子が大幅に変化する可能性もあります。物件だけでなくエリア全体の将来性や発展可能性も視野に入れて、投資物件の可否を判断することが欠かせません。

将来の収益性をはかるためには、該当エリアの都市計画や事業計画など、自治体や企業が発信する情報も積極的に取り入れることが大切です。

利回りが高ければ良い物件とは限らない

計算結果に疑問を持つことも、不動産投資で失敗しないためのコツです。NOI利回りが高いからといって、必ずしも優良な物件とは限りません。利回りが高いにもかかわらず長期間売れ残っている物件は、「掘り出し物」ではなく「問題物件」ではないか見定める必要があります。

特に下記に該当する場合、空室が目立って収益性が悪化する可能性があることを知っておきましょう。

・立地が悪い（駅から遠いなど）
・築年数が古く修繕箇所が多い
・メンテナンスが行われていない
・入居者の入れ替わりが激しい
・賃料相場が下降傾向（住み心地が悪いなど）
・売却できない（違法建築物件など）

代表的な事例として、駅から遠いのにバスなどの交通網が発達していない、近隣に工場・ごみ処理場・下水処理施設・軍事基地などがある、違法建築物件で人に渡せないなどの理由が挙げられます。

一方で近隣に大学が多く、3～4年周期で入居者が入れ替わるものの新たな入居者も確保しやすいなど、特殊な事情があるケースも少なくありません。一概に「数値上の利回りが高いから良い物件」「嫌われる条件が揃っているから悪い物件」と捉えず、安定収益を得られる要素は何かで判断することがポイントです。

利回りが高いのに長期間売れ残っている物件がある場合、まずは売れ残っている原因を明らかにしましょう。そのうえで投資に値するか、自分なりの目線で選んでいくことが大切です。自力での判断が難しい場合、不動産屋など専門家の意見を参考にするのもおすすめです。

まとめ

不動産投資のプロは、空室率や不動産経営にかかる経費も加味して利回りを算出できる「NOI利回り」を参考にしています。もちろん表面利回りも重要ですが、スピーディーに収益性の可否を判断したいときの使用に留め、前向きに購入を検討している物件は必ずNOI利回りを計算するよう意識してみましょう。

将来の収益性も考慮するためには、その他エリアごとの特性や、再開発可能性などのトレンドおよびニュースをチェックしておくことも欠かせません。時には専門家も頼りながら、可能性のある物件をリストアップしていきましょう。