NOI利回りは不動産投資をするうえで重要？計算方法も解説

不動産投資で重要なNOI利回りとは

NOI利回りとは、「Net Operating Income（純収益）」を可視化するための計算方式です。算出される数値は、営業純収益と不動産価格の比率を表しています。NOI利回りの大きな特徴として、はじき出された数値から、投資した金額に見合う利益が出せそうな物件かどうか推測できる点が挙げられます。

表面利回りで計算する場合、不動産経営に必要な清掃費などの諸費用が加味されません。また、満室を前提として計算しており、万が一空室が続いた時に計算と実際の収益に大きな乖離が起きる可能性があります。

一方、NOI利回りであれば空室が続いて家賃が入らなくなったり、経費が嵩んで収益化しづらくなったりするリスクも計算できます。投資後の実態を正確に測る方法として、NOI利回りは多くの不動産投資家が活用している目安の一つです。

NOI利回りと表面利回りの計算方法

ここでは、NOI利回りと表面利回りそれぞれの計算方法を解説します。どちらも重要な指標になるため、不動産投資を始める前に活用方法や数値の見方を理解しておくことが大切です。

NOI利回りの計算式

NOI利回りは、下記の計算式で算出できます。

数値が高いほど、収益性の高い物件であるといえます。計算結果の正確性を上げるためには、事前に不動産経営にかかる年間諸経費をある程度詳しく調べておかなくてはなりません。

計算式における「諸経費」に含まれる（事前に調べておくべき）費用項目は、下記の通りです。

・固定資産税

・火災保険料

・管理費

・修繕費

・不動産取得費

・登記費用

・不動産会社に支払う手数料

注意すべきポイントは、会計処理上の諸経費を全て含めるわけではないことです。減価償却費や修繕積立費は実際の支出は伴わないと判断し、NOI利回りの計算式に含めません。

表面利回りの計算式

表面利回りは、投資用物件情報に記載されることの多い、最も一般的な利回りの計算方法です。具体的な数値は、下記の計算式で算出できます。

表面利回りの計算結果も、NOI利回りと同じく数値が高いほど収益性の高い物件と判断します。

シンプルかつ短時間でできる計算であり、価格・戸数など表面的な物件情報のみを参考にする点が特徴です。手早く利回りの目安を知るのに便利な方法です。

ただし、表面利回りはあくまで満室を前提とした計算に過ぎません。空室リスクが考慮されておらず、経費も計算に含まれていない点に注意が必要です。投資を始めてからギャップに気づくことがないよう、物件選びの段階から同時にNOI利回りも活用しましょう。

NOI利回りと表面利回りの違い

NOI利回りと表面利回りの違いは、実態に即した収益性かどうかです。NOI利回りは、空室発生時の清掃費や入居者を募る広告費、税金など様々な経費や損失を含めながら算出する計算方法です。

一方で、表面利回りには物件の収益性を把握できるメリットがあります。しかし、表面利回りは常に満室状態を想定して算出するため、物件の本当の状態を把握できる利回りではありません。

そのため、物件の収益性を把握したい際は、表面利回りではなく、NOI利回りも算出する必要があります。

不動産投資でNOI利回りを活用する時の5つの注意点

NOI利回りは空室による損失などもある程度想定して計算するので、物件の収益性を正しく把握したい時に便利です。ただし実際の入居者の動向に影響される部分もあるため、不確定要素が多いことを理解しておきましょう。

ここからは、不動産投資の物件選びでNOI利回りを参考にする時の注意点を5つ紹介します。

見積もりに手間がかかる

NOI利回りをする際は修繕費や管理費など、諸経費の見積もりをしておく必要があります。

NOI利回りの計算時には、年間の家賃収入から諸経費を引くことになりますが、そこには固定資産税や都市計画税などの税金、その他保険料などの様々な費用が含まれます。

NOI利回りを正確に求めるためには、これらの費用を全て見積もり必要があります。

物件を購入する際は、事前に収益物件で発生する諸経費に関する情報・資料を収集し、計算の根拠を示しましょう。

NOI利回りを算出するのには手間がかかります。さらに、いくつもの物件で全て見積もりを行うことは、多大な労力がかかります。

そのため、業者の見積もり情報を参考にしたり必要書類を取り寄せたりと、準備にかかる時間も考慮した、余裕のある行動が必要です。

一方で、表面利回りは計算が簡単です。細かな経費を計算する必要がないうえ、空室による損失の考慮も不要です。そのため、一度に複数の物件を比較したい方は表面利回りで算出する方が良いでしょう。

見積もりやNOI利回りの算出自体が難しい時は、不動産会社など専門家に相談するのもおすすめです。現地・オンラインで相談できる不動産投資家向けセミナーや、初心者向けの相談会を活用する方法もあります。

ただし、必ずしも検討段階で正確な数値を提供してもらえるとは限りません。プロのサポートを利用する場合も、似た物件の事例なども参考に、可能な限り自力でデータ分析しておくことがポイントです。

将来の収益性まで保証されるわけではない

NOI利回りは、現時点や過去の諸経費データなどを参考に算出するものです。計算式はリアルタイムの見積もり料金や固定資産税などを利用するため、将来の収益性まで確実に保証されるとは限りません。

特に、再開発エリアはニーズの変化が激しくなりやすく、数年の人の流出入や町の様子が大幅に変化する可能性もあります。物件だけでなくエリア全体の将来性や発展可能性も視野に入れて、投資物件の可否を判断することが欠かせません。

将来の収益性をはかるためには、該当エリアの都市計画や事業計画など、自治体や企業が発信する情報も積極的に取り入れることが大切です。

利回りが高ければ良い物件とは限らない

計算結果に疑問を持つことも、不動産投資で失敗しないためのコツです。NOI利回りが高いからといって、必ずしも優良な物件とは限りません。利回りが高いにも関わらず長期間売れ残っている物件は、「掘り出し物」ではなく「問題物件」ではないか見定める必要があります。

特に下記に該当する場合、空室が目立って収益性が悪化する可能性があることを知っておきましょう。

・立地が悪い（駅から遠いなど）

・築年数が古く修繕箇所が多い

・メンテナンスが行われていない

・入居者の入れ替わりが激しい

・賃料相場が下降傾向（住み心地が悪いなど）

・売却できない（違法建築物件など）

代表的な事例として、駅から遠いのにバスなどの交通網が発達していない、近隣に工場・ごみ処理場・下水処理施設・軍事基地などがある、違法建築物件で人に渡せないなどの理由が挙げられます。

一方で近隣に大学が多く、3～4年周期で入居者が入れ替わるものの新たな入居者も確保しやすいなど、特殊な事情があるケースも少なくありません。一概に「数値上の利回りが高いから良い物件」「嫌われる条件が揃っているから悪い物件」と捉えず、安定収益を得られる要素は何かで判断することがポイントです。

利回りが高いのに長期間売れ残っている物件がある場合、まずは売れ残っている原因を明らかにしましょう。そのうえで投資に値するか、自分なりの目線で選んでいくことが大切です。自力での判断が難しい場合、不動産屋など専門家の意見を参考にするのもおすすめです。

空室リスクがある

不動産投資では、NOI利回りと表面利回りが高い物件を探すことが重要ですが、それ以上に空室リスクがない物件を探すことが重要です。

所有している不動産が空室になったとしても、固定資産税やローン、維持費などは支払い続ける義務があります。さらに、維持費や入居者を募る広告費などかかる費用は多額です。

利回りが良くても、家賃収入が得られなければ、赤字経営になってしまいます。不動産投資用の物件を探す際は、駅チカや人気エリアなどの空室リスクが低い物件を探すことがおすすめです。

多くの物件では、稼働空室率も公表されているため、どれくらいの空室リスクがあるかの判断基準として、確認してみてください。

都心は利回りが低い場合がある

2022年10月〜12月、都心9区の賃貸マンションの空室率は3.3％と過去最低水準でした。 

この数値からも分かるように、都心は空室リスクが低く、需要が高まり続けています。そのため、都心部への人口集中が続く限りは、空室リスクが低く、賃料の値上がりが続くことが予想されます。

賃料が増加すると、家賃を高く設定できるため、購入額よりも賃料が上がれば、利益を得られやすくなるでしょう。

しかし、固定資産税や都市計画税などの税金は、物件の価値に応じて課税されるため、都心はかかる費用も高額です。そのため、入居率や賃料が高くても利回りが低いという場合もあります。

まとめ

不動産投資のプロは、空室率や不動産経営にかかる経費も加味して利回りを算出できる「NOI利回り」を参考にしています。もちろん表面利回りも重要ですが、スピーディーに収益性の可否を判断したい時の使用に留め、前向きに購入を検討している物件は必ずNOI利回りを計算するよう意識してみましょう。

将来の収益性も考慮するためには、その他エリアごとの特性や、再開発可能性などのトレンド及びニュースをチェックしておくことも欠かせません。時には専門家も頼りながら、可能性のある物件をリストアップしていきましょう。