不動産投資の種類8つ！特徴を知って自分に合う投資を始めよう！

不動産投資で代表的な3種類とは

不動産投資は、所有物件を貸し出して家賃収入を得るものです。代表的な投資対象には、「一棟投資」「区分投資」「戸建て投資」の3つがあります。

一棟投資

一棟投資は、マンションやアパート、ビルなど建物一棟を購入し、各区画を賃貸に出す投資方法です。複数の区画を貸し出すことができるため、投資効率が良く、大きなリターンを期待できます。完全に空室になることは起こりにくく、収入が途絶えてしまうリスクが抑えられることもメリットです。

一棟投資は建物と土地を所有することになるため運用の自由度が高く、担保価値の面でも有利ですが、物件価格が高額で大きな初期費用が必要になります。また、建物自体のメンテナンスが必要でランニングコストも大きくなる傾向があるため、資金に余裕のある方に向いている方法です。

区分投資

区分投資とは、マンションやビルなどの区分販売されている物件を購入し、賃貸に出す投資方法です。一棟投資よりも購入金額が低いため比較的投資がしやすく、初めての不動産投資にも向いています。

デメリットは、一棟投資と比較すると空室リスクが高くなることです。特に所有物件が1件の場合、空室になればその時点で収入が途切れてしまうことになります。複数物件を所有してリスクを回避することも可能ですが、物件を増やすには時間がかかり、さらに運営の手間が増えてしまうため、投資効率は良くありません。

戸建て投資

戸建て投資とは、一軒家を購入して賃貸に出す投資方法です。

メリットは、おもにターゲットがファミリー層になるため、アパートやマンションに比べて入居年数が長くなりやすいことです。入居者の入れ替わりによる空室期間が生じにくく、一旦入居者が決まれば安定した家賃収入を期待できます。

デメリットは、リターンが物件の条件や周辺環境によって左右されやすいことです。戸建てはマンションと比べると郊外に立地することが多いうえ、所有目的が高いため賃貸需要が限られます。場合によっては客付けに苦労するかもしれません。

不動産投資は他にもある！さらに5つの種類を紹介！

ここまで紹介してきた不動産投資以外にも、不動産投資の対象はさまざまなものがあります。

シェアハウス

シェアハウスは、1つの物件で設備を共有して複数の入居契約を結ぶ形態です。室内設備が共用で、家賃がリーズナブルであることから若年層に人気があります。複数の入居者を住まわせるため完全に空室になるリスクは低く、家賃収入を効率的に得られることが魅力です。

ただし、入居者間のトラブル防止のための対策や、賃貸住宅とは異なる法的知識も必要になります。

民泊

民泊は、物件を旅行者に貸し出して利益を得る手法です。稼働率が高ければ、一般の賃貸住宅よりも多くの賃料収入を期待できます。

ただし、民泊は消防設備の設置や自治体への届出が必要になるなど、一般の賃貸住宅よりも運営に手間や知識が必要です。また、民泊には特区民泊地域を除き、年間営業日数を180日以下としなければならないといった規制もあります。採算性を十分に検討することが不可欠です。

駐車場・駐輪場

駐車場・駐輪場の経営は、賃貸住宅に比べて初期投資やランニングコストがかからないことが魅力です。

収益は立地条件や周辺施設によって大きく変わりますが、住宅よりも収益性は低めになります。基本的には、土地を所有している方に向いている投資方法です。

トランクルーム

トランクルームは、荷物収容用の部屋や屋外コンテナなどを貸し出すものです。賃貸住宅に比べてランニングコストが少ないため、大きく収益を出すことは難しいものの、高い利回りを期待できます。

トランクルームは成長分野ではあるものの、一般への認知度はそこまで高くありません。稼働率が上がるまで時間がかかることがデメリットですが、フランチャイズ運営を活用して一定の集客を図ることも可能です。

REIT（不動産投資信託）

REITとは、不動産に投資する投資信託です。ここまで紹介した不動産投資のように実物の不動産を所有するのではなく、不動産投資を行う投資法人に投資して分配金を受け取る仕組みとなっています。証券化されているため、証券会社で取引が可能です。

REITの利回りは3～4％と実物不動産投資よりも低めになりますが、少額からの投資が可能なこと、流動性が高いことがメリットです。

不動産投資の種類は多い！どう選んだら良い？

不動産投資にはさまざまな種類がありますが、どのように投資方法を選んだら良いのでしょうか。選び方のポイントを2つ紹介します。

投資目的から選ぶ

不動産投資に限らず、投資は目的を軸にして資産計画を立てることが重要です。そうすれば、必要な利回りが分かり、投資先を選択しやすくなります。

例えば、現時点でのキャッシュフローに余裕を持ちたいのであれば、まずは利回りを優先して選ぶ必要があるでしょう。一方、老後の年金対策であれば、現時点での収支はマイナスになったとしても、長期的な需要を見込める物件が向いています。

新築か中古かを決める

投資物件の種類とあわせて、新築物件と中古物件のどちらにするか悩む方もいるでしょう。新築と中古ではそれぞれメリットやデメリットが異なります。

新築物件は、物件価格は高額になりますが担保評価が高く、融資を有効に活用しやすいです。また、管理の手間がかかりにくく、しばらくの間は高額な修繕費用は発生しないことも魅力です。ただし、年数を経ると物件価値は下がりやすくなります。

一方、中古物件は購入価格が下がりますが、その分物件のメンテナンス費用が高額になる傾向があります。購入時には銀行の評価が低くなるため、自己資金を多めに用意しておく必要があるでしょう。中古は新築に比べると空室リスクや家賃下落リスクが大きくなります。表面利回りは新築よりも高くなりますが、実際に利益を出せる物件の見極めは、新築よりも難しくなるでしょう。

まとめ

不動産投資の対象となる物件にはさまざまな種類があります。不動産投資の目的や物件の特性、リスク・リターンを加味したうえで投資対象を決定しましょう。利回りの数字だけでなく、実際の利益を自身でシミュレーションしてみることも大切です。