目次
年収400万の方の不動産投資の融資について
不動産投資を始めるにあたって、まずは不動産の購入を検討する必要があります。
自己資金で不動産の購入ができれば融資は不要ですが、ほとんどのケースで自己資金を頭金に入れ、不足分は不動産投資ローンでカバーするのが一般的です。
年収400万円で不動産投資を検討している方の中には、「融資を受けられるか」と不安に感じている方もいらっしゃるでしょう。
年収400万円でも融資は受けられますが、さまざまな条件がある点に注意が必要です。
ここでは、年収400万円で不動産投資の融資を受けたい方が知っておきたいポイントについて詳しく解説します。
年収400万円でも融資は受けられる
不動産投資ローンでは、金融機関が対象とする融資の基準は年収700万円といわれています。
また、区分マンションであれば年収500万円以上で、なおかつ勤続年数は3年以上が融資の目安です。
しかし、これはあくまでも基準であり、既存の借り入れが多すぎたり、購入物件が極端に高かったりしなければ、年収400万円でも融資を受けられる可能性は十分にあるでしょう。
→日本政策金融公庫で不動産投資の融資を受けるには？条件や手順を解説
→【初心者向け】不動産投資で融資を受ける流れと4つのポイント
年収以外で融資に関わる属性
年収400万円で不動産投資の融資が受けられるかどうかは、年収以外の属性も大きなポイントです。
属性とは本人の信用力に関わる情報のことで、年収が低くても属性に問題がなければ融資を受けられる可能性は高くなります。
一方で、年収が高くても属性に問題があると融資は受けられません。具体的には、以下のような項目が融資の審査に関係する属性となります。
・勤務先
・勤続年数
・家族構成
・住宅ローンの有無
・他のローンの有無
・資産の有無
・信用情報
最終的にはこれらの属性も審査対象となり、「返済できるかどうか」を軸に融資の審査が進みます。
→公務員が不動産投資するための3つの条件！成功のコツや注意点を知ろう
年収400万円で受けられる融資額の目安
不動産投資の融資額は金融機関によって異なるものの、一般的には年収の7倍から10倍といわれています。年収400万円なら2,800万円～4,000万円の融資を受けられる計算です。
また、頭金に入れられる自己資金が多ければ、借入額を減らせるため融資を受けやすくなります。
なお、2,800円～4,000万円の融資が受けられると、新築や中古の区分マンション、一戸建て、中古の一棟アパートなど、さまざまな不動産が投資対象として視野に入ります。
不動産投資に必要な自己資金の目安
不動産投資では、購入する不動産物件価格の一部を頭金として自己資金でカバーするのが一般的です。
そのため、同じ年収400万円でも自己資金によって融資の受けやすさや、借入できる金額に大きな差が生じます。
一般的に頭金の目安は、物件価格の10％～30％を用意しておくと安心です。例えば、3,000万円の物件を購入する場合は、頭金として300万円～900万円の用意が必要となります。
また、自己資金は頭金として入れるだけでなく、以下のような諸費用の支払い用にも置いておく必要があります。
・不動産仲介手数料
・不動産投資ローン事務手数料
・不動産投資ローン保証料
・火災保険料
・登録免許税
・司法書士報酬
・不動産取得税
・固定資産税、都市計画税
諸費用は新築だと物件価格の5％、中古だと8％前後かかります。
年収400万円で不動産投資を始める手順
ここでは、年収400万円で不動産投資を始めるための手順を紹介します。
自己資金を増やす
不動産投資ローン自体は、年収400万円で自己資金がなくても融資を受けられる可能性はあります。しかし、自己資金がない状態で不動産投資を始めることは現実的ではありません。
実際に不動産投資を始めると空室が発生してキャッシュフローが少なくなり、諸経費が多くかかって赤字が発生することもあります。
そうなった際に自己資金がないと金融機関でお金の借り入れが必要になり、不動産投資ローンに他のローンを重ねてしまうことにもなるでしょう。
このようなトラブルに備えるためにも、自己資金を増やすことは大切です。
また、自己資金をすべて頭金に入れるのではなく、トラブル時に対応できるだけのお金を手元に残しておきましょう。
自己資金は簡単に増やせるものではありませんが、お金に余裕がない状態で投資を始めることにはリスクもあります。
まずは自己資金を増やすことを優先し、そのあとに不動産投資を検討しましょう。
属性を高める
不動産投資で融資を受けようと検討している場合、属性を高めることもポイントの一つです。具体的な方法として以下が挙げられます。
・クレジットカードの解約
・クレジットカードの限度額の引き下げ
・他のローンを見直す
クレジットカードの利用状況は、クレジットヒストリーに記録されています。
これまで利用した金額だけでなく、滞納した経緯の有無も記録されており、ローンの審査にも影響を与える要素の一つです。
また、クレジットカードの利用に問題がなくても利用残高が多いと属性が下がるため、複数利用している場合は、使用頻度が低いものを解約することも有効な方法となります。
複数のローンを契約している場合も、一つひとつのローンを見直して対策をすることで属性を高められる可能性もあるでしょう。
例えば、一部繰り上げ返済で残債を減らすことや、全額繰り上げ返済を行うことも属性を高めるために効果的です。
2つ以上のローンを契約している場合は、契約先を一つにまとめる借り換えローンを利用することで毎月の返済額を抑えることができます。
まずは格安のワンルームから始める
年収400万円で不動産投資を始める場合の投資対象としては、500万円以下で購入できるような格安のワンルームがおすすめです。
格安のワンルームに投資するメリットは、借入を減らすことで失敗したときに大きな借金を背負う心配がないことや、ローンを使わずに現金で一括購入できることが挙げられます。
仮にローンの返済が不要であれば、高い利回りが実現できて、家賃収入のほとんどが利益となります。
空室が続いて収入が途絶えるような場合も、ローンがある場合に比べて気軽に売却できることもメリットです。
不動産投資の実績を積み重ねる
ワンルームマンションで安定した利益が出るようになったら、新しい不動産の購入や収益性の高い不動産に乗り換えるなどして実績を積み重ねていきましょう。
不動産投資の実績を積み重ねることは利益が増えるだけでなく、融資の面でも大きなメリットがあります。
なぜなら、不動産投資の融資では投資家の収入や資産だけでなく、過去の投資実績も審査の対象となるためです。
これまでに不動産投資で成功させた実績があれば、投資家として評価されて、良い条件で融資を引き出せる可能性が高くなります。
年収400万円で不動産投資を始める場合の注意点
年収400万円の場合は高額な融資が受けにくいため、投資対象を見極めることが重要です。ここでは、年収400万円で不動産投資を始める場合の注意点を紹介します。
ニーズがある物件を選ぶ
年収400万円で不動産投資を始めようとする場合、融資額に限度があることから激安の物件を探すケースが多くなります。
物件価格は安ければ安いほど金銭的な負担は少なくて済みますが、一方でニーズがなければ家賃収入は見込めません。
この場合、せっかく物件を安く購入できても自己資金からローンの支払いが必要になったり、一括であっても諸経費の支払いでマイナスになったりする可能性があります。
失敗してしまった場合、再び物件を購入して投資を始めようと思っても、自己資金を新しく貯めなければなりません。
激安の物件を中心に探すとなると数も限られますが、その中でもニーズがしっかりあるかどうかを見極め、妥協しない物件を選ぶ必要があります。
不動産投資を始める際には賃貸ニーズの有無をチェックし、入居者を得やすいエリアで探すことも大切です。
資金に余裕が出るまでは一棟には手を出さない
年収400万円でも、融資を受けることで中古アパートの一棟を購入できる場合もあります。
しかし、一棟になると物件の取得費用が高額になることや、修繕費などのコストが多くかかって大きな損失を被るリスクがあります。
また、入居者属性の悪い人が1人でも入ると、他の人がその属性に引きずられてしまい、アパート全体の住環境に影響を与えて収益性が下がることもあるでしょう。
アパートの一棟を対象に不動産投資を検討していても、これらのリスクに耐えられる資金がなければ手を出さないようにしましょう。
また、一棟の不動産投資は、一部屋が空室になっても家賃収入が0円にならないメリットがあります。
しかし、複数の部屋で空室が発生するとキャッシュフローが悪くなり、想定外の損失が生じる点にも注意しなければなりません。
まとめ
年収400万円で不動産投資を始めるなら、自己資金や投資対象物件の選定が重要です。
最初はリスクが少ない中古区分マンションなどから投資を始め、安定した利益を得られるようになったら複数の不動産や一棟アパート、一棟マンションなどを視野に入れましょう。
不動産投資や管理のことなら、アセットテクノロジーにお任せください。
365日24時間体制の入居者様安心サポートを行っているため、トラブル対応が悪く入居者が転居するという事態を防ぎます。
また、オーナー様と入居者様をダイレクトにマッチすることで、オーナー様の広告費や入居者様の仲介手数料の負担を軽減するダイレクト賃貸のサービスも行っています。
まずは、お気軽にお問い合わせください。