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少額不動産投資とは
一般的には、自己資金1万円から始められる不動産投資のことを少額不動産投資と呼びます。おおむね100万円以下の自己資金でスタートできるものが該当するでしょう。
アパートやマンションなどの物件を購入して、運用や売却を行う通常の不動産投資であれば、ワンルームマンションでも初期費用が200～300万円必要です。
一棟マンションやファミリータイプの物件となれば自己資金の額も増え、ローンを組んで購入するケースも少なくありません。
ローンを組むとなると抵当権が設定されたり、金利が高くついたりするデメリットもあるため、ローンを使わずに不動産投資をするには、高額な資金が必要となります。
しかし、少額不動産投資は専門家が運用する不動産に少額で投資する仕組みです。そのため、まとまった資金がなく不動産投資経験がない初心者でも気軽に始めることが可能です。
家計に負担をかけず、お小遣いの範囲でも不動産投資できるため、近年注目されている投資方法でもあります。
おすすめの少額不動産投資の種類は？
不動産投資は、ローンが利用できるとはいえ、収益物件を購入するために多額の資金が必要になります。一定の資産がないと投資は難しいと考えている方も多いでしょう。しかし、不動産投資は自身で物件を所有せずに、数万円程度から運用できる少額の投資商品もあります。どのような方法があるのか、具体的に見ていきましょう。
REIT（不動産投資信託）
REIT（不動産投資信託）は、多数の投資家から集めた資金で収益不動産を購入し、得られた収益を投資家に分配する投資信託です。投資先は不動産ですが、証券会社で金融商品として取引を行う間接投資であり、2〜5万円程度から投資可能です。現物不動産投資と比べると分配金利回りは低めの3～4％程度が一般的ですが、プロによる運用のため安定した収益が期待できます。
なお、不動産投資法人の投資方針に沿った物件を運用していくもので、投資家が具体的な物件を選択することはできません。また、証券取引のため相場変動の影響を受けます。流動性は高いものの、価格変動リスクが大きくなることが特徴です。
不動産小口化商品
不動産小口化商品は、複数の投資家が出資して1つの不動産を購入し、出資額に応じて利益を分配するものです。「不動産特定共同事業法（不定法）」に基づいて販売され、事業形態により、「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」の3つがあります。
・任意組合型……投資家が物件を共同所有し、事業を行う形態。1口100万円程度から投資可能。
・匿名組合型……不動産会社が物件を所有・運営し、投資家は収益の分配を受ける形態。投資家に所有権はなく、数万円程度から投資可能。
・賃貸型……投資家が物件を共同所有し、不動産会社に賃貸する形態。1口100万円程度から投資可能。
不動産小口化商品は、個人では所有が難しい都心の商業ビルやタワーマンションといった大型物件への投資が可能となります。ただし、現物不動産投資よりも利回りは下がり、平均3～4％程度です。
任意型・賃貸型の場合、相続時に現金の約70〜80％ほどの評価となるため、相続税の節税につながります。しかし、応募者が多い人気商品の場合、自分の都合で解約できないこともあるので、しっかりと確認した上で契約しましょう。
不動産小口化商品の物件数はまだ多くないため、投資機会は限定されてしまいます。また、不動産の所有権が発生する形態の場合には、登記が必要であり、所有者責任が発生する点に注意が必要です。
不動産クラウドファンディング
不動産クラウドファンディングとは、インターネットを通じて募集する匿名組合型の不動産小口化商品です。1口1万円程度からの少額投資が可能で、小口化商品と比べて運用期間も短めであることが特徴です。
多くの場合途中換金ができませんが、REITのように値動きを心配する必要もなく、初心者でも気軽に始められます。利回りはおおよそ4～7％程度ですが、さらに高利回りが期待できる案件も見つかります。
ほとんどの不動産クラウドファンディングは「優先劣後出資」であることも魅力です。投資家以外に運営会社も出資し、損失は運営会社出資分から先に補填されるため、投資家のリスクが抑えられています。
不動産クラウドファンディングの中でも、近年注目されているのが「プレファン」です。
プレファンは、株式会社プレサンスリアルタが運営している不動産クラウドファンディングで、上場企業である株式会社プレサンスコーポレーションが親会社であることから信用度が高いといわれています。
プレサンスコーポレーションが自社開発した収益用マンションに1万円から投資でき、年間約5％の利回りで、安定した資産運用が可能です。
投資先の不動産の評価額が下落して損失が出た場合でも、まずはプレサンスリアルタが負担してくれます。それでも補えなかった場合のみ、元本より負担が発生する仕組みを取り入れています。
不動産投資経験がなく、リスクを心配する方でも始めやすいのが特徴です。運用期間が短いファンドの取り扱いもあるため、気軽に投資したい方や早い段階で効果を実感したい方からの人気が高いです。
少額不動産投資のメリット・デメリット！
少額不動産投資は、現物不動産投資とは異なる性質があります。現物の不動産投資と比較した、少額不動産投資のメリット・デメリットについても知っておきましょう。
メリット
少額不動産投資は、実際に物件を所有するよりもはるかに少額の資金から不動産投資に挑戦できることがメリットです。いきなり大きな資金を投じることに不安がある方でも始めやすいでしょう。自己資金が少ない方や、不動産投資ローンを組むのが難しい方でも不動産投資に取り組めます。
また、実際の不動産の管理は運営会社が行います。現物不動産投資の場合でも管理を委託することはできますが、自身で信頼できる管理会社を探さなければなりません。少額不動産投資の場合は、その手間もかかりません。
デメリット
一方、デメリットは資産を大きく増やすことが難しい点です。
投資金額が少額のため、大きな収益を上げにくくなります。少額不動産投資には取引や管理・運用のための手数料がかかり、現物不動産投資よりも基本的に利回りは低いことが特徴です。
現物不動産は多くの選択肢がありますが、少額不動産投資ができる物件はごく一部に限られます。条件の良い物件は競争率が高く、そもそも投資できないことが多々あります。
また、投資家が運用にまったく関与しない商品では、不動産投資の知識を身に付けることは難しくなります。将来的に投資規模を拡大したい場合には、現物不動産投資で経験を積む方が早道となることもあるでしょう。
少額不動産投資で節税する方法
会社員であれば、会社が年末調整にて所得税の確定申告をします。しかし不動産所得を得ている場合は、自分で確定申告する必要があります。
手間がかかるとはいえ、確定申告をすれば必要な経費が計上され、節税に役立てられます。
少額不動産投資の場合は、固定資産税や減価償却の費用を経費として計上することが可能です。不動産を取得する際にかかった交通費や諸費用も経費として認められるケースがあります。経費として支払った分を計上することで、課税所得を減額できるのです。
また、損益通算の対象にもなるため、赤字になっても給与所得と合算して課税所得を減額できます。
特に給与所得が多い方の場合は節税効果が高くなる傾向です。給与所得が多いと所得税や住民税率も高く、多くの税金を納めることになります。少額不動産投資を始めて確定申告することにより節税につながるでしょう。
どのようなものが経費として計上できるのか迷う場合は、信用できる税理士に相談してみるのもおすすめです。
海外の不動産投資も少額でできる？
不動産投資に興味を持った方の中には、海外の不動産投資をしてみたいと思う方も多いのではないでしょうか。
しかし、海外不動産投資は日本とは異なり、自己資金なしでは投資できません。融資が受けられるとしても全額ではなく、物件価値の6割程度にとどまります。残りは自己資金で賄うことになるのです。
そのため、海外不動産に投資する場合は、1,000万円以上の余裕資金が必要ともいわれます。海外不動産投資は、簡単で成功しやすいともいわれますが、融資や仕組みの問題から、少額不動産投資は事実上できない可能性が高いです。
少額不動産投資をするときのポイント
少額不動産投資は気軽に取り組めますが、現物不動産投資と大きくリスクが変わるわけではありません。少額であっても、投資の基本を押さえておくことが大切です。投資を始める際には、次の2点を意識しておきましょう。
生活資金を確保しておく
金額の大小や投資対象に関わらず、投資は余剰資金で行うことが基本です。不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資ですが、元本が保証されているわけではありません。投資の失敗により生活に影響が及ぶことのないよう、生活資金は別に確保しておきましょう。
事前にしっかりリサーチする
少額不動産投資では、少額のため安易に利回りで投資対象を選択してしまいがちです。現物不動産投資と同様に、物件については本当に収益を得られるものであるのか、しっかりとリサーチしましょう。営業担当者の言葉を鵜呑みにしないことも重要です。
また、投資対象の不動産情報だけでなく、運営会社の信頼性についても確認しておきましょう。不動産運営がうまくいっていても、運営会社が破綻すると収益を受け取れなくなるリスクがあります。
まとめ
少額不動産投資は、1～100万円程度の資金で不動産投資に挑戦できます。現物不動産投資よりも投資先が限られ、大きな収益を得ることは難しいものの、比較的リスクの少ない投資ができるでしょう。初心者はもちろん、自己資金の少ない方やローンでの多額の借り入れが難しい方でも取り組みやすいため、ぜひ運用方法のひとつとして検討してみてください。