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不動産投資で融資を受ける重要性
金融機関からの融資はいわゆる借金ですから、できる限り利用したくないと考える方もいるかもしれません。しかし、不動産投資では融資を受けることに大きな意味があるのです。
まずは、不動産投資で融資を受ける重要性について解説します。
自己資金が少なくても投資できる
不動産投資で融資を受ける最大のメリットは、自己資金が少なくても不動産投資を行えることでしょう。
ある程度まとまった資金を持っていて、自己資金の範囲内で投資先を探すのも方法のひとつです。しかし、予算の制約があると物件選びは難しくなります。予算で妥協した結果、収益性の低い物件を抱えて投資に失敗するリスクもあります。
融資を受ければ、自己資金の大小に関わらず、収益性の高い物件への投資が可能になります。また、金融機関が融資を認めた時点で、優良物件のお墨付きを得られたと考えることもできるでしょう。優良物件への投資なら、安定した賃料収入を期待できます。
資産を増やすスピードを速められる
自己資金だけで不動産投資を始める場合、まずは1軒から投資をスタートさせるのが一般的です。コツコツ貯めたお金でまた新たな物件を購入するなど、少しずつ事業を広げることになります。
しかし、金融機関からの融資を受けると、不動産投資の元手が増えます。じゅうぶんな元手があれば、より多くの物件に投資できるため、物件の数だけ得られる収益が増え、すばやく資産を蓄えられる可能性が高まるのです。
さらに、多種多様な物件やエリアに投資することは、空室リスクの回避にも役立ちます。
家賃収入をローン返済に充てられる
マイホームの購入で利用する住宅ローンは、主に契約者の給与が返済に充てられます。しかし、不動産投資で受ける融資の返済は、投資で受け取る賃料収入での返済が可能です。物件の運用がうまくいけば、受け取った賃料だけで収益を上げながら融資を完済することもできます。
とはいえ、不動産投資では空室が続いたり、急な修繕費が必要になったりと、収入より支出が上回ることも珍しくありません。そんなときには、給与を含めた自己資金を使わざるを得ないこともあるので、余裕を持った返済計画を立てることが大切です。
不動産投資の融資は厳しい？
不動産投資において、融資を受けることは重要です。しかし、現在は以前に比べて、融資を受けることが難しくなっています。なぜなら銀行の不正融資問題があったためです。
2018年から2019年には、銀行の不正融資問題が多く発覚しました。その中で有名なのが、俗にいう「かぼちゃの馬車事件」です。かぼちゃの馬車とは、女性専用のシェアハウスの名前を指します。かぼちゃの馬車を不動産投資家に販売し、サブリース契約を行っていた会社がありました。
しかし、その会社が数年も経たないうちに倒産し、その賃料が未収となった多くの不動産オーナーが自己破産を選択せざるを得ない状況に追い込まれ、社会問題にまで発展した事件です。加えて、ここにスルガ銀行による不正融資が絡んでいました。
この事件を受けて、金融庁による引き締めの強化が行われています。不動産投資の融資に対する金融機関の審査は厳しくなっており、以前なら審査に通っていたものも、現在では通りにくくなっています。
不動産投資の融資で重視されるポイント
不動産投資を目的とした融資は年々、厳しくなってきていると言われます。融資を受けるためには、金融機関が融資を通してもいいと思わせる条件をあらかじめ整えておくことが前提です。
そこで、不動産投資の融資で金融機関が重視するとされるポイントを紹介します。
安定した収入
融資の審査では、収入、勤務先、勤続年数などから、融資を受けるのがどのような人物かを判断します。不動産投資の融資は住宅ローンより金利が高いため、貸倒れのリスクは低いものの、金融機関としては融資を受ける人の属性を把握して、リスクを最小限に抑えたいところでしょう。
もっとも注視されるのが契約者の返済能力です。勤務が安定しており年収が高いほど多くの融資を受けられます。勤続年数は大きく影響しませんが、転職後1年未満など勤務実績が少なすぎると融資は受けにくいのが一般的です。
自分の条件をより良く見せるためには、自己資金に余裕があることをアピールするのがおすすめです。
金融機関との取引実績
人としての「属性」もさることながら、金融機関が気にするのは金融機関とこれまで積み上げてきた取引実績です。
例えば、残高にゆとりある口座を保有している、給与振込口座として利用している、住宅ローンを利用しているなど、融資を申し込んだ金融機関とすでに取引関係にある方なら、その実績が評価されて審査が有利に働きやすいとされます。
取引実績に各種ローンなどの借入金があっても問題ありません。ただし、返済が滞った過去があり、いわゆる「ブラックリスト」に名前が載っていた場合には、審査は厳しいものになるでしょう。
信用情報を扱う機関や内容にもよりますが、返済の延滞は5年ほど記録に残ります。過去の金融事故が残っていないか、融資を申し込む前に確認しておくのがおすすめです。
物件の収益力
不動産投資という融資の目的から、金融機関は対象物件の収益力についても審査対象としています。立地、築年数、構造、物件価格と家賃のバランスなどから、融資に値する物件かどうかが総合的に審査されます。
不動産投資は一般的に、中長期間の投資となるケースが多いため、将来的な収益性の見込みまでが評価に含まれます。ターミナル駅へのアクセスが良い、駅から近い、企業や学校が多いなど、需要の高い物件であり続ける条件が整っていると融資を受けやすいでしょう。
収益性が高いとみなされれば、審査に通るだけではなく、借入れ可能金額もアップします。
不動産投資で融資を受ける流れ
ここからは、不動産投資で融資を受けるまでの流れを3つのステップにわけて紹介します。
申請の準備をする
まずは融資を受ける金融機関を決めます。融資の条件は金融機関ごとに異なりますから、希望に見合う条件かどうか事前に確認してから検討しましょう。
不動産投資の実績がある不動産会社であれば、融資を受けやすい、あるいは借入れ金額の希望が通りやすい金融機関を把握しているものです。また、日頃から取引があるため、審査がスムーズに進みやすい可能性もあります。申請先に悩んだらまずは不動産会社に相談してみて下さい。
申請先が決まれば、融資に必要な書類をそろえます。
物件の概要書やレントロール（各戸ごとの入居状況や賃料がわかる貸借状況の一覧）、売買契約書、重要事項説明書、登記簿謄本、公図といった不動産に関連する書類のほか、住民票や所得証明書、返済計画表など本人に関わる書類もあります。
書類は審査のカギを握ります。質問を受けたらスムーズに答えられるよう、内容を把握しておくことも大切です。
審査を申し込む
金融機関へ訪れる前に、融資の相談予約をしておきましょう。近年はコロナ禍の影響からオンラインでの融資相談を推進する動きもあるので、その点も含めて、あらかじめ確認しておくのがおすすめです。
相談とはいえ、具体的な融資計画があれば実質的な事前審査となります。必要書類を持参し、不動産投資に対する計画について説明を行います。担当者は書類や説明から個人の返済能力や物件の収益性を判断し、本審査に進める案件かどうかを決定します。
本審査に進むことになれば、そのまま書類を提出し、正式な面談を受けます。審査結果は2週間から1ヶ月ほどかかることが多いようです。
融資の手続きをする
本審査に通れば、借入額や借入期間、金利といった融資の条件について説明を受けます。条件に納得すれば、ローン契約を締結します。
不動産投資では通常、融資と同時に抵当権の設定も行われるため、抵当権設定の手続きが終わったあとに指定口座に融資金が振り込まれます。
不動産投資初心者が融資を受けるための4つのポイント
不動産投資に対する融資は厳しくなっていますが、融資そのものを受けることができないわけではありません。ポイントをしっかり押さえておくと、融資を受けることも可能です。
ここでは、不動産投資初心者が融資を受けるための4つのポイントをご紹介します。
できるだけ自己資金を用意しておく
自己資金とは、不動産を購入する際に預貯金などの自分で用意する資金のことです。自己資金が多ければ多いほど、融資額が低くなるため、金融機関に返済能力や計画性の高い融資であると判断されます。
自己資本比率は物件価格の20～30%以上が一般的です。自己資本比率とは、購入する物件の金額のうち、自己資金が占める割合のことを指します。
例えば、購入価格1億円の物件に対して、2,000万円の自己資金を用意した場合の自己資本比率は、次のようになります。
自己資本比率＝自己資本2,000万円÷物件価格1億円×100＝20％
正確な事業計画書を作成する
不動産投資で融資を受ける際には、事業計画書を作成して融資先に提出する必要があります。金融機関では、融資の審査の際に事業計画書の内容も重視します。
事業計画書とは、購入した物件を運営することによる収入支出や利益、キャッシュなどを具体的に記載した書類のことです。
不動産投資で融資を受ける場合は、該当物件から得られたキャッシュから返済にあてます。そのため、事業計画がしっかりしていないと、金融機関から融資の返済が滞るのではないかと判断されてしまうおそれがあります。
正確な事業計画書を作成しておけば、金融機関からの評価も良くなるため、融資審査に通る確率も上がります。
自身の属性が高い状態で審査を受ける
不動産投資の融資の判断基準に申込者の属性があります。個人の属性とは、その人に返済能力があるかどうかを示す事項です。
例えば、年齢や勤務先、勤続年数や雇用形態、年収、他社からの借り入れ情報などが、個人の属性になります。
自身の属性が高い状態で審査を受けることで、融資の審査に通りやすくなります。ローンの返済や料金の支払いは延滞のないようにしておきましょう。
また、年収が高いほど、かつ勤続年数が長いほど、個人の属性は高くなります。そのため、転職を考えている場合は、転職前に審査を受けるなどの工夫も必要です。
収益性の高い物件を選ぶ
収益性の高い物件を選ぶことも融資を受けるためのポイントのひとつです。金融機関で融資を受ける場合、特に審査への影響が大きいのが物件の収益性です。その物件がどれぐらいの収益を上げられそうかが直接、返済能力の大小に影響するためです。利回りの高い物件を選んだ方が収益性は高くなります。
また、利回りのほか、空室リスク・災害リスクも考慮する必要があるので注意しましょう。
まとめ
不動産投資では、自己資金だけではなく、金融機関からの融資を利用するのが一般的です。優良物件に手を出しやすい、複数の投資先を所有しやすい、よりすばやく大きな資産を形成しやすいなど、融資を受けるメリットはたくさんあります。
しかし近年、不動産投資に対する融資を受けるのが厳しくなっているといわれます。希望どおり融資を受けるためには、知識と経験ある不動産会社に相談のうえ、事前の準備を漏れなく行うことが大切です。