不動産投資に頭金は必要?頭金が必要なケースや払うメリットについて

不動産投資に興味はあるものの、まとまった資金が必要なのではと不安な人もいるかもしれません。不動産投資ではどのくらいの頭金が必要になるものなのでしょうか。 この記事では、不動産投資における頭金の目安、頭金を支払ったときのメリットやデメリット、フルローンとの比較について解説します。

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不動産投資で頭金が必要なケースとは

不動産投資のすべてのケースで頭金が必須なわけではありません。頭金が必要になるのは、以下のようなケースです。

・希望の融資額に満たないとき

・融資引き締めのタイミングと重なったとき

希望の融資額に満たない場合

不動産投資で金融機関のローンの利用を申し込むと、金融機関において審査が行われます。審査の対象になるのは、立地や築年数、賃料相場といった物件情報のほか、年収などの申込者自身の属性です。

審査では、融資の可否とあわせて融資限度額が決まります。

金融機関の審査次第では、ローン利用の申込時に希望した金額の満額が融資されるとは限りません。希望額の融資が叶わず、融資限度額が必要金額より低くなる場合は頭金が必要です。

融資引き締めのタイミング

日本銀行による金融政策など、市況や政策によって金融機関が融資の引き締めを実施することがあります。また、不動産の供給過多や不動産投資の増加による価格高騰などが発生したときも、各金融機関の判断によって、融資引き締めが実施されやすいです。

融資引き締めが行われているタイミングでは、融資が下りにくくなります。これまでなら問題なく融資が下りていた額でも、引き締めにより希望額の融資が下りないこともあります。融資引き締めのタイミングに重なり、融資額が不足したときは、頭金の準備が必要です。

不動産投資に頭金はどのくらい必要?

申込者の返済能力や物件から得られる将来的な利益の予測など、さまざまな観点から審査が行われます。不動産投資で頭金がどのくらい必要かは、申込内容によって幅があります。物件価格の1~2割を頭金の目安にしておくと良いでしょう。

 しかし、必要な頭金については明確な計算式が存在するわけではありません。申込者の年収や属性、物件の状態のほか、金融機関ごとの判断に委ねられています。

不動産投資で頭金を払うメリットとデメリット

不動産投資において頭金はどのような意味をもつのか、メリットとデメリットを紹介します。

メリット

不動産投資で頭金を払うメリットは、ローンの審査が通りやすくなることです。実際に金融機関の多くが頭金の支払いを求めていることもあり、頭金を準備できることは自己資金力があることの証明にもなります。

また、頭金を支払うことで、ローンの支払額を抑えることが可能です。ローンの元本はもちろん、元本にかかる利息も減少しますので、毎月のローン返済の負担も軽減できます。

さらに、頭金は金利変動リスクの軽減にも効果的です。理由は、ローン返済中に金利が上昇しても、頭金の支払いで元本が減少していることにより、金利上昇の影響を抑えられるためです。

現代は低金利時代といわれていますが、不動産投資や投資に関わるローンの返済は長期に及びます。先の見通しが難しいからこそ、少しでもリスクを軽減できるのは頭金を準備するメリットといえるでしょう。

デメリット

不動産投資で頭金を支払うことのデメリットは、不動産投資の特徴でもあるレバレッジ効果が下がることです。

レバレッジ効果とは、少ない資金でより大きな収益を得ることで、頭金が少ないほど不動産投資のレバレッジ効果は上がります。レバレッジ効果が薄れると不動産投資によるメリットも減少するため、頭金は少ない方が理想です。

ほかにも、頭金を支払うことで、投資を始めるときに多くの自己資金が必要になる、リスクに対応できるだけの資金面での余裕がなくなるなどのデメリットがあります。

リスクに対応する資金とは、空き家による収益減少のリスク、災害などによる損失の補てんなどを想定したものです。資金を頭金に注ぎ込み、自己資金が減少し、資金的余裕がなくなることで、リスク対応が難しくなるケースも想定されます。

頭金なしのフルローンについて

不動産投資で頭金を支払う良し悪しについて説明しましたが、頭金のないフルローンについてはどうでしょうか。フルローンのメリットやリスクについても解説します。

フルローンとは

フルローンとは、頭金を入れずに物件価格全額のローンを組み、全額を融資でカバーすることです。

ただし、融資の対象となるのは物件価格に限られます。不動産会社へ支払う仲介手数料、登記に関わる登録免許税や印紙税などの諸費用は自身で準備しておかなくてはなりません。

フルローンのメリット

フルローンのメリットは、まとまった資金の用意がなくてもすぐに不動産投資を始められることです。手元に資金があるときは、物件のリノベーションなどに資金を注ぐこともできます。

また、頭金を支払ったときと比べて、レバレッジ効果を高められるのもメリットのひとつです。自己資金を消費せず、他人資本(金融機関からの融資)だけで大きな収益を得ることが見込めます。

フルローンのリスク

フルローンのデメリットは、頭金なしでローンを利用したいと思っても、ローン申込者の希望だけでは実現できないことです。融資をする金融機関もリスクを背負うことになるため、フルローンの審査は頭金があるときより厳しくなります。

金融機関の審査次第ではありますが、年収や社会的地位などの属性が良い、物件の利回りが良い、不動産投資の実績があるなど、好条件でなければフルローンでの融資は難しいでしょう。

ほかにも、フルローンにすると毎月の返済金額が高くなる、返済期間が長くなるといった問題が挙げられます。

タイミングを見計らった物件を売却したくても、ローン残債があることで売却できないなど適切な出口戦略が実行しづらくなるためです。

まとめ

不動産投資で頭金を準備することは、金利リスク回避などの面でメリットがありますが、不動産投資の特長であるレバレッジ効果は薄れてしまいます。

レバレッジ効果を高めるのであれば、フルローンを利用するのもおすすめです。ただし、フルローンの審査に通過するには高いハードルがあります。

また、フルローンをすると毎月のローン返済金額が増えるデメリットもあるため、無理のない範囲で不動産投資を行うようにしましょう。